2019年8月23日,中弘广场17号地块连同地上两栋写字楼(A、B栋)司法拍卖,无人出价而流拍。
一个月前,18号地块(规划建设318米超高层塔楼)首次拍卖同样流拍,底价4.39亿元无人问津。
这标志着中弘广场(已经建成投用的16号地块除外)两个地块首次拍卖均告失败,前景更加扑朔迷离。
这个曾经满城尽知的“济南第一高”究竟为何落到这般境地?
我们回顾一下中弘广场这个项目的前生今世,就不难发现,这个结局或许是必然。
中弘广场探访一栋楼已经交付使用 记者李震 赵国陆摄 资料片
“第一高”命运多舛2010年10月,山东启德置业有限公司(山东大地房地产开发有限公司子公司)以8亿元的价格在济南经十路拍下了3宗土地(当时叫燕山新区A地块16、17、18号地块),规划建设“启德国际金融中心”,三宗商业用地总建筑面积大约50万平方米,靠近经十路的18号地块建设主楼,高达318米,是当时的“济南第一高”,计划2013年竣工,2014年投入使用。
这个大手笔在当时名震泉城。
但至今,这个“第一高”仍是一个坑。
中弘广场探访一栋楼已经交付使用 记者李震 赵国陆摄 资料片
大地地产的老板张辉也是彼时济南地产圈的风云人物。公开资料显示,1995年10月,他成立山东大地房地产开发有限公司,开发了第一个小项目:大地葡萄园,只有一栋多层住宅,总建筑面积5000㎡。此后,又陆续开发了二环东路上的发展大厦、华龙路上的大地华园和三威大厦。在南部山区柳埠镇门牙景区附近有个“东篱雅舍”,很少有人知道,这个占地180亩的别墅度假项目,也是当年大地地产的作品。
中弘广场地块摆放的公示牌已经泛黄 记者李震 赵国陆摄 资料片
住宅、写字楼、别墅之后,张辉开始尝试大型综合体。2008年,在华能路上开发大地锐城项目,一期建设住宅,二期建商业综合体,物业类型涵盖购物广场、写字楼、酒店和公寓。
后来这个项目也停摆,住宅规划19层,违规加盖到33层,至今无法办理房产证；商业部分叫汇隆广场,因五证不全无法出售,“创新”形式托管返租,吸引投资者购买使用权,还一度引进了大润发,因未通过消防验收等原因,这家大超市也已撤场。
2009年12月,大地地产以1.92亿的天价拿下山师北街8号院,楼面地价接近15000元/㎡,成为单价“地王”,这一纪录保持了此后多年(该项目2015年折价拍卖)。
不料,这两个项目让大地地产从此难以再翻身。由于资金紧张,连土地出让金都是借来的,启德国际金融中心两年之后才开工,陆陆续续卖出16号地块一栋楼,因无力偿还债务进入司法程序。
原中弘广场的营销部已经人去楼空 记者李震 赵国陆摄 资料片
首次拍卖 中弘押到宝2014年2月20日,济南市中级人民法院对第一次烂尾的“启德国际金融中心”进行公开拍卖,起拍价9.98亿元。出乎意料的是,经过79轮的举牌竞争,被中房环渤海房地产有限公司(中弘股份的子公司)最终以15.6亿元拿下(不含894万拍卖佣金),溢价超56%,实际楼面地价接近4000元/㎡。
这个价格令不少业内人士看不懂。经十路南一路之隔的中和广场也是同期拍的地,楼面地价不过2234元/㎡；3个月之前,也就是2013年12月,西邻的华润万象城综合体摘地,楼面地价大约2000元/㎡；一个月之后,大连万达在高新区拍下的商业地块(即现在的高新万达广场),写字楼的楼面地价大约1500元/㎡,而且搭配超10万㎡的住宅。
当时,还没有举全市之力打造CBD的大规划。而且当时济南的整个房地产市场处于下行期,市场新星西客站片区正在艰难地去库存。很多地产圈内人士惊讶,看不懂中弘为何不惜高价拿下这么一个烂尾工程,还是纯商办项目。四栋超高层,清一水的办公楼。虽然靠着经十路,算是黄金地段,但含金量有限。
不料一年之后,2015年济南市开始提出高标准、大手笔规划中央商务区,中弘广场一夜之间成为核心区的南大门。
事后来看,中弘在2014年首入济南可谓神操作,摸到了一手好牌。
同年11月,中弘又在黄河建邦大桥以北,拿下三宗低密度建设用地(2宗住宅、1宗商业),楼面地价很低:商业661元/㎡,住宅731-982元/㎡,开发鹊山新奇世界项目。而此前本土国企山东黄金在这片土地上投入了不少精力,准备打造鹊山龙湖旅游度假区,最终抱憾撤出,让位于中弘。几年之后,济南提出携河发展,打造新旧动能转换先行区,黄河北岸的那些不毛之地,变得炙手可热。
原”济南第一高“ 拿地后还是个坑 记者李震 赵国陆摄 资料片
中弘股份成也地产败也地产公开报道显示,中弘股份实际控制人王永红,1962年出生于江西宜春的一个公务员家庭。1992年,他到北京给一个汽车店老板打工。那一年,许家印“下海”闯深圳,杨国强创立了碧桂园,王健林创办了万达,绿地、保利、滨江等地产大鳄都是这一年成立开业的。
后来,王永红在北京靠经营加油站赚到了第一桶金。2000年,几乎倾家荡产在朝阳五环外一个叫常营乡的地方买下600亩地。然后抱了接近10年,随着奥运会召开、北京CBD东扩,他手里的600亩荒地暴涨了10倍,开发出9800多套商品房,在4年内全部售空,大赚50亿,一战成名。
然后他寻求借壳上市,在金融圈呼风唤雨,腾挪资本,2016年的徐翔案就涉及中弘。王永红还进军影视圈,2014年与上海电影旗下公司合资成立浙江新奇世界影视,同年11月在济南黄河北首次拿地即以“新奇世界”项目为落地规划。除了济南,中弘四处买项目,2015年在海南豪掷几十亿元,接盘了全岛最大的楼盘。
2016年底,中弘再次在济南拿地,在黄河北岸以7.26亿元底价买下1007亩土地,住宅和娱乐康体用地大约各占一半,开发新奇世界二期项目。在土地出让条件中,中弘与当地政府约定,拿地后投资43亿元建设主题公园,2017年8月前开工,2020年10月前开业,并立了“军令状”交5亿元的保证金,如果不按节点兑现甘愿受罚。
已经在资本市场积攒了大量风险的中弘,债务缠身,又赶上了楼市调控,手里的项目难以为继。王永红四处拉外援,但烂摊子无人愿接。2019年上市公司中弘股份以不足1元的股价退市。
一手好牌没打好济南的鹊山新奇世界项目在母公司中弘陷入困境之后,曾有多个企业接触试图接盘。其中,最有希望的是恒大文旅集团,双方所有条件都已谈妥,由于中弘股权关系错综复杂,居然差一个公章,最终功亏一篑。
2019年6月4日,局面已经无可挽回,这1007亩地被司法拍卖,以9.91亿元的价格被广西云星集团旗下公司拍走。前景如何尚不得而知,但500多亩的主题公园绝非一般人能玩转的,之前济南规划的主题公园大多是雷声大雨点小。有一点可以肯定,已经身陷囹圄的王永红难圆“新奇世界”这个梦了。
经十路的中弘广场之前也有盘活的希望。王永红对这个抱了多年的项目期望很高,他接盘这些年,光建不卖,可能认为能够像当年北京的第一个项目一样,咬紧牙关熬过去,就能迎来春天。只不过,这一次没赌对,也没熬过去。
2018年4月,历下控股集团出资30亿元整体接手了泉城路省府前街的红尚坊-泰府广场项目；此后又投资20多亿元回购诚基中心(三期四期)-万豪中心-卓越时代广场部分商业；今年7月,耗资约5亿元收购了中弘广场旁边的烂尾工程:人民传媒大厦。不难看出,这两年历下区在通过历下控股努力盘活辖区内的“不良资产”。据知情人士透露,历下控股集团也曾主动接洽,试图接管盘活中弘广场,最终因种种原因,双方未能达成一致意见。
中弘广场的坑有多大?按照规划,一共4栋办公楼,除了当年启德建设并卖出去了最北侧16号地块上的D栋外,17号地块上的A、B两栋写字楼(已封顶,除一栋卖了10层外均未对外销售)在8月22日拍卖,起拍价16.1712亿元。最大的坑应该是18号地块上的318米超高层,容积率9.8,目前只挖了部分地基。首次拍卖底价4.39亿元,因无人出价流拍。业内人士保守估计,这栋地上62层、地下4层的大厦预计要投入20个亿以上。
■后记
最近几年,济南市在招商引资开发建设项目时,特别是CBD(现名:国际金融城),对拿地企业设立较高的门槛,动辄要求世界500强、持有三大金融牌照、超高层运营经验等,其实是颇有预见性的,也是明智的。在寸土寸金的黄金地段,必须让有实力有能力的大型企业来操刀,否则有可能再次出现大地、中弘这样的烂尾工程,或者像有的项目,工程没烂尾,在运营时陷入泥潭,半死不活成为不良资产,影响整个区域的发展,好的规划难以落地,造成社会资源的巨大浪费。
(生活日报记者 赵国陆 李震)
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