今天要跟大家谈谈两个在伦敦项目，也是跟我们一贯的一样，两个已经跟开发商谈好折扣，房价低于市场价的项目。
我看到这两个项目的故事背景还有点意思... 最开始只是我一个英国做地产的朋友对我推荐了其中的一个。 粗看了一下决定确实挺不错。
后来开始做详细research，结果发现就在这个盘的对面，有另一个跟它简直不相上下同样划算的盘... 这就让我陷入了深深的纠结。 很难说服自己哪一个比哪一个更好.....
后来来来去去折腾了一周多的邮件和电话，终于把两个开发商的折扣都拿下~ 决定把这两个楼盘带给大家。
先说重点：
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伦敦西南Surrey的Sunbury-on-Thame
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Sunbury火车站旁边，50分钟到Waterloo火车站。
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M3高速旁边，40分钟开车进城。
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平均每平方英尺价格500镑。 1 bed 23万起。 2bed 27万起。
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年租金回报Yield 4.5~5%。 过去12个月这里Sunbury房价涨幅13%
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折扣5%-15%
因为有两个楼，两个楼都有各自的特点，我们先说一下两个楼共有的部分：
1 地区概况
Sunbury-on-Thames是在伦敦西南Surrey的一个小镇。 镇上有火车和高速公路经过，进城便利，可以作为伦敦通勤镇Commuting Town。
在我前天的文章里，因为正好研究到Sunbury，所以写文章时干脆用Sunbury做例子，做出了详细的地区投资情况调查。
可以戳下面的文章看更详细的Sunbury调查情况↓
以Sunbury为例，怎么分析一个地方的房产投资价值？
2 为什么我们觉得这个区域可以买
有这几点原因：
1 这里房价还比较低，30万镑以内买到2 bed，属于伦敦的房价低洼地带。
2 地处伦敦西南Surrey郡, 旁边是Hampton之类的好区。
3 火车和公路交通方便，属于伦敦1小时上班圈范围。
4 2014-2015年伦敦市中心房价大涨后，房价已经超出英国本地人能承受的范围，本地人买房开始考虑伦敦周边1小时上班圈的Commuting Town，需求的提高导致热度提高，房价增长。 过去12个月这里房价涨幅13%
5 本地有BP英国石油的一个大型办公区，也有轻工区，有本地工作的需求。 当地人的买房率（Owner Occupier）很高，导致可以出租的房子少。 当地House比较多，Apartment的比例只有27%， 这一切都有利于投资放租。
3 当地房价和租金
房价：
House: 2-3 bed 35-40万英镑，4bed 大房60-80万英镑
Flat： 1-2 bed 1一室一厅到两室一厅的 27-35万英镑。
租金：
House: 2-3 bed 每月1200-1400英镑
Flat: 1-2 bed 每月1000-1300英镑。
上面得出这个房价和租金的具体调查过程同样可以看我们前天的文章的第三部分
↓
以Sunbury为例，怎么分析一个地方的房产投资价值？
好了，区域大致情况介绍完了， 我们现在开始分别介绍这两个楼盘。
【The View】
The View是一个高楼的改造项目， 之前去现场考察的时候，这栋楼是这样的。 一共12层，80套公寓。
地址：
STAINES ROAD W， SUNBURY-ON-THAMES ，SURREY
TW16 7AR
跟火车站的相对位置是这样的
旁边就是 Sunbury的购物中心， 就有Marks & Spencer 超市。
走两步路到旁边，还有更大的Tesco Extra 和Costco.
完工时间： 2个月内。
Lease: 150年。
Ground: 250英镑每年。
Service Charge: 大约1500 英镑每年
停车位：4000镑（露天停车场）
他们样板房的实拍图，户型图见最后的附录。
因为他们还没有完全完工。 所以外面有些脚手架还没拆。
这套房在市场上的价格距离：
1 bed Apartment 605 24.8万英镑
2 bed Apartment 803 30.4万英镑。
我们跟开发商谈下的折扣：5%
大家可以对比一下上面提到的605和803
（因为种种原因，价格只能放出这几套做例子，还有其他的房号和房型选择，如果感兴趣可以找我具体要。 ）
投资回报表格计算，以803为例：
注： 因为伦敦的房子租金回报达不到6-7% 所以如果首付25%的话不一定能通过银行的还款压力测试，所以这里以首付40%进行计算。
通过计算可以看出，这既是一套租金回报率不错的房，也能跟随伦敦房价的涨幅，保持很高的Capital Gain。
这也成了我们觉得他值得推荐的理由。
但是同时值得注意的是，
在调查的过程中发现这个楼盘是“Concrete construction”，而且在一楼有商业店铺。 这套房对于海外买家来说，拿不到贷款，但是英国本地买家可以贷到。
（商业店铺就是实拍图里下面连接的部分，现在是个健身房。）
因为是这种改造的结构和商业店铺在一楼的原因，不是所有的贷款方都愿意把钱贷给这样的楼盘。
比如假设英国的贷款方Lender有200个，愿意贷给这种的可能只有60个， 虽然贷款方会少，但是本地买家基本都可以找到合适的愿意的贷款方。 但是作为海外买家来说，本来愿意贷给海外买家的Lender本身就很少。 两个条件合在一起，他们就不会放给这套了。
所以对于海外买家来说，要么现金Cash Buy， 要么，可以考虑我即将要介绍的下一套楼。
【The Richmond】
好吧，虽然地点并不在Richmond, 但是这个开发商还是把他自己的这个起名成了The Richmond。 这套房海外买家可以贷款。
地址：
91-105 Staines Road West, Sunbury on Thames, Surrey
TW16 7AE
在地图上的位置是这样的，也在火车站旁边，跟前一套相比，多走几步路。
他的前身，是曾经IBM设在这里的一个服务器机房，现在准备改建成公寓。
为了称重大型服务器的重量，主体结构设计得异常坚固。
改造以前这里是这样的。
内部结构是这样的。
改造完之后的效果图是这样的。
因为这套要明年第一季度才完工。 现在才刚刚开始动工改造。
所以现在还没有样板间。 开发商给的效果图，是这样的。
Lease: 250年
Ground: 250镑每年
Service Charge: 1350镑每年
停车位：15000镑（地下停车场）
我们谈到的价格：
这个只剩白的3套了，红的都已经reserve了
除了折扣以外，开发商还同意帮买家付额外3%部分的印花税。 也就是每套8400镑左右。
你可以理解成额外给了8400的折扣，每套房的交易总价（房价 印花税 其他费用）再减8400..
开发商之所以不直接压低房价给折扣，而是用印花税减免的方式，是因为这样在土地注册局Land Registry注册时，还是不含这部分减免的价格，有助于你未来提高这套楼盘的要价。在你未来的买家接受以及其他买家参考你的价格时，看到的是你没减免的价格。
（举个通俗的例子解释，你买100块的东西，商家给你返现10块，但是发票还是给你开的100块的发票。 ）
所以，你可以理解成这个1bed的实际价格在27万到28晚之间。
投资回报表格，以0014计算
基本两个盘的回报率都差不多。
两套对比优势与劣势
正如我文章开头所说的，这两套房，作为英国本地买家，其实我都没有办法做出很快的决定。 虽然总体的投资回报率都很不错。 所在的地方也不错。 如果单看的话，都是一套值得投的房。 但是正好两套房都放在一起，究竟选谁好呢？
我们比较一下优势劣势：
The View
优势：
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价格较低。
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1-2个月内交房，可以今年内产生租金收入。
劣势：
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贷款选择性比较少，海外买家无法贷款。
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停车场是露天停车站，相隔几百米，需要走几分钟
The Richmond
优势：
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机房改造，结构坚固，可以贷款。
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停车场在地下，对于住户更为方便。 （但是停车位略贵）
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有印花税减免。
劣势：
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价格比第一套略贵 （但是有印花税减免抵扣了8000镑）
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明年第一季度才交房，要到明年才能开始收房租。 少了大半年的租金收入。
这就是我的判断，如果你有更多的分析，欢迎随时与我交流。
最后，这两个房，有没有一句话就能说清楚的选择？
有，本地买家买The View， 人在国内的可以投The Richmond.
你可以点原文链接留下你的联系方式，我们会联系你。
或者如果你对这个有其他的问题，
你也可以扫下面加我们的个人 fangquanuk 具体问
（本周日7月24日开始统一回复）
附录：房型图
The View
The Richmond
0014
1030 1033
