二娃说
这世间99%的问题是可以用钱解决的，剩下的1%，是因为钱还不够多......
“换房要快，姿势要帅！”这句话还真不是开玩笑的！
为什么二娃会这么说呢？
我们来看两个例子：
【一】
因犹豫不决，没买琶洲南TOD，后悔死了！
今年2月初，一位姓张的粉丝找到我，让我帮他优化一下资产和买房思路。他呢，房子很多，也很有钱，但就是对买房毫无概念，俗称“买房小白”。
据他透露，目前他在广州已经买了5套房了。越秀有一套120㎡的优质学位房（楼龄旧），海珠区一套65㎡的老破小，目前出租。科学城还有一套叠墅（已满2年），没装修，闲置着。
最近几年呢，他因为工作关系，经常出入在增城。于是，冲动之下，又全款买了两套房子。一套是凤凰城195㎡的大平层，一套是东方名都141㎡大4房。
讲真，听完我都傻眼了！
随后，我建议他赶紧把手里不好的资产统统卖掉，留一套自住即可。剩下的钱，拿去珠江新城买一套优质房产，或者去买琶洲南TOD。
结果，听完我的建议后，他犹豫不决，房子虽然挂出去了，但不愿意降价，导致完美错过琶洲南TOD。
前两天，他跑来跟我说：“哎，好后悔啊！早知道我就降价卖了去抢琶洲南了。没想到，这个盘一下就卖完了！”
你说，这能怪谁？
【二】
她降价卖掉增城盘，买入天河，1年赚了200万
另一位粉丝@叶子，则完全相反。
记得在2020年初，疫情最严重的时候，我在天台带娃，叶子突然要付费咨询我。然后打电话问我：当下，要不要降价卖掉凤凰城凤馨苑的房子，去置换天河的二手房？
接近着，我和她聊了足足40分钟电话，帮她全面分析了情况，并建议她赶紧降价卖房，即便低于市场价，也要及时去置换。
后来，她听了我的建议，低于市场价约2000元/㎡，卖掉了凤馨苑的房子（122㎡ 一个车位，实收237万）。最后，又在我的建议下，以4.5万/㎡的价格，迅速买入了中海康城103㎡的3房户型。
没想到，她精准踩点，遇到了大行情。去年9月，同户型成交价就去到了6.5万/㎡！
按这个价格来算，相当于短短一年内，她的房子就涨了2万/㎡。现在，她每次和我聊天，都会感谢我。
所以啊，事实告诉了我们：换房一定要快，动作一定要帅！该降价的就降价！切记不要磨磨唧唧，犹豫不决。
【三】
为什么今年，越来越多的人想换房？
不知道你们有没有发现，其实今年，想要“卖一买一”的换房人群更多了！
那么，为什么他们迫切想要换房呢？
1）受政策及市场影响，广州楼市两极分化特别严重，珠江新城、创新湾、万博、老黄埔、牛奶厂、金融城等板块，房价涨得特别快。
但远郊的朱村、中新、石滩、荔城、大夫山、钟落潭等板块却在逐渐回调。
这让很多人都意识到：买房还是要向中心区靠拢。远郊的房子不抗跌。
2）受产品竞争力和年轻人喜好的影响，老破小、老破大，涨幅逐渐掉队，远输给板块的新房或次新二手房。
不信，来看一组数据：
发现了吗？同一个板块，不同楼龄的小区，在上一波行情中，涨幅差距动辄上千每平米，高的甚至差了几万！
我们假设有两个人，同时买入颐德公馆和金碧华府一套100㎡的户型，那么一年后，他们房屋的价值，则悬殊了200万！
讲真，看完这样的差距后，是你，也会考虑卖掉自己的老房子，去买新房或者次新二手房吧！
3）今年政策逐渐放松，但新房限价却在持续，加上房贷利率不断下调，换房成本降低了。不出意外，这应该是2020年之后的行情的触底期。所以，现在是个非常好的换房时机！
◆ 换房，亦是换一种生活（示意图，来源公共图库）
你想想啊，一手房限价没放松，意味着有漏可见，买入价格会很低。而利率降低呢，又能让你少还利息。银行审批贷款还超级快！
现在不换房，啥时候换？等房价涨起来了，政策利好没了再换？那不就晚了嘛！
【四】
要卖掉华南碧桂园，去置换万博和樾府吗？
好巧不巧，前两天，二娃又遇到一位类似的提问。只不过，这次对方想要置换的区域在番禺万博板块，考虑要不要同板块换房。
话不多说，咱们先看一张聊天截图。
来，我们总结一下他的问题和需求：
1、目前住在华南碧桂园漾翠苑81㎡西向3房，计划要二胎 对小区不太满意，想要换房。看上了万博·和樾府建面约110㎡户型，要不要卖掉去置换？
2、听说万博·和樾府，约110㎡户型，货量不多了，现在卖掉去置换，来得及吗？
4、舍不得降价卖，感觉今年万博板块还会涨，要不要等过了今年再卖掉房子去置换？
讲真，这个粉丝的几个疑问，是很多卖一买一置换人群的通病。下面，二娃就来回答一下他的问题吧！
◆ 和樾府区位图
第一个问题：要不要卖掉华南碧桂园漾翠苑，去置换和樾府110㎡户型？
我的回答是：要！
首先，从地段/交通价值来说，万博·和樾府绝对＞华南碧桂园漾翠苑。这两个楼盘就不是一个级别的，前者属于番禺一梯队，后者属于三梯队。
下面这张区位图，足以说明一切！
◆ 两个楼盘的位置关系
其次，从稀缺价值来讲，万博·和樾府，是正儿八经在万博CBD核心区域内的，这种住宅用地，番禺可能10年都不会新增一块。而华南碧桂园漾翠苑呢，同价位，同品质的二手房，可替换性太高了。
另外，万博·和樾府的居住环境，我是真的喜欢啊！“一半公园，一半城”这句slogan，还真不是喊来玩的。下楼就是约4.6万㎡的中央公园，公园一出来，就是璀璨的万博CBD，关键是还很安静，真的很舒服！
◆这是万博·和樾府楼下的中央公园
◆这是公园出去后，看到的万博CBD景观
而在2020年-2021年，这一波楼市行情中，华南碧桂园漾翠苑80多平米的户型，房价仅从2.9万/㎡涨到了3.3万/㎡，涨幅表现相对较弱。
反之，和樾府却从4.7万/㎡的均价，涨到了6.1万/㎡！孰强孰弱，显而易见！
◆ 价格存在变动，仅供参考
所以，能换就换吧，不要犹豫！
第二个问题：万博·和樾府，约110㎡户型，货量不多了，现在卖掉去置换，来得及吗？
为了回答这个问题，我专门去问了下项目的朋友。听说，这个约110㎡的户型，整个项目只有79套了，卖完就真的没了。
所以，要置换的朋友，我建议现在就可以行动起来，房子赶紧挂出去，不要做独家代理，把能挂的中介全部挂。最好是降点价，低于市场价去卖，那肯定能快速卖掉的，时间估计应该也能赶上。
◆ 建面约110㎡3 1房
当然，这个也得看你换房的意愿大不大了，如果意愿大，去找项目聊一聊自己的困难，表现出购买意愿有多强烈。我觉得延期网签，应该是可以申请的，多给你一点筹钱的时间，我认为是没问题。况且现在卖房买房审批贷款可快了。
退一万步讲，如果你卖掉房子，真的赶不上和樾府110㎡户型，那你也可以考虑和樾府其他户型啊，比如130㎡的户型。
◆ 建面约130㎡3 1房
就算不买和樾府，还可以考虑其他楼盘啊。总之，钱只有到手里了，你才有主动权和选择权，不然好被动的！
说到这里提醒大家一句：如果打算今年置换，建议提前半年就去卖房吧！需要给自己多预留一些时间的。因为，你的房子未必好卖！
第三个问题：舍不得降价卖，感觉今年万博板块还会涨，要不要等过了今年再卖掉房子去置换？
“舍不得降价卖，感觉自己的房子还能涨，涨一波后再去卖”这种想法真的太可怕了！
你要明白一个道理：华南碧桂园肯定是打不过万博和樾府的。如果，华南碧桂园漾翠苑都大涨一波了，你觉得万博和樾府会不涨吗？它肯定涨得更多啊！
◆ 和樾府与万博CBD的位置关系
另外，为什么你会觉得华南碧桂园还是价格洼地？就是因为上一波行情没咋涨吗？
说到这里，我告诉大家一个道理吧：一个地段或楼盘，1年可以是洼地，3年还可以是洼地。但如果常年它都是洼地，那是不是间接说明了，这个地方就只值这个价呢？
所以啊，我建议当机立断吧！别犹豫了，赶紧卖掉去换万博和樾府。
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