最近这几年的楼市，因为执行限价政策，开始出现一波“打新潮”...
在这其中，尤其是新房二手房已存在价差形成倒挂的项目，被很多购房者默认为是一种无风险的快速套利方式。
新房1.5万/㎡，二手房挂牌2万/㎡，到手净赚5千/㎡？先别激动的跟风摇号上车，我们来好好聊聊。
正文
▷壹◁
我们先来回顾下，这两年市场上几个惹人注目的所谓“倒挂盘”。
西安楼首个倒挂“神盘”，是紫薇东进。
项目位于北二环内、大明宫遗址公园旁，新房均价1万/㎡，当时小区二手房成交均价在1.3-1.4万/㎡左右，这个号称买到一平赚三千的楼盘，诱惑了一大批买房人。
△紫薇东进沙盘实拍
2020年7月1号开启登记，截止结束登记，3天时间共登记16086人，核验资料通过11019人。
我们按照单套总价100万来估算，这个红盘锁定的购买力有100多亿！
对于440套房子来说，这是个天文数字。
自此也是打开了西安的万人摇局面，至今万人摇已经多到已经把人看麻了，但大家对倒挂盘的热情依旧不减...
比如曲江二期的万科翡翠国际，二手房高层小户型挂牌均价约在2.6万/平，小高层挂牌均价约在3.1万/㎡，近90天成交7套。
近期新房公示的高层产品均价1.7万/㎡，超高层产品均价1.37万/㎡。新房跟二手房的差价至少在9000元/㎡。
再来看距离不远的海德堡PARK，二手房未被指导前，挂牌均价2.7万/㎡，被指导后，目前挂牌均价1.9万/㎡，近90天成交3套。新房公示的价格在1.78万/㎡。
最后再说一个高新区的保利天悦，小区高层挂牌均价约2.8万/㎡，近90天成交1套。上个月收官之作推售的3栋高层均价2.1万/㎡，新房跟二手房的差价在7千/㎡左右。
单看这个倒挂的价差，是不是觉得价格太香了，随便买买买一套未来肯定稳赚？
我不这样认为，而且盲目跟风追求去上车倒挂盘，还有栽跟头的风险。
▷贰◁
判断一个盘的倒挂是否有意义之前，我们要先对二手房溢价做个深入了解。
购买力在同时流入一二手房，但政府只管控一手房，当一手房供应无法满足购房力需求时，额外的需求就会导入二手房市场。
这个时候新房维稳，二手房涨价，溢价部分就出现了，也就是我们所说的“倒挂”。
与之相反的是，当购买力有限而一手房供应充足时，将由新房主导市场，二手房难以触发溢价行为，再加上今年开启的“指导价”政策，未来可跑出的溢价空间越来越小。
如果我们将一手房的限价定义为政策调控的政治行为，那么以往的二手房则是基于供求的市场行为。
而现在的“被指导”的二手房跟新房相同，都属于政策调控的政治行为。这也意味着之前那种势不可挡的涨势再难有了。
基于以上，我们再重新定义“倒挂盘”。
1、社区品质及产品相对较好，有品牌加成更佳。
2、周边有已确认的利好配套或规划正在落地。
3、有一定数量且较为稳定的二手房成交（相同产品面积段）。
4、二手房实际成交均价（近期）及二手房指导价跟新房备案价存在实际价差（相同产品面积段）。
这4个条件的目的是：有真实倒挂差价，未来增值空间拥有较好的成长性。
第一点跟第二点主要针对房子未来的溢价空间。在西安口碑及品质较好的品牌小区在二手房市场一直有额外的溢价，好的学区或者交通配套也是加分项。
全国性开发商比如融创、万科，本土的比如经发、天地源等，自住舒适度也不会差。
另外居住产品也在更新，尽量选择板楼，慎重考虑高梯户比以及暗卫设计的产品。
第三点跟第四点要划重点，因为现在很多人都把倒挂这个词挂在嘴上，仿佛买了这套房子，就是签订了涨幅保证书。
事情可没这么简单。
小区是否有真实的二手房成交数据支撑？主流成交户型面积段是多少？真实成交均价是多少？这“三问”至关重要。
我们以第一部分的保利天悦举例，虽然二手房挂牌价跟新房有近每平7千的差价，但近3个月在贝壳上仅有1套成交。
说明购买群体对于目前的价格并不认可，换句话说，这个7千每平的倒挂只是个理想数字，压根经不起实际成交的考验。
没有二手房稳定成交的小区，说什么倒挂稳赚，就是在耍流氓。
而万科翡翠国际虽然近3个月有7套成交，但多以刚需户型为主，而本次推售的高层产品最小面积，已是改善的147㎡大户型。
根据市场各项数据表现，西安二手房成交的主流面积段一直都在90-120㎡，大户型的流通性比中小户型差太多，大多数房源挂牌到最后，都要靠降价才能出手。
流通性是房子的“核心逻辑”，如果不能变现，那只是纸面财富，如果没有跑出理想的增幅，又是笔赔本买卖。
被这个倒挂价差打动买大户型做投资，还打算赚快钱的，结果不会太乐观。
▷叁◁
归根究底，别太把倒挂当回事，倒挂的溢价部分，是可以控盘操作的，也会根据市场的冷热存在一定的上下波动...
但大多数人往往会被那个最高点的价格诱惑，而二手房溢价短期内达到的最高点，就是价格泡沫最大的时候。
现在这个时候进场，更需谨慎再谨慎。
刚需自住关注居住需求，追求高性价比上车无可厚非。投机的大佬也没必要劝，反正玩的就是一个开心。
倒是那些盲目跟风的，当下大环境赚钱可不容易，还是得保持头脑清醒。
注：文中二手房成交数据参考贝壳网
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