天津的二手房房价，又跌了！
据诸葛找房的数据，8月二手房市场均价21208元/平米，环比再跌0.4%。
相比去年8月，每平米降了将近两千元！
新房好歹还有点单点行情，二手房呢，8月份，除了和平、蓟州抗住价，其他全在跌跌跌。
二手房业主，什么时候才能熬出头？
答案是：今年下半年，二手房触底反弹的机会来了！
为什么这么说？
因为年中，利好二手房的信息太多了。
首先，就是和平区的入学、转学新政。
小学入学，房产必须持有3年及以上，2022-2025年是政策过渡期。
明年入学的，今年要买到房；2023-2025年入学的，明年8月31日前要买到房。
要在和平上学，买学区房的紧迫性瞬间飙升。
政策刚出台，市场反应不会那么快，但已经能嗅到风向。
据部分中介透露，来门店咨询的人明显增加，但有些客户还在观望、犹豫。
能不能在成交上体现，就看9月份的数据了。
和平区接连发大招，南开区、河西区、河北区也要跟着沾光。
道理很简单，和平区的学区房，流通性切实下降，未来还会不会有跟进政策，不好说。
买不上和平的，不敢买和平的，怎么办？
自然会向南开、河西溢出，再不行，就是找河北的重小学片。
这个溢出效应，就是对口二手房的转手机会。
而且，市区还有个隐藏政策，会加剧这种溢出情绪，就是教师轮岗。
不是各个区自己跟自己玩，而是市区范围的轮换。
据线报，和平、河西已经行动了，岳阳道去新星、梧桐去实验，未来肯定会大范围普及。
师资均衡化，普小二手房才是新政策下的赢家。
除了学区政策，二手房的又一个升值点，就是老旧房屋小区改造 城市更新。
天津的改造方案，各个区的改造计划已经陆续曝光，之前我们也报道过。
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往年，老旧小区改造都会提，但和今年相比，真算是小打小闹。
600亿旧改基金已经到位，钱到位了，工程项目立刻上马。
8月23日，首个工程项目——和平区嫩江路片区项目开工，拆除重建 修缮，预计明年5月交付。
截至目前，和平区解放北路103-107号落地翻修、和平区一二标段老旧小区改造、河西区粤江里管网改造、津南区海天馨苑旧楼改造、西青区中北镇老旧住房改造等项目，均已公示施工中标结果，大部分都开始施工。
群里有粉丝说，不让大拆大建，光是改造，不痛不痒。
只能说，大家还是把改造这事，想简单了。
几百亿的资金砸下来，老房改造可不是刷墙皮这么简单。
看看广州、郑州的案例，更新后的小区，大门、外檐、停车位、园林景观都有质的飞跃。
这件事天津做好了，对二手房来说，又是个重大机遇。
尤其是老城区，新盘、二手房价差巨大，为什么新盘还是香饽饽，二手房卖不上价？就是居住体验差太多了。
如果能填上硬伤、补齐短板，不说跟新房比，至少自己的身价能有提升。
还有些利好因素，属于单点行情。
比如，新地铁线路对周边房价的影响。
今年年内，有2条新线路预计开通——4号线南段，6号线二期。
地铁沿线，两类板块受影响比较大：
其一，地铁从无到有的居住区，典型代表就是河东万达—爱琴海商圈。
万达—爱琴海商圈一直是河东区的门面，两个大型MALL坐镇，客流量全市区排的上号。
唯一的遗憾就是，这里一直没通上地铁。
4号线一来，补上了最大一块短板，无疑抬高了市场预期。
还有津滨大道沿线、海教园、咸水沽，都要乘上地铁的顺风车。
当然，海教园、咸水沽现在新盘有很大话语权，二手房还是比较被动。
其二，有换乘站加持的区域。
尤其是外围组团的换乘站，对板块的撬动力更强，比如渌水道站点周边，新梅江、小海地和双港交界地带。
这一片区原先只是勉强够上地铁，现在不光能升级成地铁盘，傍上的还是换乘站，预期更高。
当然，换乘站的兑现周期也会影响行情，比如渌水道站，要等8号线开通才能升级成换乘站，沙柳南路站也是，后面还要等10号线到位。
还有就是，常年零供应的老城区，纯新盘对二手房的影响很大。
比如广开板块，10年来的新盘独苗——旭辉铂悦公望开盘，确定抗住了6万 的均价，而且户型越大，价格越贵。
这里面当然有产品价值的加成，但也是在为地段价值背书。
类似板块还有体院北、天拖，高端盘的入市，对当地二手房也是一个契机。
毕竟，任何一个区域，都会有购买力的梯度链，二手房就是地缘群体的次选项。
还是那句话，市场已经向二手房透出些许光亮，能不能抓住，就看业主们了。
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