四荒地转为建设用地需要什么手续(二调和三调)(1)

先介绍三个涉及用地方面的常识:

首先,什么是“二调”和“三调”。《土地调查条例》规定:国家根据国民经济和社会发展需要,每10年进行一次全国土地调查;根据土地管理工作的需要,每年进行土地变更调查。所谓“二调”,就是第二次全国土地调查,成果统计到2009年底。“三调”,就是第三次全国土地调查,成果统计到2019年底。

其次,违法用地,不仅是只指占了耕地等农用地,未经合法批准占了建设用地、未利用地,也同样是违法用地。

第三,什么是卫片执法。简单说,就是现在发现违法用地,除基层日常巡查外,主要依靠卫星,卫星相当于天上的巡警,只要你动工建设,地貌和颜色发生变化,都会被卫星拍成照片,叠加相关数据后下发各地核查整改,行话叫“图斑”。所以,别有任何侥幸心理,这就叫“人在做,天在看”。

地类,在认定违法用地中只是因素之一。认定是不是属于违法用地,主要综合考虑五大因素:

一是规划问题。主要看是不是符合土地利用总体规划,依据土地管理法规定;涉及农用地的,符合规划的没收,不符合规划的拆除。

二是地类问题。地类包括农用地、建设用地、未利用地三大类,农用地又分为耕地、林地、草地、园地等,建设用地分为经依法审批的和未经依法审批的(也就是无权源建设用地)。

三是转用问题。农用地和未利用地转为建设用地,必须履行转用审批手续,这叫用途管制,农村集体所有的土地转为国有的,还要办理征地手续。

四是供地问题。即使使用的土地已办理了农转用手续,但还没有办理供地手续,这种情形叫未供即用,同样属于违法用地。《土地卫片执法图斑合法性判定规则》明确:卫片图斑下发时,已依法办理农转用手续,但未办理供地手续,即开始占用土地,属于新增非农建设违法用地。

五是登记问题。只有经过登记的建设用地使用权,才具有法律意义上的物权。也就是说,这块地是不是属于你,要看登记,要看你手里有没有不动产登记证。有人拿着一个村里开的一纸证明,非要说这块耕地是他家宅基地,这叫不懂法。

你占用的如果是建设用地,也要先区分两种情形:一种是合法的建设用地;一种是无权源建设用地(没有办理过农地转用手续,未经确权登记的)。

无权源建设用地,实际中存在“二调”和“三调”都是建设用地的情形。按照2022年6月2日,自然资源部办公厅印发的《关于明确土地卫片执法地类套合统计规则的通知》(自然资办函【2022】974号)规定,对无权源建设用地,可追溯到“二调”的基础成果数据,如果“二调”是建设用地,即判定为建设用地。

还有一种情形,“二调”是建设用地,“三调”是耕地,这种情形就不用向前追溯了,可以直接判定为耕地。

对判定为建设用地的,建筑物如何处置呢?《国土资源违法行为查处工作规程》提出:违法占用的土地为建设用地和未利用地的,对地上新建建筑物和其他设施,由违法当事人与合法的土地所有者或使用者协商处置,涉及违反《城乡规划法》的,应当转交城乡规划主管部门处理。通俗说:就是退地、罚款,依据《土地管理法》是无法拆除或没收的,这是《土地管理法》规定的一个漏洞。如适用《城乡规划法》,可以拆除。

目前有两个省级条例,明确了违法占用的土地为建设用地和未利用地的,对建筑物如何处置。

《江苏省土地管理条例》明确规定:违反国土空间规划,未经批准,或者采取欺骗手段骗取批准,或者超过批准的数量非法占用建设用地、未利用地的,由自然资源主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以按照非法占用土地每平方米一百元的标准处以罚款。

《广东省土地管理条例》明确规定:对违反国土空间规划擅自占用建设用地、未利用地的限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合国土空间规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处非法占用土地每平方米一百元以上一千元以下的罚款。

所以,“二调”和“三调”都是建设用地的,但只要没有取得合法用地手续,就属于违法用地,虽然没占耕地,如果现在翻建被发现后,也要被处罚。

再解释一下为什么不建议现在翻新、翻建。

2020年7月3日,国务院召开农村乱占耕地建房问题整治工作电视电话会议,提出对新增农村乱占耕地建房问题采取“零容忍”的态度。具体规定是:2020年7月3日以后,违法占用耕地新建、扩建、续建、翻建或非法出售的房屋,均属顶风违建。同时,提出对2020年7月3日之前的存量问题,从实际出发,试点先行,分步整治、分类处置,重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房行为。

也就是说,以2020年7月3日为时间节点,之后的“零容忍”,之前的先搞试点,试点结束后,会出台具体处置政策,包括什么情形可以保留和补办手续,什么情形必须拆除或没收等。

这就是为什么建议多年没有合法用地手续的(包括住宅类、产业类、公共公益类),先别轻举妄动!不动属于存量,等待国家出台政策,可能还有保留和补办手续的可能,如果非要现在翻新、翻建,只要被卫片发现,就属于顶风违建。

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