1实务问题
居民小区电梯故障，修理费用谁来支付？
2事件举例
假设以下事件信息：
某小区1栋有2部电梯，其中客梯自今年出现故障以来，至今未修复，目前仅一部电梯运行，给该栋近百户业主生活出行带来极大不便。物业公司告示该客梯主板出现故障损坏须更换，预计3万元购买配件，需从维修基金或业主共同分摊来支出维修费用。该小区1栋业主多次向物业公司反应不同意从维修基金支出维修费用。随后，物业公司召集1栋业主和电梯维保公司开会讨论维修方案和费用支出问题，业主们一致建议从电梯广告费中支出主板维修费，但物业公司已将电梯广告费用于其它支出。针对上述情况，1栋业主提出以下诉求：
1、根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，动用维修资金需三分之二以上业主同意，目前1栋大部分业主不同意动用维修资金。
2、该小区1栋电梯自交房以来，多次因水管漏水出现电梯泡水事件，物业公司在公共区域管理存在诸多漏洞，致使电梯零部件老化更快，物业公司应承担相应维修责任。
3、根据《民法典》第二百七十一条 “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”规定，电梯属于业主共有财产，电梯内广告收入应由业主共同管理，电梯配件更新完全可从电梯广告收入中支出。物业公司回复电梯广告费收入每部电梯每月125元，两部电梯每年收入3000元，支出为物业管理成本900元，小区监控改造6800元。自2016年至今，电梯广告收入应有6年，累计收入应有18000元，物业公司在电梯收入和支出管理方面存在以下问题：1、电梯广告收入过低，经咨询其它小区，每部电梯至少可达到每年3万元，物业公司在贱卖业主公共资产。2、支出混乱，电梯广告收入应优先使用在电梯维修费支出，物业公司将物业管理成本和监控改造计入电梯广告收入，并且不征求业主同意。
4、物业服务费中包含电梯维修费，物业公司应通过公开招标形式招聘电梯维保公司，物业公司在与电梯维保公司签订维保协议时应明确维保内容，并将维保协议告知业主，根据《海南省物业管理条例实施细则》第十七条规定，共用设施设备的大修、中修和更新改造才能动用维修资金，主板的损坏更新应属于日常养护维修范围，但物业公司回复主板更换属于中修以上改造范围，主板维修属于哪个等级需相关部门确定。
3从特设安全监管角度
一、市场局依据《特种设备安全法》等特设法律法规，依法对住宅小区电梯进行安全监管，依据特设法规，电梯使用管理单位有权在电梯发生故障时停用电梯，对电梯维修时间特设法律法规未作强制性规定。
二、依据《民法典》第二百七十一条等规定，电梯属于建筑物的附属设施设备，在房屋交付时，电梯产权一并转移给房屋所有有，即电梯是居民住宅楼全体业主共有的私产。电梯维修的费用分摊，依据《海口市电梯安全管理若干规定》第十九条规定执行。
三、依据《电梯施工类别划分表》（2019版），修理或更换同规格不同型号控制柜的控制主板或调速装置，属于电梯的一般修理。修理费用按物业合同约定、维保合同约定以及《海口市电梯安全管理若干规定》第十九条执行。
四、依据《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》规定，物业服务企业涉嫌侵占业主共有部分收益、涉嫌未公示物业服务费用等物业服务纠纷，依法由物业监管部门处理。
五、依据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》规定：发现涉嫌违反市场监管法律法规的情形，可向市场局投诉举报并按照第九条、第二十四条的规定提供涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章的具体线索，对举报内容的真实性负责。
4从解决事件角度综合考量
根据上述事件信息，依据《特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》《海口市电梯安全管理若干规定》《电梯施工类别划分表》《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《民法典》，得出以下结论：
1、未经2/3业主同意，不得提取使用公共维修基金。
2、若因物业单位管理不善，致使电梯损坏，应依法承担赔偿责任。
3、电梯的安装、改造、重大修理、一般修理、维护保养的界定，依据《电梯施工类别划分表》（国市监特函〔2019〕64号）确定。
4、电梯属于业主共有的私产，其故障维修费用，物业合同、维保合同有约定的从约定，没约定的按法定。业主可聘请有资质的检验检测机构对电梯状况出具检测（鉴定）报告，作为维权依据。
5、电梯设备的依法使用，依法由市场局监管，须从有制造资质厂家购买合格电梯，并经有资质安装单位安装，出具监督检验合格报告后方可合法使用，使用前后30日内办理使用登记。电梯使用管理单位有权在电梯发生故障时停用电梯，对电梯维修时间特设法律法规未作强制性规定。
6、小区电梯广告收益到底归谁所有？《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有……第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业公司应该及时向业主公示收益结余明细，如果物业公司将这些收益作为自身经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为。
7、居民小区物业服务纠纷（如涉及公共收益的明细、使用等），依法由行业主管住建部门处理。
一起普普通通的涉及电梯投诉事件，很可能涉及多部法律法规，不但要求处理人员熟悉市场局特设业务，还要对住建物业法规、民法典等有所了解，最优的处理方案当然是市场局（特设部分） 住建（物业部分）协调合作解决。限于目前12345派单模式及首接责任制，处理人员须熟悉特设业务 明细职责边界，特设部分处置妥当后，涉物业部分移交住建部门。（作者：海口市市场监督管理局 王彦）
5延伸阅读
执法人员要注意正确区分投诉、举报和信访
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