01
这座大楼“不限购”，静待土豪买家
南京山西路百货大楼（以下简称山百大楼）是南京老牌商场之一，更是很多老南京人的集体回忆。
如今山百大楼，已经62岁了，这座承载了很多老南京人回忆的大楼却传来拍卖的消息！起拍价为3.1亿。
山百大楼的命运令人唏嘘。不过，更惨的要属曾经同样风光的湖南路百货大楼，该大厦已于几年前爆破拆除。
还记得2016年，为了实现山西路与湖南路的“资源整合”，拆除了青少年宫、青春剧场等建筑群，填平了乐西流湾公园的人工湖、重建了新的青春市民广场。
2018年元旦之后，长三角文化市场从山西路搬迁至五塘广场，为这个已经有25年历史的“长三角书市”正式画上了句号。
来源：江北楼市
始建于1957年的山百大楼，是南京老牌国有商贸企业，是南京“最早”的大型综合商场之一，称得上是金陵老字号。
毫不夸张地说，山百大楼是南京人从小逛到大的商场之一。
位于南京曾经“最繁华”地商圈之一湖南路商圈，隔壁就是军人俱乐部，马路对面就是中央商场山西路店，可以称得上是南京曾经的地标之一。
山百大楼的一楼主要是金银首饰和鞋子的柜台，二楼是女装，三楼是男装，四楼是童装和打折促销区域。相比其他商场，这里在售服饰的价格便宜很多。
以前每个月总是会跟着家人来到这里“闲逛”，尤其是到了每年的打折季，一家人出动的盛景依然历历在目。
02
湖南路的前世今生
回顾历史，民国时期，随着《首都计划》的实施，几条中山大道交汇于新街口广场，从此确立了这里的南京商业核心和城市原点定位。彼时，南京主城区随之大规模北 扩，新街口以北的很多新建道路都是以全国各省市名称命名的，因为这些道路是各地方政府支持首都建设出资修建的，湖南路也不例外。
建国后，很长一段时间，南京商业以新街口为核心，城南夫子庙-太平南路，城北中央门、热河路都是比较重要的商业聚集地，湖南路虽然也熙熙攘攘，但商业并不非常突出。
湖南路的真正崛起应该是在90年代中后期，当时这里成为了“全国百城万店无假货示范商业街”，道路上每隔百余米就架设了横跨整幅路面的灯廊，道路中段后来还兴建了堪比拉斯维加斯的灯光艺术隧道和高耸的巨型火炬霓虹灯，沿街商业店招和楼面亮化绵延不绝。
03
匆匆那年，盛世风华
灯光隧道
每到夜幕降临，这里成为了灯的海洋，尤其每周末晚间，湖南路例行改成商业步行街禁止机动车通行，各色夜市摊点摆满了整条湖南路首尾，热闹非凡，一旁的狮子桥美食街和马台街美食夜市摩肩接踵，甚至到了寸步难行的地步。巴西烤肉、延吉烧烤、傣妹麻辣烫、重庆烧鸡公、南京大牌档、狮王府、天狮百盛... 应有尽有。即便是囊肿羞涩的学生党，梅花糕、手抓饼、鸭血粉丝、桂林米线... 也包你饱腹而归。
在那个没有地铁的年代，来自南京各区的市民挤满了一辆辆1路、3路、8路、13路、16路、 22路、26路、33路、47路、52路、特1路等公交车前来观光购物，在经过湖南路口的一刹那，老式公交车黑黢黢的车厢被映照得透亮。站在苏宁环球购物中心的观光电梯上，来自深圳的游客都大开眼界，感叹这里的繁华。
湖南路的辉煌顶峰应该是在21世纪初的几年，成为了与新街口齐名的南京两大核心商圈，苏宁电器、百富时尚、新华书店、大众书局等新街口的标杆业态都在湖南路开设了升级版的新店。亚洲最大的3C卖场、南京首家索菲特酒店...那时的年轻人逛湖南路是一种潮流，甚至觉得新街口都有点落伍了。
那时候，很多南京潘西到新街口逛街，要是没有斩获，立马打的到湖南路接着逛——“我就不相信湖南路还淘不到好衣服！”
04
浮华散尽，往事如风
然而好景不长，2008年后湖南路明显后劲不足，新开的八佰伴、国际广场等商业惨淡经营，老牌百货公司沦落到南京第三梯队，沿街连锁专卖店清仓甩卖，夜市也被取缔，形势急转直下。
在曾经繁华的狮子桥美食街，虽然人气尚存，但北侧路口石材制的牌坊已被拆除，两侧的建筑已显破落，高端餐饮的占比越来越小，路面还摆起了集贸市场般的摊贩。
当初繁华的湖南路上，留给我们的东西越来越少。
此前，湖南路经历了从兴起到成为全国闻名的商业街，再到逐渐衰落，直至因为封闭改造而彻底冷清的过山车式历程。如今，虽然这里恢复路面，并将要开通地下商业街，很多南京人对湖南路的重新亮相寄予了厚望，但要找回当年的繁华，谈何容易。
湖南路的回忆，也远不止有山百大楼。
还记得军人俱乐部吗，那里有没有留下你买书唱歌吃里约人烤肉的倩影？记得长三角图书市场，它消失好一阵子了。在没有当当网和kindle的年代，几乎每个南京人都曾来过这里买书，买教辅。最新的消息是它搬到了五塘广场。
长三角市场旁的这座50层高的大厦，叫做中环国际广场。当初销售时，它还有个更霸气的名字——帝都国际大厦。这栋楼里面虽然公司不少，但确是住宅属性，当年开盘时价格过万，同期河西普遍才五六千，如今，中环国际的二手房价还停留在两万多每平方。
同样忘不掉的还有长城溜冰场，紧挨着长三角。
周边民国风的商铺，基本也都已经人去楼空。那些即使还在营业的店铺，也不知道还能坚持多久。
在大拆大建和规划反复修改中，湖南路遭遇了“失去的十年”。曾经，这里规划建设高达500米的超越紫峰大厦的地标建筑，后来由于方案变更，综合体的高度大幅缩减。地下商业街的建设，试图复制新街口的成功案例，但是比起地铁枢纽、周边商场和写字楼扎堆的新街口，湖南路的地下商城前景如何，难以预料。
05
可惜，也是必然
不只是湖南路，放眼全国，这种步行街 专卖店模式的商业街在全国一二线城市都在走下坡路。上海南京东路也不过如此，北京王府井、广州上下九、苏州观前街等等，虽然还是热闹，但早已不是这些城市的商业标杆。
一 城市发展因素影响——湖南路之兴之前也提到，民国以后，南京的城市发展重心向北移动，以中山路—中央路及中山北路为发展轴线，省市政府和主要高校都集中于新街口以北地区，古南都、玄武饭 店、华美达、凤凰台、中山大厦、苏宁环球、城市名人等一大批高星级酒店和老牌商务楼都在沿线落成，不少高等院校也集聚于湖南路的南北两侧，鼓北地区的新建小区是当时南京的一线豪宅，南京的相对高端人群迅速在鼓楼区为主的城中北部地区聚集，湖南路恰好位于中央路与中山路主轴线之间，与新街口又有5公里左右距离，实际上逐步在此形成了独立的南京新商业中心，并有良好的高端客群支撑。
湖南路作为鼓楼区的核心地段，其崛起也与建国后鼓楼区在南京全市的地位崛起密不可分。
二 生活消费习惯影响——湖南路之兴新街口虽然一直是南京的商业标杆，但是商业特色是以大型传统百货公司聚集为主。
到了90年代后期，国营体制感较重的百货公司吸引力在下降，长江南北货商店等一批老商场关门歇业，虽然后来也开设了像金鹰国际这样的高端商场，但无法弥补较有潮流感又能被大众所接受的消费需求。彼时，湖南路上兴起的专卖店填补了这一市场需求，档次从中低到中高都有，相对低端的夜市又能聚集人气；餐饮方面，狮子桥美食节满足了相对高端的就餐需求，而马台街夜市美食更接地气更划算；文化 娱乐方面湖南路比较齐备，两家大型书城加上长三角图书市场，军人俱乐部一带还有光阳大舞台、电影院、KTV等等。再加上可以观赏美轮美奂的灯光夜景，湖南路更能满足南京人一站式的消费体验。
马台街夜市
三 城市发展因素影响——湖南路之衰随着南京的城市发展，城市骨架大幅拉开。当年新街口、湖南路、夫子庙分立城中、城北、城南，搭建起了南京主城的基本商业架构；如今，江宁百家湖、河西江东、仙林中心、江北弘阳等，南京的城市框架早已改变，原有的商业框架也就不复存在了。
随着地铁的开通，有20多个出入口的新街口地铁换乘站商业地位进一步凸显， 与湖南路的相对停滞不同，新街口新建了以德基为首的一批高端商业物业，200米级别写字楼达到近10栋，城中地区商业归于新街口统领，夫子庙由于旅游特色差异化发展商业，湖南路真的被边缘化了。
当年的湖南路是相对新城区，而如今，新城是奥体、江宁、仙林、江北。湖南路原有的交行江苏分行、广发南京分行等金融机构纷纷搬去了奥体，湖南路附近的大学将教育重心迁至了仙林和江宁，相应的中高端客群也流失严重。当华丽的灯廊被拆除，人们突然发现湖南路两侧除了仅有的几座中低端写字楼以外，主要的组成建筑竟然是老破小。在这一点上，湖南路的困境和更早衰落的太平南路商业街非常相似。
城市管理者也意识到了这个问题，后来湖南路才有了如此大规模的爆破拆除。
湖南路 图书发行大厦
四 生活消费习惯影响——湖南路之衰不只是湖南路，放眼全国，这种步行街 专卖店模式的商业街在全国一二线城市都在走下坡路。上海南京东路也不过如此，北京王府井、广州上下九、苏州观前街等等，虽然还是热闹，但早已不是这些城市的商业标杆。
大约10年前，中国迎来了MALL时代，商业步行街逐步被购物环境更优越、招商更统一、布局更合理的室内商业街所取代，甚至目前MALL的业态也已进入过剩时代，能引领城市商业标杆的都是巨无霸综合体商业项目，比如北京SKP、南京德基、上海IFC等。 社区型的邻里中心式MALL的遍地开花也让居民基本生活消费需求在家门口就能满足。随着人们的消费渠道升级，逛夜市购物、逛书店购书、逛专卖店买服装的比例大幅减少，大量非体验式消费的需求由线下转为线上，对传统商业街的冲击普遍较大，甚至连上海淮海路也不再一铺难求了。
06
未来何去何从
1、优势Strength
首先，长远来看湖南路的大规模改造升级必然有利于商业的复兴。湖南路原有的老写字楼、老百货大楼、老破小底商的硬件条件已经完全不能满足现代商业的需要，新建地下商业街，将路东段北部直到西流湾公园一带的老建筑拆除重建成商业综合体，都是商业硬件上的飞跃。
湖南路东侧与玄武门地铁站相连的大型综合体——金茂汇（原南京国际广场），在被中国金茂接手后，品质和招商也有了显著提升。再加上整条街地下新建的长达一公里多的商业街，重生后的湖南路，商业基础设施硬实力有了显著提升。再加上湖南路原有的名声和口碑，哪怕只是因为追寻过去的回忆，在升级完成后的开业初期都将吸引大量客流。
2、劣势Weakness
之前也分析到了，城市中高端素质人口向河西等新城区迁移以及在线网购的兴起，这两点是事实存在而且不可逆。同时，我们应该注意到在传统商业区中，新街口的升级改造发力更早、步子更大、区位更优，升级后的湖南路也无法与之相提并论。
3、机遇Opportunity
对于湖南路而言，重新找准自己的定位很重要。业态升级、招商是关键。如果想吸引跨区域客流，并能在全市独树一帜，做到差异化、时尚体验感是重中之重，这也是当初湖南路兴起的重要原因。
时至今日，面对现实，与新街口拼高端拼大牌肯定不是方向，而如果只是引进一些广设分店的连锁快时尚，也很难再吸引眼球，如果缺乏统一引导和管理，随意招租，效果更加大打折扣。与新街口的“大而全”形成差异化，湖南路必须做到“小而精”或者“小而新”。
互联网能将实体消费分流，但别忘记，互联网也能为实体消费引流。
个人设想，湖南路可以在“互联网 ”上做文章，通过建设自有社交媒体和网络平台，并在热门网络媒体做宣传的方式，打造符合时代潮流的网红商业门店，将动漫、游戏、民国文化、本地历史、异国元素、生态环保、小众潮流品牌等概念引入，并发挥毗邻玄武湖景区，易于导入游客的优势，形成具有品牌效应的“网红商业街”。
先前的成功案例，包括北极阁环亚广场引进的LINE咖啡、河西拉德芳斯异国风情街的特色餐饮集聚区等等，如果能将此类时尚新元素聚集并持续更新，湖南路的前景还是很不错的。当然，这不是唯一的路径，但是做出特色很重要，就像当年湖南路曾经的灯光夜市、潮牌、美食街，与新街口形成了具有差异化的时尚体验而备受追捧，今后湖南路仍然需要特色，需要爆点。
项目部分规划效果图
4、危机Threat
重生后的湖南路在初期必将收到全市媒体和市民的关注，能否一炮打响，再续辉煌，升级开业期的表现至关重要。但是目前来看，各项目的进度有较大差异，比如湖南路西北部的绿地综合体项目还在建设阶段，5号线地铁山西路站开通也还需要两三年的时间。而新城吾悦广场已经开门迎客，是湖南路商圈近年来仅有的商业新项目，从店内的客流来看，并不乐观。
未来三年湖南路商业街难以达到“火力全开”的状态。
湖南路地下商业街的建设明显是想借鉴新街口地下商场的成功经验，但是也应该意识到湖南路地下商业的几个天生不足。
（一）地铁玄武门站的日均客流仅在5万人次左右，地铁新街口站则高达30多万人次。地铁客流向地下商业的导入差距较大；
（二）新街口广场周边为全封闭式，行人过街必须依靠地下通道，附近众多大型商场和写字楼内部可以直通地下商业和地铁。反观湖南路，路面全部封闭形成人车分流不现实，具备与地下商场直通的写字楼、商场更是寥寥无几。地下商业的客流要靠自身吸引人流，通过地铁、行人过街交通需求的导入的人流量明显较小。
综合来看，升级后的湖南路蝶变与重生，惊艳亮相，值得期待。但是想要达到曾经的巅峰，跻身全国知名商业街，再现南京第二商圈，没有管理方和运营商的创新推动和精耕细作，光靠硬件提升和曾经的口碑相传，恐怕是难以企及了。
07
湖南路——致我们终将逝去的青春
湖南路，像是南京人心中的“前任”。
很多回忆，熟悉却又陌生。
湖南路的过去，我们记忆犹新。
湖南路的未来，我们拭目以待。
来源：南京城记
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