“狂跌30%！”“跌回2017！”“房东又主动降价了~”
最近杭州老破小再度爆冷的消息又刷圈了。
而根据我最近的实调和分析，杭州老破小不只是“跌回2017”这么简单：
1、对比疯涨的挂牌来量，老破小的成交量只是杯水车薪；
2、别看成交量比新政前多，那只是大幅牺牲价格的“以价换量”；
3、进入到热skr的7月淡季，从没有流量的郊区，到烟火气聚集的市中心，再到曾风靡一时的主城名校旁，还有线上拍卖市场，杭州老破小正节节溃败！
如果说去年下半年至517新政期间，是跟着大行情走的第一波降价潮，那么如今杭州老破小事实上的第二轮降价潮和“大放血”才刚刚开始：
很多价格跌回2017年，个别甚至跌回G20前后，价格“笋”到连我都想买了！
真实的市场可能比想象的还要惨重！
最惨的是郊区无优质学区和资源的老破小，几无存在感。
这些小区可能连名字你都没听过：三联嘉苑、运动新村、水乡华庭、江寺路小区等等。
如临平塘栖运动新村满五唯一的2房，距大运河和广济桥不到200米，挂价只要1.5万/㎡，总价只要88万，首付只要一辆车的钱！可惜2个月也没一个下定的。
再就是市中心扛着“烟火气”旗帜的老破小，即便交通、配套、烟火气无敌，也还是萎靡不振。朝晖、德胜、大关、景芳等都是典型。
近一周，我走访了朝晖的几家门店，一位德祐店的中介告诉我，新政后两周这边老小区成交量是上来了一些，但价格都很低；到了6月下旬和7月份，行情又下来了。
片区另一名中介店长还透露，目前这边成交均价在3.2-3.4万/㎡左右，对比去年很多4万出头的单价，平均降幅约在20%。
现在还出现了个别单价约3万/㎡的成交，让人感受到“一夜重返G20”的寒意。
如果再和之前朝晖“拆迁风波”时5万 /㎡成交房源比，现在的价格算是腰斩了。
而除了朝晖，市中心的德胜和大关，甚至还出现了一些2字头的成交。
或许有长者会说，朝晖、德胜这些地方都十城门外了，算是哪门子市中心？
那吴山脚下的总算在正宗的老底子市中心吧！价格也一样扶不起！
你看，城隍牌楼巷挂牌单价仅3字头，总价仅150万；开窗能看到吴山，近处就是三大全国著名景点——河坊街、胡雪岩故居和鼓楼，5/7号线双地铁口仅900米，关键房东还接受小刀，可惜挂了4个月硬是没卖出去。
老破小如此跌跌不休，何时是个头！
不只是普通老破小，那些依靠“学区”的老破小也不行了。
对口翠苑小学、翠苑中学，南门口就是2/10号线双地铁，斜对面还有铂澜大象城和物美超市的翠苑一区，约40方小2房，前两年还要190-220万，而且还价空间小，现在就算挂160-170万买家都不买账。
一位城西门店的中介告诉我，翠苑一区有套挂牌170多万的，实际坐下来谈也就151万，一下子给你砍了近20万，买家要多狠就有多狠。
可能会有人说，可能是因为翠苑一区的学区不够好。
非也！第一学区梯队的石灰桥新村，去年还有很多小户型成交单价在8万~9万 ，甚至低楼层还卖出了一套近10万的，房东的时运不是一般的好。
可现在呢？很多挂牌价都只有6万多！看网签价甚至6万都不到，直接腰斩！
看得我都有点心动了，那可是“文一街小学 十三中”双学区啊。
还有“卖小 大关实验”双学区的一清新村，去年上半年小户型单价4.5万左右卖得风生水起；
如今3字头、200多万的一清新村在购房者眼里都没那么香了，最近一个月成交为0。
为何杭州老破小会沦落到这步田地？
总结一点：它是杭州楼市中被多方看空和打压的市场。细分一下原因很多：
1、土地海量供应、新房卖个不停，逐渐逼近18万套的二手房挂牌天量如泰山压顶，买方市场下，老破小更难回血；
2、杭州517新政后，受到减免税费的利好，不少买家转向便宜次新房，和交付10年左右的次次新房，这些房子价比更高，对老破小的打压严重；
3、老破小的“学区信仰”崩塌，从公民统招、双减到民转公，老破小仅有的两大价值点——“学区”和“烟火气”，几乎已失去了一半，犹如一只断翅的雄鹰，再也飞不起来了。
4、更重要的是大部分年轻人已经不喜欢老破小了，甚至新老杭州人对房子越来越喜新厌旧。
时间最能检验一切，如今老破小实际成交价几乎是回到五六年前了，它的价值竟快被打回了原形。
回头想想，从G20到现在，杭州楼市没什么涨幅的几乎只剩老破小了。而放眼全国，它的涨幅也基本跑输了武汉、南京等很多同级别城市。全国也很少有这样的城市，同板块老破小和次新房的价差如此之大。
难道杭州老破小真的就一文不值吗？
并不是！我身边住老破小的亲友和同事，有些是迫于经济条件无法置换，只能蜗居，但至少不用租房，不用经常搬家；
有些买老破小出租赚租金、博拆迁，“勇气可嘉”；
有些是买来给父母或自己养老，年纪大了反而喜欢热闹和烟火气；
还有一些是土生土长、根就扎进了老破小里，习惯或者说是离不开邻里巷情；
更有部分年轻人爆改老破小，装修成自己喜欢的样子。享受出则繁华，有西湖、运河、公园、商场作伴的快活；品味入则守静，可与自己心爱的人在一起干想做的事情，过一个有滋有味的人生。
在他们眼里：那是乡愁，是港湾，是一个可以深刻感受城市脉搏跳动的的地方。
老破小也许会过时，但城市的烟火气永远也不会过时。
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