文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
三十年河东，三十年河西，当年多少你看不上的板块，都已经高攀不起了？「高攀不起」这四个字，是这一轮超长牛市的关键词。
所以，谁也别瞧不起谁！
当年因为要过江而被低估的滨江，现在已经成为了国际滨；被萧山本地人嫌弃偏远的宁围，现在的名字叫奥体；被无数人吐槽羊锅村的仓前，现在是大名鼎鼎的未来科技城……
即使是一些现在仍然被人低估的板块——丰收湖板块和宁围，说不定分分钟就能咸鱼大翻身。上一期我们讲了宁围（点击查看原文）。今天具体说一说乔司：新房中签率一直挺高，投资客不感兴趣，自住购房者犹犹豫豫——
前两年的金辉久尚云著，精装单价才25500元/㎡啊，10次开盘6次都流摇了。
今年6月一把梭哈的路劲中景华庭，共138套房源，256组家庭报名，中签率53.91%；
还有长粼府，6次开盘，中签率节节上升。从中签率17.82%一路攀升，最近一次中签率58.26%，中间还有两次流摇。
数据告诉我们，乔司并不是一个摇号的热门板块。
但是3万元/㎡，对现在的杭州来说，乔司就是妥妥的洼地啊！再加上丰收湖开园，综合体地块即将出让，一个全新的丰收湖板块已经箭在弦上！
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乔司目前如何？
过去两年，乔司在杭州几乎没什么「声响」。
乔司初名仁和镇，宋时称汤村镇，清初改乔司镇。2011年8月，乔司撤镇设街道，命名乔司街道。
在行政划分上，乔司属于余杭区，位于杭州的东北方向，南临杭州江干区九堡，东靠下沙经济开发区、海宁市，北与余杭区南苑街道相连。
地理位置有优势，在杭州的东湖高架路和德胜高架路「十字口」，杭州最早的地铁1号线贯穿而过，距离杭州市中心武林广场直线约15公里左右。
▲乔司南站
要知道，同样限价3万/㎡上下的板块，比如桃源、勾庄、华丰、杭州南站、南部卧城等等，大多地铁还在建设中，有些连高架都没有。
不过，除了交通之外，就我的感受来说，可以用一句话来形容目前的乔司：配套基本都有，但是都不够「高大上」。
▲乔司居艺空间实景图
良熟生活广场、宜家家居、华荣城、意法联合广场、胜稼第二幼儿园、乔司第三幼儿园、乔司杭海路小学等等，算不得优质配套。
目前板块界面一般，不少道路两旁、商贸城楼幢前的空地等地方都种植了一些蔬菜。土地资源太过「充分利用」，颇有一种「城乡结合部」的感觉。
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乔司的蝶变
但是，乔司正在蝶变！
现在的乔司，和九堡一起，有一个响亮的名字——丰收湖板块。
4月，丰收湖板块控规获批复，成为整个「钱塘智慧城」的核心；7月，丰收湖公园正式开园。
▲丰收湖实景图
围绕丰收湖公园，有一个占地约215亩“超级公园综合体”，四宗地块预计在四季度打包出让。其中，将有约6万㎡的会展中心、约14万㎡的大型商业综合体，还有五星级酒店、总部办公等。
有传言透露，华润、龙湖等地产大鳄都有计划拿地。无论是哪一家房企来，这片区域的能级都能升一个档次。
▲丰收湖板块鸟瞰效果图
丰收湖旁边的浙商数字产业园，正在建设中，目前已有贝贝网、亚马逊等企业入驻。整个钱塘智慧城已经汇聚了超5000家企业，12家上市公司，包括了长三角研究院、得力、巨星科技、奥的斯电梯等。
▲钱塘智慧城区位图
交通还会「更上一层楼」。
地铁9号线串联起了四季青、钱江新城、杭州客运中心等重要地标，乔司南站接下来就是地铁9号线站点；地铁四期规划中的南北快线，大概率会在丰收湖附近设站点；九环路、石塘东路等多条道路在改造施工中，未来路面交通也会有一个大的改善。
教育再添砝码，杭州师范大学东润外国语学校竣工，36班小学，18班中学，未来可以容纳2000多名学生。
走在乔司，可以发现，这里各到各处都在建设中。
虽然乔司起步比较晚，但能量足够。再给两年时间，相信我们就能见到一个全新的面貌了。
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丰收湖迎集中供应
事实上，乔司土地断供都已经多年。
上一波土地集中供应，还在是2012-2013年，项目有佳兆业君汇上品、天珀府、朗诗花漫里等。
当时，板块内基本是以服装业为主的劳动密集型产业，客群购买力不强，楼盘的定位也以刚需为主。
产品更新断档，现有的二手房品质相对一般，价格普遍不高。近期，连城国际成交均价在24000-25000元/㎡之间，君汇上品27000-28000元/㎡，普利东方29000-30000元/㎡。
但随着杭州的大发展，乔司进入腾笼换鸟的升级阶段。正好，彼时的刚需也到了置换的时候，急需新的产品升级居住品质。
好在，从去年开始，乔司又迎来了集中供应，德信、新希望、敏捷、港中旅、路劲等大牌房企都涌了进来。
出让时间
项目
建筑面积
楼面价
2020/10/13
新希望·乔司项目
51798
20730
2020/5/7
德信银城·观湖之宸
57242
20717
2020/5/7
德信银城·观湖之宸
86224
20523
2020/4/27
敏捷·源著天樾府
99037
20746
2019/12/17
港中旅·时光里
135280
18218
2019/3/29
新希望美的·长粼府
164727
21008
▲乔司出让地块
目前，乔司有5个在售及待售项目。除了长粼府之外，其他几个项目精装限价都是30000元/㎡，含精装标准3000元/㎡。
同为丰收湖板块内的主城区九堡，限价比乔司高出3000元/㎡，也有2个在售项目。其中，金地·玖峯汇已经是尾盘，只剩叠墅产品再卖，均价46200元/㎡。
上周，我专门跑了一趟丰收湖板块。
▲丰收湖板块在售及待售楼盘
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春溪集：精装有惊喜，正在登记中
中南春溪集位于九堡，属于主城区楼盘，距离丰收湖公园非常近，直线大概500米左右。
总建筑面积约22万㎡，规划19幢15-16层的高层和1幢公租房，主力户型面积段为89-118㎡。
▲中南·春溪集效果图
其中，89㎡三房两厅一卫，三开间朝南，开间约9.7米；95㎡三房两厅两卫，餐客厅一体带5.8米大飘窗，主卧有独立卫生间、走入式衣帽间；118㎡四房两厅两卫，有南向大阳台，餐客厅带大飘窗。
精装非常惊喜。精装标准3500元/㎡，配齐中央空调、新风系统、地暖三件套。除此之外，还有玄关柜、全屋LED光源、一键断电开关等。
层高约3米，比肩市面上一些洋房的层高。
项目正在登记中，加推12、20号楼，共191套房源，均价33000元/㎡。
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长粼府：小高层为主，园区配置动人
目前乔司唯一在售的项目，是新希望和美的合作的长粼府。
整盘规划了4幢15-16层的高层，18幢7-11层的小高层，容积率2.2，共1611套房源。
▲新希望美的·长粼府效果图
高层两梯四户，建筑面积85-95㎡，均价30000元/㎡；小高层一梯两户，建筑面积约95-123㎡，均价32000-33000元/㎡左右。
85㎡小户型，三房两厅一卫，三开间朝南，南向大阳台，赠送两个飘窗，实用度很高，总价250万左右。
园区配置比较动人，有约 1300 ㎡下沉庭院及会所空间，还有夜光跑道、全龄儿童乐园、羽毛球场等等；售楼处不拆除，未来会作为小区主入口大堂。
▲新希望美的·长粼府下沉式庭院实景图
3000元/㎡的装标，不仅有美的厨具、美的中央空调，还有阿里斯顿的地暖。
地铁也没有缺席，距离乔司南站大概直线700米左右。
项目即将加推高层19号楼、小高层13、17号楼。
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观湖之宸：乔司楼盘中离湖最近的一个
接下来最快入市的，预计会是德信银城·观湖之宸。
今年5月7日，德信和银城分别拿下两宗乔司数字商贸城地块，后续合作开发，命名观湖之宸。
两宗地块住宅总建筑面积约143466㎡，分为南北两区，容积率2.0-2.2，全部规划高层，居住舒适度不错。
▲观湖之宸沙盘图
主力户型有三个，89㎡三房一卫、96㎡三房两卫、118㎡四房两卫。
同样是3000元/㎡装标，有海尔中央空调、海尔空气源热泵、欧瑞格地暖、科勒洗涤池、科勒马桶、德意燃气灶等。
值得一提的是，在丰收湖这一概念出炉后，观湖之宸是乔司楼盘中离湖最近的一个。
项目预计11月首开高层1、11、12#，共164套房源，建筑面积约96㎡，精装限价30000元/㎡。
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源著天樾府：距地铁站直线约200米
敏捷首入杭州的作品，值得期待一下。
整盘总建筑面积约14.3万㎡，规划了17幢15层的高层，总户数约1028 户。
▲源著天樾府效果图
主力户型建筑面积约89㎡、95㎡、107㎡、118㎡。据置业顾问透露，89㎡为三房两厅两卫，107㎡为四房两厅两卫。
在丰收湖一众楼盘中，源著天樾府是距离地铁最近的一个，与乔司南站直线约200米。
项目预计11月开放售楼处和样板房，12月首开。
▲源著天樾府在建实景图
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时光里：户型值得期待，预计12月首开
2019年12月拿的地，动作略微有点慢。
项目总建筑面积约20.3万㎡，规划16幢13-15层的高层和1幢公租房，共1337套房源。
户型建筑面积约89-129㎡。据置业顾问透露，89㎡户型是三房两厅两卫，还是难得的边套。
▲中旅·时光里效果图
一路之隔，是四季青商贸城，有意法轻纺城、华贸鞋业服饰城等。距离地铁1号线客运中心站和乔司南站，都在直线1000米左右。
目前，时光里售楼处正在建造中。预计11月开放售楼处，12月开盘。
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