最近一段时间,苏州楼市太热闹了,一边是打折降价深夜排队抢房,一边是交付违约集体维权。

刚刚,中南春风南岸降价风波尚未平息,淘哥朋友圈又看到太湖新城的江南沄著也从29500价位直接降到24500,相当于每平米割肉5000元,这也太疯狂了吧

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(1)

这个楼盘到底值不值得入?为何当下苏州跌跌不休?现在入场是个机会还是“入坑”呢?我们淘房记团队即刻前往售楼处及太湖新城板块进行实地考察。

坚挺的太湖新城扛不住了

太湖新城一直是这几年苏州开发的重头戏,这里是“一核四城”之一的南部新城,也是打造世界级湖居“封面”,说白了,就是继园区之后,苏州的第二张名片

就是这么重金投入的地方,也扛不住市场大势的遇冷。

降价的这个项目叫江南沄著,位置是相当不错,左手中央商务区、右手商业生活配套区,家门口还有幼儿园和实验小学,身后不远就是地铁4号线、友新路高架。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(2)

淘哥进售楼处都是保安给开锁的,估计也是怕业主过来闹事。

据现场销售人员介绍,项目基本上是尾盘销售了,还剩最后三四十套房源。面积主要是118的和144的。

项目是一种叠墅或者跃层的户型设计,基本上每一套房源,客厅和客卧的上方都是挑空的,其实说白了交房了以后都是可以自己浇筑,自己做成楼上的卧室的。也就是说赠送的面积有20个平方左右吧。

那么从29500打折到24500的房子到底咋回事啊?销售透露,这是前两天拿出来搞特惠的房源,大概有15套左右,集中在2楼3楼的非标户型,价格从两万八九降到两万三四,不过现在已经卖完了

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(3)

江南沄著沙盘实拍

现在还有在售的是一期的11号楼,已经是现房,118的基本上还有最后一套样板房,144的还有几套。基本上是打9折,比如说这144的原价是420~430万,现在基本上380万就可以买到

也就是说,这么大力度直降5000元/平米的房子已经卖完了,而且是数量有限的非标户型。现场陆续进来几组签约和看房的,销售的统一说辞就是打9折,而且针对一期清盘的房源。

据了解,江南沄著之所以降价,主要是这种跃层产品受众面较窄,毕竟区别于一般的平层产品,其次户型偏大,118平米的稍小点但是就剩一套样板房了,剩下都是144平米及以上的大户型。即使打9折,总价也要将近400万了。

而且,最关键一点,在精装已经成为标配的苏州市场,这个项目还是毛坯交付,谁又愿意买个毛坯房费时费力装修呢

所以,为了尽快清盘,项目给出大幅度割肉价。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(4)

江南沄著售楼处实拍

其实这两年,苏州大规模重点开发的板块,太湖新城绝对排到前列,而地价和房价也是一年比一年高。

2016年前后,这里还有1万出头的限价盘,但是随着土拍热度上升(楼板价从1万拍到1.5-1.8万),售价也基本上飚上3万里外。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(5)

太湖新城-吴江片区拍地价(部分)

而新房供应相对集中,比如目前吴中片区有5、6个在售,吴江片区有7、8个在售,竞争较为激烈。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(6)

太湖新城-吴中片区在售新房示意图

最主要的,这边还是以地缘客为主,比如吴中片区主要吸引城南、城西一些改善客户,吴江片区主要吸引老城区松陵以及周边盛泽、桃源等乡镇客群。

只有少量园区、新区等溢出客户,占比在15%,地缘客户占比达40%。

虽然太湖新城定位很高,规划建设的也很高大上,但是从近期客群构成我们就知道,外来的不多了、来了的也不买了。

要知道,在前几年,很多上海、常熟等周边投资客,来到太湖新城,一看这位置、规划和配套,都是几套几套地买,那时候房价才1万出头,而且不限购。

无论是价位还是市场行情,太湖新城都是走到了高点上了。

1万亿造了座鬼城

可以毫不夸张地说,太湖新城目前就是投资了1万亿砸出来的一座睡城或者鬼城

白天看着高大上,但是到了晚上一片黑灯瞎火,住宅入住率非常低。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(7)

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(8)

想想也奇怪了,明明大型商业综合体已经开业好几个、几所实验中小学,私立贵族学校也开学好几年了,地铁4号线早就通车了,为啥这边还这么缺少人气、缺少入住率?

淘哥这里再上两张白天拍的图:

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(9)

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(10)

太湖新城-吴江片区实拍

太湖新城规划的有多高逼格、多高大上,这里也简单说下:

太湖新城主要分为吴中片区和吴江片区,各自都是30平方公里的规划面积,而且中间还夹了太湖水域的一个深湾(120平方公里),现在叫做苏州湾

三者加一起,就是所谓太湖新城了,一共180平方公里。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(11)

很明显,吴中片区因为紧挨着主城区,位置更好些,所以目前房价在3.1万左右,要比吴江片区目前2.8万的价位要高一些。

如果你也对长三角/苏州楼市感兴趣,后台发送私信淘房记”,邀您进入数十个买房学习小组~

但是,现在看来,吴中片区因为前期投入大量时间修建地下工程,发展要落后吴江片区不少,同样是对岸相望,吴中还有70%以上的空地未开发,吴江已经是高楼林立、商业齐开了。

但是,吴中片区的规划、开发规格,确实是国内少见甚至对标国际的。

比如,做规划时,就明确,先地下再地上、先生态后业态、先配套后居住

说白了,就是先砸大把钞票把基建、配套搞好,再引入产业和人口。这也是为什么将近10年过去了,吴中片区只发展了启动区10平方公里,而其他的大片土地还未动工

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(12)

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(13)

太湖新城-吴中片区建成区和在建区

举个例子,此前央视也有报道,就是为了搞地下空间,投资了32亿,挖了30万方的空间出来,一共三层,包括商业、地铁、下沉广场、地下通道、大型停车场、巨型天窗等,而且被评为全国第一家绿色三星级标准地下空间,在太湖边上打造一个地下综合体

也就是说,以后太湖新城地下空间都是互联互通的,为百年城市发展打下厚实基础。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(14)

太湖新城-吴中片区地下空间示意图

以后城市建成是下面这个样子的,而现在,只是把地下空间给完工。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(15)

太湖新城三大发展目标是,文化传承、服务创造、城在湖上湖在城里,打造的是苏州风范、世界级太湖新城典范。

在这30万平方公里滨湖生态城市中,聚集各种文艺博览场馆、星级酒店、休闲娱乐商业配套,成为具有江南特色现代化乐居新城。

这里正在建设或者规划招商的大型商办综合项目已经有7个:

苏州湾中心广场(50万方、总投资40亿)

融悦中心(42万方、总投资50亿)

中央商贸区地下空间(30万方、总投资32亿)

中信泰富-新经济科创总部湾(33万方、总投资未知)

富景商办(26万方、总投资40亿)

歌林公园/小镇(29万方、总投资17亿)

360剧场(4万方、总投资6亿)

这其中很多项目已经开工,有的已经开业,其他也陆续完工进行运营。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(16)

苏州湾中心广场效果图

我们再以医疗和教育来说,这里共规划1所公办高中,北美国际高中(私立)、3所初中、6所小学、12所幼儿园,其中北美国际高中和华东师范大学附属苏州实验小学已经建成使用。

医疗上,建设三甲级太湖新城医院,约23万方,床位1000张,还和国际知名大学合作,建设国际医疗中心。

此外,这里天鹅湖公园、七子水街、沿湖生态景观等已成规模,提供休闲好去处。

假使最近5年每年投入建设资金1000亿/年,已经投了5000亿,未来5年甚至更长时间仍然是大手笔投入,那前后总计10年就是10000亿砸出来的新城!

吴江片区因为发展更早、更快,目前比吴中片区还要好,一种盛世繁华既视感已经矗立在太湖湾畔。

比如商办综合体方面有

苏州湾文化中心(21.5万方,城市文化综合体)

苏州湾绿地中心(358米高,超越苏州中心300米高度)

新城吾悦广场(13万方,2015年开业)

华润万象汇(13.5万方,2019年开业)

爱琴海购物公园(10.5万方,2019年开业)

新湖广场(17.8万方,2019年开业)

砂之船(苏州湾)超级奥莱(12万方,2021年开业)

此外,苏州九院、苏州湾实验小学、苏州湾实验初中、韩国学校等一系列优质医疗教育配套,也早早落定吴江。

在公示的吴江国土空间规划实施方案中,太湖新城吴江段已经被上升为国家岸线能级最高 城镇体系核心 国家岸线!足以证明政府对该片区的重视程度。

苏州未来楼市走向(从2.95万降到2.4万)(17)

太湖新城-吴江片区(局部)

可以毫不夸张地说,苏州市政府在太湖新城这片60平方公里的土地上,已经或者即将投资(招商引资)的金钱将超过一万亿人民币

而经过近10年的发展,却成了产业空心化、人气非常欠缺的空城、鬼城!

这对于高位进场的投资客来说,无疑是一种煎熬,一方面是缓慢增长的人气、有价无市的行情,一方面新盘好盘不断涌入市场,片区持续开发,竞争加剧……

根据此前报道,仅在2016年全国规划新城新区超过3500个,可以装下34亿中国人,人民日报对此大批浮夸之风……

规划和现实的落差,一些投资客大概率会被套5年以上。

环沪如何选筹

说了这么多,太湖新城规划这么高大上、建设这么好,还有打折房,现在不让买,淘哥你是不是坏啊?

这就涉及到环沪/苏州选筹底层逻辑问题,很多人在这方面容易犯糊涂,被表象所吸引,所以这里还得重申下,免得入坑。

苏州目前房价最高的是哪里?园区、高新区。

这三个地方是苏州房价顶流,发展也接近饱和,为什么房价最高?

因为有产业,有高薪产业,而且是发展了20-30年的高薪产业。

所以,环沪/苏州选筹最底层逻辑,还是产业问题,哪里有高新产业、哪里就有高薪人口,那里附近的房价以后最有潜力空间

上海张江、杭州滨江、苏州园区、高新区狮山,之所以跑赢大势,房价从1万多2万多,短短几年涨到4万多、6万多甚至8万多,就是这个道理。

所以,对于有实力的网友来说,优先考虑园区湖东湖西、高新区核心、高新区科技城/科学城。

环沪/苏州选筹的第二个逻辑是交通。一个基本事实是,屌丝还是大多数,所以年轻刚需、自住养老人群,未来在长三角区域只多不少,这也是为什么要搞一体化发展、融合发展、城市群发展。

所以,交通是第二重要的,有(规划中)轻轨、地铁能够快速通达大城市城区的板块,目前价位尚低的,也是非常有前景的。

对于刚参加工作,又迫于刚需想尽早上车的网友来说,优先考虑昆山花桥、吴江汾湖(一体化示范区)、太仓娄江新城、苏州高铁新城。

这些地方很多房价还不到2万,或者2万出头,总价200万左右即可上车,加上市场遇冷,能有较大谈判筹码,且买且珍惜。

而且,这些板块不光是有交通,有地铁和轻轨,还有大量高新产业不断落地,还有优质实验教育资源引入,可以说是三重利好叠加,未来涨幅不会差。

最近,淘哥团队接待了不少年轻刚需客群,感觉大道理都懂,但是就是没有下手的切入点,这里再啰嗦一句,先区域再就业、先就业再交通,先交通再住房,就是说,先看准要长期发展的区域板块,越能汇聚更多的高新产业越好,以此为“锚”,再选具体行业和公司,然后再根据区域内交通情况(20-40分钟)选择住所。

淘哥送你一份《长三角买房秘笈》,给我们发送私信,输入暗号“淘房记”,即可获赠。

,