国有土地使用制度改革后，住宅土地是有年限的，这一点大家都清楚，所谓的使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限，自取得该地的土地使用权之时算起。土地使用年限根据1990年5月19日开始实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地，也就是人们常说的商品房用地，土地使用年限最高为70年，在合法的土地使用期限内，对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。即然有期限规定，那么到期后如何处理，以下几种方式你要了解：
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》出台之前，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。具体交多少，法律没有规定，要依据当时的政策，而《物权法》修改为可以自动续期，按照法律适用原则，后法由于先法的原则，应以物权法为准，但物权法对续期的土地使用权是否交费和如何交费没有做出明确规定，这个问题留给修改《土地管理法》是一并考虑，有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。
土地使用年限缩水怎么办？土地使用年限缩水的原因多，主要存在几种原因，一是土地出让后部分地块存在转让，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。二是土地闲置时间较长，国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。三是房地产开发时间周期较长，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、建设、验收和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。所以，在购买房屋时要了解土地年期，对于缩水的房屋要慎重。
土地使用期限到期，业主又没有自动续交费用，还能继续居住吗？答案是肯定的，因为房屋是所有权，对于土地的使用权，政府是不能随意强制收回的，这是物权法对公民财产权的法律保护，也就是说，如果居民的房产到了土地使用权规定的最后期限，即便没有续期，只要房子是可以安全居住的，仍然可以居住。但是，如果发生转让、抵押等处置需要的，由于土地使用权证过期，难以实现处置目的。
按照《城市房地产法》和国务院55号令的规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。目前国家关于土地到期或收回的相关规定，与《物权法》有冲突，对于这个问题，《土地管理法》修改时应该明确规定，因此，作为老百姓我们不用担心。
