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FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：成音 美编：小鹦 校对：大豆
壹
都说买房要安全，到底怎样才算真安全？
1、开发商要安全
风暴过后，我们更容易看清到底哪些开发商是安全的？
第一，就是人人都知道的，央企、国企相对比较安全；
这些企业有比较严格的流程和成本控制，以安全为导向，只是产品相对中规中矩。
第二，本土有不少从来没有搞过高周转的中小开发商，其实也相对安全。
这些规模不大的开发商们在这个乱哄哄的氛围中一直运转正常，有些能提前交房，有些能达到准现房售房，还能在产品上制造出一些惊喜。
尤其是本土稳健型房企，它们的特点是产品数量不多，但始终在思考如何超越经典项目，如何打造更新的产品为自己树立品牌，反而更容易出现超时代的标杆产品。
2、区域要安全
什么是相对安全的购房区域？“休要骗我出三环”肯定是不准确的，这种说法只是一种象征性的表达而已。
按照郑州发展的情况来看，各个方向其实是不太均衡的，正西边、正南边要稍慢一些，东边、北边要稍快一些。
所以，西边、南边的安全范围，大约就在三四环之间，东边和北边，则可以再远一点，到四环之外，大约也就是距离紫荆山15公里的样子。
示意图
3、配套安全
安全的购房范围内优先选择配套已经成型的。
比如和成熟区域比较近的、道路已经修好的、学校已经开始招生的，不要看那些画大饼的蓝图，而是看实际落地的东西有哪些。
如此，也基本上就不会有什么和预期不匹配的情况出现。
4、产品本身安全
产品安全，第一当然是安全交付，产品本身质量还不错，这一点很容易理解。
第二点，则是很容易被购房者忽略的，那就是产品本身是要和区域调性相匹配。
在东区买豪宅、买改善，在金水北买改善、买刚改，在管南买刚需、刚改，就基本上就遵循了产品和区域调性相匹配的原则。
西南边老城区的别墅，就算是产品做得再好，它和区域调性完全不匹配，最后的下场就是被时代和市场抛弃。
贰
当我们知道买房要遵循“四个安全”原则之后，有一个问题来了，那就是如果在郑州要进行首次改善置业，有哪些地方可以选择呢？
对于改善型置业来说，首先当然是要选择一个合适的区域，中州大道以东，自然是最优选。
只是中州大道和东三环之间，目前价格过于高昂，早不在一般人能够承受的范畴。
今天，想说一个被忽略的片区，那就是被东三环、连霍高速和贾鲁河和鸿宝路围合的区域。
这个片区属于北龙湖、龙子湖和杨金片区的交会处，地块容积率都在2.5以下，而且拥有贾鲁河河景，天然就适合改善置业。
目前在售的代表楼盘是广汇湾，价格在一万六七左右。
首先，这个片区绝对属于安全置业的范畴，它距离老城中心紫荆山只有12公里，完全在安全范围内。
其次，它位于城市发展势头更猛的东北方向，和龙子湖、北龙湖这些新兴产业中心的距离，也近到超出你的想象。
它的正南边800米处，就是隶属于中原科技城、位于龙子湖片区的云湖大数据产业园。
中原科技城示意图
不是画饼，也不是停留在纸面上的蓝图，海康威视的中原区域总部已经进驻，产业园一期首开区也在进行主体施工。
浪潮中原总部及研发中心以及大华股份中原运营中心，就准备落户于此。
它距离北龙湖的中原科技城呢，直线距离也只有2公里左右。
这个片区不仅仅从区位上来说安全性足够，更重要的是道路通达性良好，它不用像北龙湖以北的楼盘一样，一直苦苦等待道路的修通。
长约20公里双向8车道的东三环快速路，就在片区西边，从北四环一直贯穿到南四环，还是作为郑州形象工程的迎宾大道，两侧近百米景观带美不胜收。
从广汇湾出门即可上东三环，七八分钟就到了售价4万多的北龙湖中海云著湖居和郑大一附院东院区这一带。
沿东三环一直向南开十来分钟，就能到达郑州高铁东站。
无论是北龙湖、云湖还是龙子湖，甚至是高铁东站聚集起来的产业和人口，都可以辐射到这个片区。
更加难得的是，这个片区配备的教育配套早已经展现在眼前，不仅安全性极强，配套的品质也足以让每个新区望眼欲穿。
公立纬五路一小东岳校区、公立金水区第六幼儿园分园，都已经开学，而且就在广汇湾的隔壁，步行可达。
据可靠消息，中学将要引进公立的郑州八中。
还有一个大彩蛋是，郑州最重要的城市河流贾鲁河，由北往南从片区穿行而过，为这里带来了丰沛的水景，湿润的空气。
广汇湾则正好东临一线贾鲁河景，蜿蜒如玉带的贾鲁河，沿河岸铺陈的565亩湿地公园，都在广汇湾东边徐徐铺展开来。
广汇湾区位示意图
叁
在区域和配套足够安全的前提下，开发商的安全性必然是我们应该认真审视的一项。
提起广汇，很多郑州人可能会想到他之前的作品广汇PAMA，或者是广汇国贸大厦。
广汇PAMA占据中州大道、金水路两条黄金轴线，早已是金水区知名的改善住宅，目前二手房价格2万 ，算是曼哈顿片区的最高价；
广汇国贸大厦屹立于郑州最早的财富大道——经三路上，这里是郑州最早的财富聚集地，更是郑州最早一批富人的诞生地。
从广汇过往项目的拿地策略上，我们也能轻易看出，不冒进、不盲从、坚持拿地就选最好位置的地块，一直是这家房企的理念。
这家1993年就已经成立的开发商，并没有像部分高周转房企一样大规模扩张，而是始终坚持着稳健开发，做一个项目就立一个标杆。
最新落地的产品中，鸿宝路北侧姚店堤社区虽然是回迁社区，但品质足以赶超同时期的商品房小区，更让杨金东片区的商品房项目感受到十足的压力。目前，姚店堤社区已经成为郑州安置小区的标杆项目。
真正了解广汇这家房企的人，都有着一个普遍的感受，他似乎有点不像一个卖房子的开发商，从没有各种花式噱头的营销，更没有铺天盖地的品牌宣传，更像是一个只注重产品本身的匠人。
如今开发广汇湾项目，广汇同样在坚持着自己一贯的风格，从项目入市到销售环节，广汇湾鲜有形象品牌宣传，但是施工进度却一直是片区中进展最快的一个。
经常路过广汇湾项目的人，或者到旁边贾鲁河钓鱼散步的人会发现，广汇湾的项目工地上，从来都是热闹非凡，楼栋更是隔不了几天就添上一层。
所有楼栋主体均已封顶
踏踏实实盖好房，口碑留给世人评，广汇的这份踏实，足以给寻求安全感的购房者带来最大的保证。
如果有心再去了解一下广汇湾的产品定位，这份安全感必然还要再上一个层级。
肆
正如开篇所说，产品安全性的第一前提，一定是产品本身和区域调性相匹配。
广汇湾所在的这个片区，是天然的改善宜居之地。
就像北龙湖之所以成为北龙湖，是因为片区1.5-2.5的容积率，让它有了成为“城市宜居地”的先决条件。
很少有人知道的是，容积率每降低0.1，可能带来楼间距增加2米，日照增加15分钟，绿地率增加1%，小区新增100棵树......
占地82亩的广汇湾一期，容积率只有2.39，这可是在市区打着灯笼也难找到的低容积率。
现在，市区不少在售的2万 改善楼盘，容积率都到甚至是5.0，楼栋密密麻麻到小孩都找不到玩耍的地方。
更难得的是，广汇湾还做成了纯粹的小高层。
对于开发商来说，同容积率下，做小高层其实是最吃亏的，远不像洋房 高层这样的高低配更能产生溢价。
这种产生不了太高溢价的产品，单价和高层相差无几，但是居住起来舒适度却要高很多，简直就是专门为购房者谋福利的。
82亩的土地上，排布了10栋17-18层的小高层，建筑密度还不到17%，而北龙湖的大部分洋房社区，建筑密度都在25%左右。
项目整体鸟瞰效果图
同时具备“容积率低、建筑密度低，以及楼栋高度也很低”的三低指标，广汇湾的园区肯定就很开阔很舒服，完全不同于一般社区高楼林立的压迫感。
由于园区空间足够大，绿化面积和公共活动空间自然也就上去了。
广汇湾的绿化率高达35%，远超一般小区的30%，光中央庭院景观就有13000 ㎡，还设置了3处特色水系。
景观效果图
这完全是街心公园的尺度。要知道，一般小区的大面积景观能达到数千平就很优秀了，遇上高低配小区，中心景观甚至会彻底消失。
园区内还规划有全龄活动区 2个儿童活动区 2座会客厅，安放全家人的休憩时光。
广汇湾的建筑也是目前郑州豪宅市场上最流行的现代主义风格，玻璃幕 铝板立面，线条极简，立面通透。
外立面效果图
可以说，广汇湾的产品设计，完全和这个片区的调性相契合——在宜居之地，做宜居产品；
具体到广汇湾的户型设计，安全性也极强。
大家都知道的是，郑州住宅成交的趋势早已是改善当道，未来偏改善的大中型产品，不仅更受市场追捧，资产保值增值性也更强。
而广汇湾的产品设计，完全迎合了郑州未来市场的主流需求。
起步户型就是106㎡的三房两卫，完全抛弃了小三房的局促格局，南北通透，餐客一体化，南向三开间，舒适度极高。
此外，还有120㎡左右的大三房可供升级，需要四房的，那就直接选择140㎡左右的四房，LDK一体化设计，步入式衣帽间，U型大厨房……
户型图（左右滑动）
最让人惊艳的当然是140㎡左右的临河户型，带270°转角的双面落地窗，是为业主量身定制的IMAX环幕观景视野。
效果图
最后，还不得不提提广汇湾的价格安全。
目前广汇湾单价只有一万六七左右，我们不说隔壁的北龙湖，就以一路之隔的龙子湖二手房2万多的单价做对比，这样的价格，安全性也是相当高的。
东三环，贾鲁河边，纯小高层社区，纬五路一小东岳校区，公立幼儿园，连房子都已经封顶，应该没有任何潜在风险……
放在今天的郑州市场上，这样的楼盘，也实在是很难得了。
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