买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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在孩子开学之后，我们也将迎来金九银十的第一个周末。最近的置业咨询确实比之前呈现爆发式增长的模式，视频直播的观众也多了不少。
然而，老王发现一个很有趣的现象，那就是大家的痛点、预算、目标都十分集中，就连常犯的错误也很集中。
那么，今天这一文，我们依旧不细说产品，而希望你有一个正确的置业策略和大局观，能先别人一步，在这个复杂的市场上“占先”。
1没做好当下不想未来
几乎在同一时间，老王为需求和痛点完全相同的两个人做了置业方案。两个人甚至买房的目标区域都一样，担心的事儿都一样。
家里都有一套老房子待售，手里都有一二百万资金可以用于改善，90%的精力都投入到新房探盘上了，对于目前开发商的新房很心动。
所以，我的第一条回复很一致：现在什么都不要想，先把房子卖了再说。
为什么会是这个建议？
第一，因为二手房本来就很难买。从今年开始，青岛二手房成交量就一直在1100多套到1400多套之间徘徊，除了极个别配套、品相都很好的此新房外，二手房的价格在不断下跌，你金九银十卖不掉，到了十一二月份，就要在目前的基础上再降个三五万，甚至十几万。
第二，新房的供应量上来之后，对于二手房冲击很大。未来不论是CBD，还是东李，都有大量的新盘上市，价格更优惠，产品力也更强，所以我们看二手房在八月份最后一周的成交量，跌幅超过10%。这个市场，不是你大幅降价就一定能把房子卖了的。
如何快速卖二手房，我同样有诀窍交给你。
第三，当你能力达不到的时候，匆忙下定可能给自己带来惨痛的损失。尽管在买房前老王反复确认，反复提醒，但在刚刚过去的8个月里，老王有两个粉丝因为在开发商宽限期内没凑足首付，最终被解除合同，扣了违约金。许多人认为开发商房子难卖，所以签了合同就可以无限期等你，大错特错！
开发商对于资金回款的要求，要远远超过卖房的KPI！
所以，你必须要在资金确实没问题的情况下，才能去定房子！而且，你也只有在高首付或者全款这样的有利条件下，才能拿到开发商最好的房源，最低的折扣。
那么，有人会问了，王老师，如果我现在不抢定，好房子没了怎么办？
这个情况确实存在。但是你要衡量一下：一个是你抢定，最后钱没凑齐赔了违约金，或者为了凑钱大幅度降低二手房的价格造成损失；一个是你资金充裕了，A计划没有实现，但是B、C计划也都可以接受，而且因为资金充裕，拿到了意想不到的优惠，哪个结果更理想？
我们还是以最火的浮山后为例，我们看8月份最后一周的成交，整个市北才成交了126套，浮山后能卖多少套？
可能在某一个周，某一个盘因为降价多卖了三五套，但是不可能所有的楼盘都像2021年上半年那样同时大量出货、
换句话说，你现在没有能力入手的A计划，实现不了是大概率事件；但未来一定有B、C计划可以选。
如果没有，你把资金握在手里，在此新房扎堆的浮山后、新都心、东李等区域，新房一定会冲出很多急售的好房子，四季度末你也一定能守来好机会！
所以，金九银十不勉强，秉承现金为王思维的第一步，就是先做最难的事儿，在今年卖二手房最好的时间里，先把房子卖了！
2买好房子不装“大爷”
市场不好，这是公认的事实。特别是国家不断出刺激政策、郊区房不断下跌、置业顾问的电话越来越频繁的时候，我们每个人都能认识到这一点。
也因为此，很多人对于买房这件事并不热心，你让他去看房，他一般会说再等等，再看看。或者在能力达到、房子也满意的情况下，提出许多不切实际的要求，在置业顾问一脸的错愕中，像大爷一样昂首离开。
当市场不好的时候，我们的选择实际上是越来越少的。就在本周，老王多方落实了一家本土房企的传闻，最终决定将这家房企的楼盘在老王“好房严选”板块上全部划掉。
看着满地图被划掉的楼盘和硕果仅存的几个选项，老王也是苦笑不已。
所以，老粉丝如果看老王的推荐，会感觉乏味：不管开发商也好，楼盘也好，老王的推荐基本都是很固定的那几个，很少有新面孔出现。
因为这样的市场之下，惊吓很多，惊喜太少。
真正睿智的购房者，也会发现，好房子去化率确实很快。所以，在你资金已经到位的情况下，不要坐在家里当大爷，而是要走出家门。哪怕是一个盘你已经看过了，到了周末也要，坐在角落里，去感受一下人气和去化率，去施工现场看看有多少工人在干活，从中寻找买和不买的的原因。
理性、勤奋，永远是买到好房子的关键。
那么，接下来我们就要讨论一下如何看房了。
3不要因为“铜板”丢了“大钞”
买房子有一个终极的问题：是自己走进售楼处更省钱，还是找靠谱的关系渠道更省钱？
现在我们吃个午饭都要看看软件有没有“满减”的时代里，你为什么会觉得到买房到柜台直接刷二维码更实惠呢？
而且，在买房子之前，有一点很重要，那就是比较。相比于楼盘那点优惠，选一个好房子，才是你日后幸福指数提升和房价提升的关键。但是你一旦享受了置业顾问给出的海岛VIP周末度假福利，被充分洗脑之后，还会理性地去选择吗？
第二，心态。你想，我们买个葡萄，是三四家冲业绩的水果摊犹豫不决，更容易讲价，还是你一直守在一个摊前面，更容易得到实惠呢？你如果有靠谱的朋友帮你买房，朋友就会帮你去给开发商施压：不把最后的优惠拿出来，我们就去买XX盘！
第三，也是很多人容易误解的一点，就是开发商会把其他费用转为你的优惠。不论是新媒体的推广费也好，还是渠道商的渠道费也好，那都是有独立部门核算的，和销售团队根本不是一个体系。而且有备案价红线在那，所以开发商不可能把广告费、渠道费折到你房款里，突破底线。
这就跟我们双十一买电视一样，为什么一些电商平台的价格会比你找熟人到厂里直接拿货还低，因为电商平台补贴了，而且电商平台以其他方式盈利的利润点，来补贴自己在销售端让利的损失。
所以，你找有良心、有责任的渠道买房子，大概率是比你自己去售楼处靠谱的。
老王有个现实的例子摆在这：当年俩朋友A、B去买同一个项目，其中A有关系，可以谈个低价，当然自己做个老带新也有一年的物业费收益。朋友因为你买房子得利，你别觉得不舒服，或者感觉自己很傻。你得允许别人赚“铜板”，不论是朋友还是陌生人，不赚钱凭什么给你搭人情要优惠？
舍小利，求大利，才是有格局的人。
但是B很鸡贼，没听A的话，也没找A指定的置业顾问，而是自己找了一个人。最后，不算A老带新的客户，自然无法享受和A一样的折扣，两个人买房的房款老王比较了一下：
觉着没有中间商、自己能省钱的B，也就是拿到了开发商明面上的开盘优惠，总价整整比A多花了10万块。
最后钱多花了，朋友之间的感情还疙疙瘩瘩，你说这是不是聪明人办了傻事儿？
市场很复杂，所以在什么条件下才可以看新房，以什么样的态度看新房、以什么样的格局买新房，是金九银十你首先要明白的，也是最关键的。
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