商住公寓何去何从(商住公寓有未来吗)(1)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

我现在是准备投资二套房子,一直在关注公寓,我知道都不推荐,但说实话,我理解价值投资的理念,就是要在价值被低估的时候买入。那住宅虽然价值更高,但价格也很高了啊,现在买入未必是很好的时机。

而公寓则长期被低估,比如我一直关注北京inn,二环内才不到5万元的单价,一套房300至400万就能买到,这价格在附近连老破小的首付都不够。所以我认为这里已经严重被低估了,如果将来放开政策一定会大涨,就算不放开的升值也不会低。

您怎么看,咱们只是理性地探讨。

回答:

1、我怎么看不重要,关键是你自己怎么看,毕竟投资是掏自己的钱。然后得看别人怎么看,毕竟将来是他们接盘才能赚钱。也就是说,投资先得搞清楚自己想买的产品特性,然后再想明白接盘人会怎么想,愿意出多少钱?

投资最忌讳的就是自我幻想,这个世界不是按照理想来运行的,大家的喜好才是真的好!

2、价值投资,当然是价值被低估的时候买入,这与绝对的价格无关,只要确定被低估了就行。但这有个前提,必须是在同等市场条件下。

打个比方吧,这就相当于体育比赛,或者是赛马吧。在同等规则,同一条赛道,同等的环境和氛围之下比赛。那某匹马在前些日子闹肚子了,别的都是脱缰的野马,这匹成了脱肛的野马,那肯定跑不快,这就很有可能被严重低估了价值。

但是你预测到这匹马吃了泻立停之后不再粪发涂墙,那当然就可以下注了。很有可能成为黑马,赚取高额利润。

但是,如果这匹马不是短时的闹肚子而是患有先天性疾病呢?还是无法治愈的慢性病,那就不是什么低估了,而是会愈演愈烈,在每一次比赛中都会跑输,直到老了之后被淘汰。

3、房子其实更严重,先天不足是根本不可能被弥补的,只会随着房龄变老而越老越不受追捧。都不提这政策的问题,只是这建筑形式就不适合家庭居住,户型朝向通风以及使用中的电气等问题无法解决。

那作为一个有硬伤的项目,再奢谈什么是否被低估就没意义了,因为它不可能被高估!

就算是被低估了,以后会有很多家庭追求这种连燃气都没有的公寓,甚至很多房间连标准窗户都没有。那也顶多是从跑输到拉平吧?我是想不出有什么人会给出超值价格,实在没道理。

那也就是说,就算是触底反弹,其升值率也最多就是跟上大盘平均值。那在这种情况下,输,有可能大输;赢,顶多是个普通。何必非得冒险投资这里呢?

4、我对这儿还算熟悉,因为当年有个同事小伙儿买在了这里。单位里谁劝都不听,人家就是想住二环里的新房,新房癌,没治。那会儿报价3万左右,但行情是楼市寒冬,全国楼市暴跌,北京inn也不好卖。

大概是汶川大地震之后没多久,市场更加低迷了。这小伙子拉着好几个同事当托儿,最终把价格砍到了28000,幸福的入住了。

2.8万的价格相当于什么呢?正好是当时望京均价的2倍,那会儿的融科橄榄城都不到1.4万,我要去找关系的话1.3万有可能拿下。一直到第二年,太阳宫的太阳公元开盘,均价才不过是1.8万,之前的内销价甚至到过1.4万。

那到今天看看,橄榄城随便都11万 ,太阳公元甚至达到了16万 。就算不拿这些涨幅好的比,北京大盘都从1万左右涨到了6万多,至少6倍。而北京inn呢,连翻一番都没做到。

我已经很多年没见过这个小伙子了,当年他是贷款50%买的90多平米,到今天这套房价值400多不到500万吧。而如果当年他把这130万的首付买成普通住宅,30%首付能卖大概400多万的吧。都不用升值好,到今天至少价值2500多万。

那会儿这个小伙子绝对是同龄人里的佼佼者,家世学历和工作能力都拔尖儿。那到现在就算他别的方面都成功,房产投资一项却可以说是少收益了2000万。人的一生中,又有几次机会能赚到这笔钱呢?

5、北京inn是否被低估我不知道,一直没算过这里的租售比。这自己算算吧,如果说租金回报率达到了5%以上,那就可以说明被低估了一些。如果在3%左右,不超过4%,那就说明是正常价格,很合理。

也就是说,公寓的价格由租售比决定,必须围绕着租金而涨跌,其价值就是最基本的居住功能。其他的价值体现根本就不存在,先天不足。

6、也甭盼望着政策放开了,就算有这种情况也未必是好事儿。一旦放开肯定会大涨,这毋庸置疑。但是大涨之后呢,政策会持续放开吗?大概率是会重新收紧的,那价格又会大跌,或许跌的更狠。那你如果不能抓住机会卖在高位,就有可能被陷的更深。

毕竟这种产品是开发商违规开发的,政府该得的收益都没得到,人家凭什么要放开政策?一旦放开,就等于鼓励开发商们继续盖商住,那政府的土地收入和税收从哪儿来,工资福利从哪儿来?市长总不至于为了让炒房客赚钱,而让全北京的公务员和教师医生等带编制的都喝西北风吧?

7、总之吧,咱就甭探讨了,价值投资很正确,但前提是得能正确评估出商品应有的价值。住宅之所以比商住的价格高,是因为其不仅有居住的功能,还捆绑了学位、医疗、养老福利等户籍的功能,以及还有税费、电气等各项费用的收取优惠。

所以,不要简单的用价格来对比,这是完全的两种产品。商住本来就是个伪概念,其本质就是商办,要用写字楼的标准来估价。对比只能是具有同等资格的产品之间进行,跨越标准就没意思了。拿我和姚明刘翔相比有意义吗,能说明我的体育成绩被低估了吗?谁要敢这么比那肯定是想累死我,不是一个层次。仅供参考。

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