文/老C
一个人借了100万，消费挥霍掉了，另一个人，借了100万，买房了。究竟哪个人更靠谱，偿债能力更强呢？答案一目了然。
1、
先给大家讲一个段子：
某赫赫有名的房地产大佬，在公司年会上讲了一个吐槽中国房地产行业的段子，大意如下：
“我花30亿拿了块地，找银行要贷款，找建筑商盖房子，辛辛苦苦盖好了房子卖掉了。一共卖了60亿，扣掉各种成本之后赚了10亿。看上去利润不错。然后生意得接着做呀。然后再去拿地。一看，再拿一块当年值30亿的地，把卖了房子收到的60亿全都砸进去，都拿不到。我就搞不明白了。第一你说我到底赚了钱还是赔了钱？第二，我辛辛苦苦干啥，到头来我啥事都不干，不盖房子直接囤地，反而赚的更多。”
中国的房地产大佬，都是从零开始的草莽英雄，这方面不够老到。在房价飞涨的黄金时代，盖房子卖房子确实不如囤地。
香港的李超人李嘉诚，就深喑此道。
2021年，李嘉诚上海几十亿卖了一个写字楼。这栋楼所在地块，是2005年被李嘉诚购得的。规划要盖个写字楼，2021年卖出时，这个写字楼还未开业过。另一个上海项目，2004年拿地，2016年卖出时还没盖完。最厉害的是北京一块地，2001年拿下，现在还没开工呢。
国内地产商追求高周转，哪里比得过李超人囤地一囤就是十几年。
当然政府引入地产商，是要盖房子的，对囤地深恶痛绝。后来政府也学乖了，拿地的时候都规定，多长时间不开发就要强制收回。李超人的囤地，也就是早年欺负政府原先不懂，被超人的光环所迷惑而已。
房地产大佬们，仿佛赌桌上的赌徒。赢到的筹码，加倍的继续下注。如果不离开赌桌，越堆越高的筹码，只是桌面上的富贵，随时有可能一把输回去。但雄心满满的大佬，又有几个甘心离开那万丈光芒笼罩的赌桌。
能下决心离开赌桌的，是少数。
地产商总觉得地价上涨的红利都给地方政府卖地赚走了。其实也不完全是这样。
地方政府，其实也在桌上，地方政府，更难离开这张桌子。
2、
中国的地方财政，非常独特，有两套财政体系。一套是轻资产，另一套是重资产。
轻资产就是收税。苹果Appstore，每个人在上面付钱，苹果收走30%，被称为苹果税。收税就是轻资产，靠生态收税。此山是我开，此树是我栽，要想从这过，留下买路钱。苹果税，就是买路钱。收税是不需要重资产的。
2022年，一堆人说政府搞防疫搞得财政危机。这句话三分对，七分错。轻资产部分，其实没啥危机，基本正常。
2022年 1-11月，一般公共预算收入18.55万亿元，完成年初预算的88.26%，支出完成85.21%。
收入确实落后时间进度，1-11月累计，全国一般公共预算收入同比下降3%。但这个是因为2022年二季度，上海疫情期间，为了促进经济，用额外留抵退税的方式，给企业提供免息资金支持。留抵退税是直接扣收入的。这个金额到11月底，是2.3万亿元。刨掉21年已经有的，22年额外新增的留抵退税，也有接近1.7万亿元。1-11月累计扣除留抵退税因素后增长6.1%，这个增长率还不错的。扣除留抵退税，截止11月底已经完成全年预算的96%。
按月份看，4月因为留抵退税，当月一般公共预算收入同比下跌40%。但留抵退税不是减税，只是把未来的退税提前支付给企业，相当于无息贷款，后面企业是要补回来的。从8月开始，一般公共预算收入就开始回正，10月同比增长16%，11月同比增长25%。
轻资产的部分，以税收为主的一般公共预算收入，其实没啥问题。一般公共预算支出，政府也在努力控制，22年12月，应该不会像21年12月那样政府玩命花钱了。
3、
出问题的是什么呢？是中国独有的另一套地方财政体系，是重资产部分。所谓的“经营城市”。
这笔帐就是政府性基金。政府性基金的主要部分就是土地出让金，和土地出让收入相关支出。
2021年，这笔账全年的赤字是1.6万亿。2022年上半年，赤字就怼到了2.7万亿，11月底，赤字3.55万亿。
地方政府性基金的收入的主要部分，就是土地出让金。2021年，9.4万亿总收入里面，8.5万亿是土地出让金。今年1-11月，土地出让金收入只剩下了5.1万亿。全年估计下跌30%以上，少了3万多亿。
这就比较麻烦了。
这套重资产的地方财政体系是房地产行业的上游，与房地产行业异曲同工，很像。
地产商拿地，盖房，装修，卖房。
地方政府征地，拆迁补偿，七通一平，基建，修路修桥搞交通，提升土地价值，最终变成熟地。招拍挂出让。
地产商建房子卖房子，地方政府征地基建卖土地。地产商卖了房子继续拿地。地方政府卖了地继续征地拆迁搞建设。卖旧土地的钱，继续扔在搞新土地上。
地产商账面赚钱，实际不咋赚钱，利润是会计利润。
从数字看，政府卖地，好像也没赚到啥钱，卖地赚的钱，都继续投入用来搞开发新的地。当然，地方政府本来就不应该赚钱，卖了地，肯定得继续“经营城市”，发展经济。
卖地的钱给谁了呢？2015年后，财政部不再公布土地出让金相关支出的明细。2015年，大概50%多是拆迁补偿，加上杂七杂八的其他，直接的土地成本占了70-80%。
拆迁原来拿走了房产经济的大头。怪不得世间总是流传着“拆二代”的传说。当然，这部分收入也会进入货币循环。最终变成经济发展的组成部分。拆迁支出也是和房价挂钩的，房价涨，拆迁费也得涨。
搞重资产，需要资金太多，都没钱。地产商没钱，地方政府也没钱。没钱找谁？找银行。
地产商没钱开发，银行贷款，预售款，工程垫资款。最后搞出了一个40万亿的地产商负债。有息负债没这么多，大概16万亿，合同负债大概16万亿，还有8万亿的票据负债和应付账款。
地方政府也没钱，而且地方政府借钱不自由，中央政府各种限制。你借债，我背锅，这个不行。中国不像美国。美国地方政府可以自己破产。联邦政府瞅一眼，说一声关我屁事。债主们也就只能各回各家各找各妈。后面就打官司呗，债主亏了钱自认倒霉吧。
中国中央政府不让地方政府随便借钱，但上有政策下有对策，政府借钱不自由，企业去借。于是，地方政府就搞了一个东西叫城投。城投去借钱，开发土地搞建设，地方政府卖了地，把钱给城投还债。
搞来搞去，搞出了一个60万亿城投债。
4、
在房地产的黄金时代，大家都高歌猛进。房价永远涨，击鼓传花不停歇。政府经营城市，不断开发土地，房产商挥舞支票簿，在拍卖中创造一个又一个地王。音乐在响，舞蹈不停。2020年的疫情，也没有打断。那个年代，地产大亨是首富榜的常客，是闪亮的企业明星。
然而，2022年，音乐一下子停了。狂舞的地产商手足无措，第一个进入寒冬。
老百姓不买房了。资金流不动了，现金流转不过来了。但债得还呀。一部分合同负债没利息，有息负债可不是闹着玩的。晚卖一年就多一年利息。对地产公司，利息不是小钱，恒大一年的利息支出远高于一年的利润。
地产商，其实是有资产的，即使是恒大，账面也还没资不抵债，2.4万亿资产，2万亿负债。但没现金流了，转不动了。
地产商进入寒冬。没钱买地了。
做为地产商的上游，地方政府“经营城市”的重资产业务，自然也就进入寒冬。
2022年中国地方政府的财政问题，不是收税轻资产部分，而是征地卖地的重资产部分。防疫对财政的影响有，但不大，完全能撑过去。
真正的问题是，地产行业击鼓传花玩不下去了，地方政府的“经营城市”也举步维艰。
5、
地产寒冬导致土地财政出问题，这个明眼人都看得到。问题得承认，想办法解决。但网上又有一帮人开始叽叽歪歪，唱啥债务压顶，中国
