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作为一名房地产投资人员，就永远绕不开内部收益率（即IRR）.
很多公司在前期土地研判时一般考量两个指标，一个是净利润率，另一个便是IRR。
净利润率非常好理解，但是这个IRR在房地产项目测算结果出来时，很多朋友却不是特别理解。
到底IRR能够代表什么深层次的含义？我从这个指标当中能够得到什么信息？IRR的高低对一个项目的影响在哪里？
要知道IRR有什么用，你首先得理解NPV是怎么算出来的。
技术经济学的课本给我们讲到，内部收益率（IRR）是基于净现值产生的一个概念，它是指项目在整个计算期内，当净现值等于零时的折现率。
为了便于理解，我们举一个例子，建设万科2017年某项目的现金流如下：
我们常规做法应该怎么计算这个项目的IRR呢？
我们采用的是试错法的方式，建设这个项目的折现率为x，将每一期现金流折现到第1期，合计净现值为0，即：
拿到这个公式可纳闷了，这可怎么计算呢？
按照传统的方式我们只有分别假定一个折现率去试错，假设x=6%，公式左侧为负；
假设x=4%，公式左侧为正，那么我们就可以推断IRR是介于4%-6%之间。
这么算实在太麻烦，在科技发达的今天，好在excel给我们提供了强大的计算工具，我们用IRR函数简单一拉结果就出来了，最终算出这个项目的IRR=5%
IRR=5%说明了什么问题呢，说明当这个项目现金流按5%折现时净现值刚好等于0，如果小一点按4%折现净现值就大于0，如果再大一点按6%折算，净现值就小于0了，这个项目就不可行了，而且折现率此时越大亏得越多。
好了，我们现在再回过头来重新理解IRR。
IRR是指在考虑资金时间价值的情况下，项目投资在未来产生的现金流现值刚好等于投资成本时的收益率。再进一步理解，内部收益率是投资项目最低应达到的收益率。
IRR指标能够较为综合地反映项目管理、资本运营的效率和效益值，涉及项目的资金计划，是房地产企业对项目运营监控的核心指标。
计算NPV所用的折现率，是一个项目的加权平均融资成本。
每家企业都有自己的融资成本，通常来说是个固定的值。
比如我开发一个住宅项目，折现率为10%，计算出项目的NPV>0，说明这个项目是可以盈利的。
现在，我计算出这个项目的IRR是5%。当折现率等于5%的时候，这个项目的NPV就变成0了。
假如现在我的自有资金只够支持50%的前期投入，另外的50%要去贷款。我找信托找基金给到我的贷款年利率是10%，那我要不要贷款来做这个项目呢？
经过这一计算我们知道这个项目当我的融资成本超过5%（IRR）的时候，NPV就会变成负的。说明不值得去贷款来做项目。
这个例子说明，一个项目的IRR越高，我越敢贷款来做项目。由此，我们可以推断这个项目是非常难做的，因为你去市场上是很难找到融资成本低于5%以下的钱的。
那紧接着，我们要思考下个问题了，那就是如何来提高我们的IRR？
这样可以指导我们在做测算的时候应该如何去“随心所欲”地调整我们的现金流来匹配我们想要的IRR指标（作为一名资深的投资人员，我想你懂的）。
我们还是采用上面的例子，5%的IRR实在太低，在很多发展商眼里这个项目肯定是通不过的。
因此作为一名资深的投资人员，我们要想办法“做高”这个IRR。
根据上面我们列出的求IRR的公式，首先应该想到的是，在保证现金支出节奏不变的情况下，尽可能“早”地实现销售收入。
因此我们尝试着把整个项目的现金流入都往前挪动1期，即第5期的2000万挪到第4期实现，第6期1500万挪到第5期实现，第7期的500万挪到第6期实现，因此这个项目的现金流就成了这个样子：
此时，用excel计算得出IRR=6%，nice! 提高了1%。
同理，在此基础上我们试着把现金流出往后延1期试试：
此时，用excel计算得出IRR=9%，挺好，又提高了3%。
由于咱们这个例子中期数比较少，现金流的数据也较少，我们也只摞动了1期，因此IRR的变动幅度还比较矜持。
若我们按照一个实际的房地产开发项目的现金流来计算，收入往前多摞动几期支出往后也多摞动几期效果会更加明显。
在此基础上，我们再增加销售收入试试，比如在第7期增加1000万：
此时计算得出IRR=18%，已经比较理想了！
同理，在此基础上我们在第2期再减少支出1000万：
此时计算得出IRR=44%，相当不错了！
由此，我们基本发现了提升IRR四条最基本规律：
①“快收”：尽可能地把销售收入提前，比如争取提前开盘、加快推售节奏。
②“慢支”：尽可能地把现金流出往后，比如争取土地款分期支付、施工方工程款垫资、条件允许下延缓各类费用支付节奏。
③“多收”：尽可能多增加销售收入，优化规划方案，尽量多布局高溢价产品；差异化定位，把握自主定价权。
④“少支”：尽可能节约成本，成本部同事测算时留给自己的“富裕量”部分，投资同事应该是要多去争取的。
就酱，全文刚好2000字，希望把IRR说清楚了，不足之处欢迎指正。
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