住宅小区地下车位产权分析及估价研究
内容摘要：随着人们住房和生活水平的提高，本来属于商品住宅附属建筑的地下车库和车位，逐渐成为楼盘开发的标配，数量也越来越多。以合肥市为例，合肥市目前大约有楼盘3000多个，其中约三分之二建有地下车库。据不完全统计，合肥市仅住宅小区就有地下车位约30-50万个。由于住宅小区地下车位多是单独办理产权证书，单独进行买卖交易，体量又比较庞大，近年来，无论是交易过户的课税，还是司法评估中的分家析产、处置拍卖等，都需要对地下车位进行估价，客观上也形成了房地产估价的新需求。本文拟从住宅小区地下车位的产权和分类着手，对地下车位的权属及估价进行研究和探析。
关键词：
住宅小区地下车位 产权及分类 估价研究
一、住宅小区地下车位的产权及分类
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第四、第八条的相关规定，以地下室是否列入为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，从而作为公用建筑面积可以被整栋建筑分摊为区分标志，结合关于地下人防工程的规定，住宅小区地下车位基本上可以分为如下三类：
（一）业主共有
地下车库的建筑面积已经被分摊到商品房销售面积中，这些车库或者形成的地下车位，按照《民法典》的相关规定，属于业主享有共有和共同管理的建筑物区分所有权，其所有权归全体业主所有；同时，由于是属于在建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要。
在实际楼盘开发中，现在这种情况已经比较少见，而且，由于是共有产权（建筑物区分所有权），现实中的估价需求也很少。
（二）地下人防工程
一个小区的开发建设，需要设计一定面积的地下空间用做人防工程。开发商在做小区规划时，经常将商品房的地下停车场配建为人民防空工程，按照《规则》规定，地下室作为人防工程的，其面积不计入公摊面积，当然也不计入整栋商品房建筑面积。这样的话，用作地下人防工程的车库，其面积应从整栋商品房的建筑面积中扣除。
按照《中华人民共和国防空法》，属于人民防空工程的地下停车场的产权归国家所有，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。按照《民法典》规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。在实际房地产开发中，我们常常可以看到开发商也将此部分车位以租赁协议方式对外“销售”，购买者虽然无法办理产权证，但是凭一纸“协议”获得该车位二十年或者更多年限的使用权。需要说明的是，开发商与买受人签署《人防车位买卖协议》时，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方需要续签协议。
这一类的车位“产权”，虽然可以使用，但既不能抵押，交易时也不会通过税务局和不动产登记部门课税办证，现实中基本无估价需求。
（三）开发商自有
开发商在建设地下车库的时候，在满足地下人防工程要求后，单独规划建设的地下车库，其面积是作为独立使用空间销售而没有分摊到商品房建筑面积里面。这种地下车位的产权是完全归属开发商的，业主没有所有权。此部分车位可独立销售、转让和抵押，实际工作中的估价需求主要源于这一种类型，也是本文要讨论的对象。
二、地下空间建设用地使用权的管理规定
在进行地下车库、车位估价时，我们还有必要对楼盘开发时，其地下空间是否获得建设用地使用权，也就是地下车位价格除建筑物外，是否包括其相应占用的土地，进行梳理和分析。
（一）《民法典》的规定
关于地下空间建设用地使用权的管理，《民法典》第345条仅用一句话做了原则性的规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立”。
（二）各地的实际做法
在实际操作层面，各地的做法不一，快慢也不一。比如2006年出台的《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记施行规定》第6条规定：经营性项目的地下土地使用权出让金，按照分层利用、区别用途的原则，参照地上土地使用权出让金的标准收取。2011年出台的《苏州市地下空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》第7条规定，地下、地上空间建设用地使用权依法实行有偿使用制度；地下、地上空间建设用地使用权，可结合地表工程建设规划，分别对照地下、地上空间的规划批准用途，实行分层供地，依法确定不同的供地方式。2013年出台的《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》第10、13条规定，开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权；地下建设用地土地出让价款，按照不低于出让时相同主导功能用途、土地级别、使用年限的地上建设用地市场价标准的30%收取；连建地下空间开发利用项目，其起始价与地上部分一并计入总起始价。
可以看出，对于地下空间建设用地使用权的管理，各地虽然做法不一，但是总的原则都是实行分别登记、有偿使用制度。
（三）对于地方没有出台规定或者规定实施前已经出让土地的认识
基于以上分析，对于地方没有出台地下空间建设用地使用权管理规定或者在
规定实施前地表建设用地使用权已经出让的，我们可以形成这样一个认识，即只要是根据规划审批方案确定由地表建设用地使用权人结合地面建筑一并开发建设地下工程的，则视为已连同地表建设用地使用权一并取得上述范围内地下空间建设用地使用权。这样就解决了地下空间在土地使用权层面上的权利归属问题，也可合理解释地下车位可作为不动产单独对外出售的现象。
以合肥市为例，在新换发的商品房地下车位《不动产权证》里面，可以看到如下记载：
|
权利类型 |
国有建设用地使用权/房屋所有权 |
|
权利性质 |
出让/市场化商品房 |
|
用 途 |
城镇住宅用地/机动车位 |
|
面 积 |
共有宗地面积38631平方米/房屋建筑面积29.5平方米 |
|
使用期限 |
国有建设用地使用权2085年10月15日止 |
可以看出，小区地下车位所占用的土地，其建设用地使用权归属于权利人，土地使用性质为出让，用途则界定为城镇住宅用地。
三、地下车位的面积
在讨论地下车位估价之前，我们还有必要对地下车位的面积情况进行研究，以便于在估价时可以更加清晰的分析和考虑车位面积对价格的影响因素。
（一）地下车位的面积分摊
经常会听到有人质疑地下车位的产证面积，最常见的情况，是在大型住宅区的地下车库中，画在车库地上的车位，其形状仅是一个长方形的权属界线，使用卷尺量测计算出的面积也仅为十平方米左右，但车位产权证上所显示的建筑面积往往为翻番甚至更多。
车位作为一个产权单元，其建筑面积的计算应该遵循国家《房产测量规范》计算得出。车位的建筑面积由车位的套内建筑面积加上分摊面积组成，车位的套内建筑面积即为车库中由权属界线所围合而成的面积，车位的分摊面积是指在整个地下车库中所分摊的共用建筑面积。在大型的地下车库中，车位的分摊面积主要有车行道、坡道、车库出地面楼梯间以及设备间等。通常情况下，为了满足车辆的自由通行，车库内的车行道、汽车坡道等，都占据了很大的一部分面积，再加上车库的出地面楼梯间、地下车库中为了满足照明所设置的配电间，以及为了满足通风所设置的风机房、风井等，形成较大的需要分摊的共有面积，最终反映在产权证上的车位建筑面积就比较大。
（二）地下车位的停车形式和面积
单元式住宅楼地下车库的多数车位都是标准车位，停放方式基本分为垂直式和平行式，有时也有斜列式。按照《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）中的规定：“机动车库应根据停放车辆的设计车型外廓尺寸进行设计。机动车设计车型的外廓尺寸可按表4.1.1取值”，其套内建筑面积也就是俗称由权属界线所围合而成的面积，按照“规范”要求，大约在12.24平方米-14.40平方米之间
。
如前所述，如果加上应分摊的共有面积，最后体现在产权证书上的地下车位建筑面积多在20-40平方米之间。
地下车位常见排列方式见下图：
四、地下车位估价探析
地下车位不同于地上房屋，在对其进行房
地产估价时，我们要充分考虑地下车位价格形成的特殊性，科学合理地进行估价测算。本文仅提出在进行地下车位估价时应着重考虑和关注的要点和思路，以及与一般房地产估价的不同之处，供实际房地产估价时参考。
（一）地下车位房地产的特殊性
1、计价单位特殊
房地产价格基本上都是以建筑面积为计价单位，再结合单价来测算，而地下
车位则是按“个”计价销售，这是地下车库别于一般房地产最主要的地方。尽管地下车位的产权证书均载有车位的建筑面积，且面积越大车位价格越高，但是面积对车位价格影响的并不线性相关。在地下车位价格形成中，我们反而可以把车位的建筑面积看作是价格影响因素，在实物状况中进行调整修正。
2、价格与所属楼盘小区有很强的从属性和依附性
住宅小区地下车位销售定价或者转让价款水平，主要与所属楼盘的区域和楼
盘价格呈现强关联关系，或者说地下车位价格与地上房地产有很强的从属性和依附性，地下车库所属楼盘的档次、定位以及价格水平，都对地下车位价格有较大的影响和制约作用，这是地下车位价格形成的显著特点。
3、销售对象的局限性
与地上普通房地产不同，住宅小区地下车位的购买人群非常狭窄，往往仅局
限于同一小区业主；但是反过来，地下车位的销售也有刚性一面。由于机动车现在已经成为小区业主入住的标配，对于业主来说，购买地下车位亦是刚需。从这个角度来说，销售对象的局限性，和业主购买的刚性需求，二者之间存在博弈关系，最终会对车位价格构成影响。
（二）比较法评估地下车位价格
评估地下车位房地产价格时，最常用也是首选的估价方法是比较法，不仅交易案例众多，可比实例易于取得，估价过程的直观性也使得估价结果容易让人信服。只不过由于地下车位价格形成的特殊性，决定了在采用比较法估价时，其价格影响因素应有别于普通房地产估价。
首先，基于地下车位计价单位的特殊性，在对地下车位进行比较法估价时，可以按“个”为单元进行比较和修正，面积在这里只是作为一项修正因素；同时，地下车位与普通商品房的价格影响因素还有些不同的地方，需要我们来分别设定。地下车位价格影响因素与普通商品房不同之处主要体现在区位和实物影响因素两类，逐一分析如下：
1、区位调整因素
（1）楼盘档次和水平：住宅小区地下车位与所属楼盘的区域和楼盘价格呈
现强关联关系，地下车库所属楼盘的档次、定位以及价格水平，都对地下车位价格有较大的影响和制约作用；
（2）地下车位的楼层：负一层停车便捷，价格最高，以下楼层依次递减；
（3）楼盘停车位配比：停车位的配比越小，小区停车位越紧张，车位价格就可能较高，如果停车位配比较大，说明停车位不紧张，车位价格就会较为平缓；
（4）车库的空间布局：地下车库的车位布局安排是否合理，车位的设置是否规整；
（5）周边替代停车场：楼盘周边是否有替代停车场，以及停车场的条件、停车价格等，都会对地下车位的价格产生一定影响。
2、实物调整因素
（1）地下车位的面积：通常来说，面积越大车位价格越高，但是需要注意的是，面积对车位的影响并不是线性的；
（2）地下车位的位置和形状：位置是否方便如是否在电梯出入口，车位形状是否规整便于车辆泊入；
（3）停车位条件：主要包括进入车位的通道是否宽敞易于停车入库、停车位周边是否安放有安防探头等；
（4）物业管理水平：物业公司对停车位的管理和服务水平，一定程度上影响停车位的档次，进而影响停车位的价格水平。
（三）成本法评估地下车位价格
成本法评估地下车位，其价格还是由土地成本、建设成本以及管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润构成，但在这里有两个地方需要关注。
1、土地成本的计算
如前所述，在具体进行地下车位估价时，无论该地区有没有出台地下空间建
设用地使用权管理规定，或者在规定实施前地表建设用地使用权已经出让的，我们都可以认为，只要是根据规划审批方案确定由地表建设用地使用权人结合地面建筑一并开发建设地下工程的，则视为已连同地表建设用地使用权一并取得上述范围内地下空间建设用地使用权，即地下车位价格应包含地价。在实际采用成本法估价测算时，可视情况考虑地价取价标准和水平，也可参照有关文件标准，如苏州和武汉，在文件中均规定了地下空间有偿使用的价格参照所在区域相对应用途地价的30%计取。
2、合理分摊测算建筑物重置成本
一个楼盘的整体地下车库具有两个作用，既为地上建筑物提供结构支撑，也通过建设围合空间形成地下车库。在测算地下车位的建筑成本时，存在哪些建筑费用应该计入，哪些应该合理分摊费用的问题。如建造地下车库时，既有大楼的基础部分如桩基础等，也有由地下室顶板和底板以及围合结构构成的地下车库，此外还有大楼的一些公用设备设施。究竟如何分摊科学、合理测算这些费用，是我们在采用成本法估价时，需要解决的问题。
地下车库的建设费用，按照其发挥的作用来分类，可以分为如下三种，一是为整个楼栋甚至为整个楼盘提供基础支护，如桩基础等建设费用，这部分费用应该由地上建筑物来分摊；二是专属地下车库的建设费用，如构成地下室围合结构的内外墙壁和地下室底板等，可直接纳入地下空间的建设成本；三是同时为地下空间和地上建筑物发挥效用的建设费用，如消防、通风、送配电等建筑物的公用设备设施费用，以及同时作为地下室顶板和地上建筑物的楼地面的建设费用，这部分费用应该由地下空间和地上建筑物共同进行分摊，分别进入各自成本。如此分摊测算，我们才能得到地下车库科学合理的建设成本。
（四）收益法评估地下车位价格
采用收益法评估地下车位价格存在一定的困难，这是因为住宅小区地下车位多为业主自用，少有对外出租，且由于地下车位对地面楼盘的从属性，使得其租售比水平上具有与住宅相似的特点，收益法往往难以反映地下车位的市场价格。某些特殊情况下，我们也可以采用收益法进行评估，在评估过程中，应注意以下两个方面：
1、宜采用持有加转售模式
住宅小区地下车位收益期通常都比较长，期限内收益难以预测，故宜采用持有加转售模式。在确定期末转售价格时，可以采用直接资本化法或者比较法来测算。
2、报酬率与净收益的确定
地下车位主要为小区业主自用，在车辆拥有率越来越高的情况下，车位对于业主来说是一种“刚需”，持有地下车位风险较低，一些车位配比较低的楼盘，停车位基本全年无空置。就此而言，收益法评估地下车位的报酬率也应就低取值。在确定净收益时，除了要扣除常规的运营费用如维修管理费、保险费、水电费和税金外，还要注意应去除物业对车库管理应分摊的那部分成本。
参考文献：
【1】中华人民共和国防空法.
【2】商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）.
【3】车库建筑设计规范（JGJ100-2015）.
【4】房产测量规范.
【5】章积森.住宅小区地下停车位抵押估价的若干思考.中国房地产估价与经纪，2010/05.
【6】唐阿祥.试论建筑物地下空间车库的权益归属及其评估.中国房地产估价与经纪，2012/04.
,
