“也许恒大推盘的时间点不对，碰到楼市打压，一片降价之声下，前途未卜。”
◎文/CBF记者 邱萧 白掌
“首付6.6万元起！”2014年上海（楼盘）春季房展会上，恒大启东（楼盘）海上威尼斯楼盘（下称海上威尼斯）吸引了一众目光。
8968亩规划建设用地，4.7万套住宅单位，预计容纳13万人。2006年，通过“围海造地”，在与上海隔江相望的江苏启东寅阳镇寅兴垦区，恒大集团计划打造一座集住宅、酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超级滨海旅游新城。
但随后，该地块历经六年浮沉，期间被曝土地违规等负面消息。直至2012年上海五一房展会，海上威尼斯首次亮相，广告席卷大街小巷。6月开放盛典上有明星范冰冰、方中信、Angelababy站台。7月8日正式开盘后，有报道称，当天吸引购房者1.3万多人，售出房源2500多套，成交金额超20亿元，可谓风头无限。
时隔两年，开盘时的光环日渐褪去，《中国经贸聚焦》记者在楼盘现场看到，距离2014年6月30日第一批交房时间不足一个月，住户前的河道仍是一片淤泥，施工人员正在清理以及在门前花园上铺设草坪。
今时今日，恰逢激辩中的“楼市拐点”，体量巨大下的长期销售风险和旅游资源有限背后的后期商业运营，让人不禁质疑“这是否又是一座鬼城”？
交通大难题
黄梅时节的南方，天气渐渐闷热。工作日早上9点，一辆载着不到20名乘客的海上威尼斯免费看房班车从上海科技(600608,股吧)馆出发，前往启东的销售中心。
启东没有机场、高铁，若不自驾，就只能乘坐这辆免费巴士。巴士上大多是中老年人。“我是第四次坐车来看房子了。之前看了两次，我就交钱买了。还有三个月，我的房子就要交钥匙了，现在来看看建得怎么样了。”班车上，记者结识了73岁的业主赵大爷。
“这两年，班车的车次已经减少了。”赵大爷说道。工作日从上海出发的看房班车只有江湾体育场和上海科技馆两个发车点，乘客可以选择9:00和11:00两个班次。返程最早在15:30发车，如果错过了，就只能等到17:30。记者在销售中心的公告栏里看到，周末的车次在上下午各增加一班。
班车途经G40沪陕高速，过崇启大桥，逐渐远离了城市的喧嚣，阵阵海风扑面而来。启东南收费站口，海上威尼斯的大幅海报异常醒目，其后沿途的27公里，路边的每盏路灯都张贴着它的广告：全球首岸国际滨海度假城；3.5公里万国风情海滩；1.8公里景观大道……
早上11点，巴士到达了位于圆陀角旅游度假区附近的海上威尼斯。小区里，郁郁葱葱的高大树木林立在主干道两侧，有意思的是，这些树木都被保护架“绑架”了，“这是因为风太大了，不设支架不行。”颇有经验的赵大爷介绍道。
看房班车刚抵达销售中心，就有不少销售人员出来迎接，他们的衣服上都挂着“易居地产”的牌号。据悉，海上威尼斯由易居地产代销。
“如果自己开车过来，过江费加上燃油费，来回估计要三四百块钱，太贵了。”赵大爷告诉记者，“我是去年上半年买房的，恒大有过江费和物业费的三年补贴政策，如果买得早，就补贴十年。不过，现在这些优惠都没有了。”所谓的过江费补贴，就是自驾客户可每周领取交通费，若乘坐大巴，则可选择领取公交卡。
目前，由于地处偏僻，海上威尼斯到启东市中心只有一部公交车，每天8个班次。在小区门口连一辆黑车的踪影都没有。楼盘也设有到启东市区的看房班车，每天仅来回1个班次，记者发现，乘坐该班次的只有三五个人，且大多是楼盘工作人员。
令记者惊诧的是，在这座预计容纳13万人的新城里，“小区内部只供应不到2000个停车位。700个给洋房业主，1200个给别墅业主，公寓业主不能在小区内停车。”销售顾问邵先生向记者介绍，“这是为了保护小区环境，小区门口有两个大型停车场向业主开放。不过，在小区内停车的业主也不能在主干道上驾驶，需要在小区外绕行从后门进入。”广告里的“1.8公里景观大道”就是小区的主干道，各式楼房林立两侧。
邵先生表示，未来将有巴士往返沪启两地，不过上海发车点有限。对于要往返其他地区的客户来说，面前还横亘着麻烦的交通转换问题。“北上海”概念
富丽堂皇的白金七星海景酒店，就是海上威尼斯的销售中心。酒店门口，“2014年4月逆市热销”和“南通（楼盘）或将划入上海”的大幅广告牌吸引眼球。
随着2011年崇启大桥开通，南通“北上海”的概念一度被炒作，上海19号线通往启东的小道消息不胫而走。2012年3月29日，江苏省启东市原市委书记孙建华表示，暂时还没有相关规划，如何过江尚待技术论证。
邵先生向记者介绍，“楼盘规划一共四期，目前在售的是一期和二期。”6月30日，一期的第一批楼栋即将交房，“还剩下这15套”。在销售中心大厅内，记者看到大型展板上标注着这15套的房型、面积及“一口价”。“像这套93万元的很划算，三房两厅，两房朝南，房型很好，11楼小高层的5楼，160平米，一梯两户。因为月底就交房了，所以一口价，全额付款。”
“洋房是卖得最好的，公寓房的销量也不错，这两种都是带精装修的，别墅则是毛坯。”据他介绍，楼房实施一房一价。“房屋类型很多，包括小高层、中高层、高层公寓、花园洋房、双拼别墅和独栋别墅。像精装公寓面积45-120平米，首付6.6万起，均价6000元/平米。双拼别墅面积182-245平米，送花园和地下室，总价约200万-300万元/套，均价约1.1万元/平米。洋房面积136-206平米，均价约9000元/平米，总价在200万元/套内。可选择全款购房或两年无息分期付款，全额付款的更便宜。”
赵大爷告诉记者，“我去年买的洋房，全额付款，最后成交单价是8200元，今年就得9000多元了。”尽管售价逐年上涨，但是相较寸土寸金的上海，乃至奉贤海湾地区的海景房的确便宜不少。邵先生告诉记者，60%的购房者都来自上海。“工作日的时候每天大约有一二十组客户，到了周末看房的人比较多，基本上都是年纪较大的。”“这地方太偏僻了，我干嘛要去那里买房子。”启东市民小张的态度或颇具代表性。
“二期卖得也很好。”虽然邵先生没有给出具体的成交比例，但是在销售中心的走廊里，记者看到了陈列着的售房记录展板，已经成交的房间都用“已售”的红字标签将价格遮盖。放眼望去，十余个展板一片飘红。不过，当记者查阅合同备案以核对时，由于启东市房管局网站没有数据更新，无法得知实际销售量。
记者在现场观察到，不少上海购房者都是结伴而来。“我们从小一起玩的，现在老了就想一起住在海边养老，平时能经常串串门。”来自上海的卢女士告诉记者，“而且我是先买房，算老客户，带朋友来，还可以享受‘老带新’优惠。”
邵先生表示，老客户带新客户，可以享受4%的折价优惠。“如果是50万的，那就再减2万元。交房的时候，还需要缴纳契税和维修基金，90平米以内按照1%缴纳契税，90平米以上是1.5%，维修基金是50元每平米。”
赵大爷对记者说：“我也带了很多亲戚朋友一起来买，很多人都看得中，这里环境好。我不担心潮湿，买个干燥器就可以了。不过，夏天的蚊子是个问题。”他表示，根据现有的装修条件，“只能买磁性纱窗防一下”。
运营资金成谜
邵先生向记者介绍，“这一项目的核心卖点是7.23平方公里的蓝色海域和3.5公里的私家海岸线。”造价高达约6亿元。
最外侧堤坝布置在项目东侧围滩堤坝工程的外2000米处，水库围堤长度8231米，坝底总面积726亩，圈围总面积1.1万亩，将长江口浑浊海水蓄入水库，经过过滤、消毒，并定期进行引水、排水，提高水质。而绵延的人工海滩则是“移植”海南（楼盘）沙滩柔软细白沙。
“整个小区的园林绿化景观包括40座世界名桥的建造就花了约26亿元。”邵先生介绍，仅绿化植被的造价就高达约2亿元。行道树均采用胸径30厘米以上的成年名贵树种，组团骨架树胸径更是达到70-100厘米。“原本是滩涂用地，淡海水混合的盐碱地，不适合苗木成活，现在里面几乎都是移植过来的园林类苗木，所以还做了大量的换土处理。”邵先生说。
不过，长期的维护成本，包括夏日抗风、冬天防寒、定期换土以及海水净化等无疑是笔庞大的资金。
对于这一庞然大物的运营资金，一直是外界关注的焦点。恒大集团除了以“现金流充足”回复外，多是三缄其口。
值得注意的是，今年，杭州（楼盘）工商信托股份有限公司连续两轮发行“恒大集团启东海上威尼斯贷款项目集合资金信托计划”，计划募集资金累计5亿元。
事实上，不仅是海上威尼斯项目，据公开资料统计，信托公司今年为恒大地产及其各子公司发行成立的信托计划已有17只，其中12只公开融资规模的信托数据显示，计划募集资金已达51.875亿元。
一位券商非银分析师表示，恒大激进的发展方式导致负债率一直居于高位，而在当前地产降价压力下，信贷风险较高。“银行收紧地产信贷，恒大才屡屡寻找信托公司融资。”
就项目的毛利率，在楼盘开盘前，摩根大通就指出，为要营造成水都威尼斯的效果，需要建造不少运河，每平米的开发成本可高达5000-6000元。因此项目的毛利率或只得30%-35%。“海上”建高楼
在开盘前，笼罩楼盘的阴影还有土地违规。2008年，恒大地产招股说明书上估值344亿元、总投资达75亿元的海上威尼斯地块被曝涉嫌违规拿地。
据媒体报道，一份启东海洋局文件显示，当地政府将恒大在内的几个大的填海项目打包成区域用海规划，在程序上名正言顺地通过了审批。而按照《中华人民共和国海域使用管理法》规定，超过50公顷（约750亩）的填海项目必须报国务院审批。
之后又将这8968亩土地划分成13个小于50公顷的项目用地，规避了国务院和国家海洋局的审批，直接在省海洋与渔业局拿到了13张海域证。
彼时，共有启东鑫华娱乐有限公司、启东勤盛游乐有限公司等13家公司于2006年底和2007年初注册成立，控股股东都是单一外资股东安基（BVI）有限公司。据恒大集团招股说明书披露，安基正是恒大集团为资本运作而注册的公司。
2007年底，正值恒大集团上市前夕，13家公司成功地把海域证换成了“划拨土地使用证”。这块还不具备完善开发条件的土地，被恒大集团写进了上市招股书中。
本刊记者获取的一份研究资料显示，不仅仅在规划审批上，该地块还涉嫌违反条例提前进行海域围垦，违规经划拨取得土地。但记者试图多次联系资料负责人，都没有得到相应答复。
质量隐忧
繁杂的土地问题只是海上威尼斯所面临的问题之一，建筑安全也成为悬在置业者头上的一柄利剑。
围海造地的建筑到底能够承受多久的考验？一位现场看房的老阿姨悄悄告诉记者：“这地基能承受得住这么高的房子？我是不太看好。”
此前，南京（楼盘）师范大学地理科学学院的一位教授称，启东的海岸不比海南省，海南岛陆块相对稳定，多为花岗岩地貌，沿海是石质海滩，地质情况是比较稳定的。恒大这个项目地基在流沙上，经不起海水的常年的侵蚀。“一旦有海啸、台风等自然灾害来袭，根本没有任何屏蔽物来缓冲自然灾害带来的冲击和破坏，财产安全和人身安全问题着实让人担忧。”
邵先生则一个劲地表示，“恒大有那么多项目，这个项目对恒大来说非常重要，质量问题完全不用担心。”另一位销售顾问郭先生也向记者担保，“楼房建造的地块是在内陆。恒大专业做地产的，这点没问题。”
另一方面，“精装修”的质量让赵大爷很烦心。“之前，我跑到自己的房子里看，竟然被保安拦下了。我气不过，跟他争执了两句，他就一路跟着我。”
这回，记者跟随赵大爷，偷偷潜入他购买的房屋，一股刺鼻的油漆味扑面而来，整个墙面被胶水重新漆了一遍。“我估计，他们现在担心房子潮湿的问题，所以用胶水做做表面文章。但是，我最头疼的是漏水问题。上次来的时候，已经跟他们反映过了，但是没有回应。我平时在上海，这种问题哪有空一直跟进？还有三个月就要交房了，以后就麻烦了。”
赵大爷曾从事建筑业二十多年，他认为“是伸缩缝漏水，当初设计的时候没有考虑好，构造上有缺陷，现在要彻底解决就很难了。”赵大爷随手用硬币敲了敲墙上的瓷砖，“很多都是空的，以后会撬起来的。”
而在2013年，项目还被媒体曝光管桩质量问题。有举报人提供材料，表示工程不仅存在螺旋筋间距偏差问题，端板厚度不够、出现内部扣槽是更为恶意的偷工减料行为。
随后，启东质监局破桩检测称，检测结果只显示钢筋骨架距离有偏差，并没有发现其他严重问题，而导致钢筋距离出现偏差是因为“海钢管桩的扎笼机（编笼机）设备老化”，现已要求生产企业整改。
本刊记者致电启东质监局，以购房者的身份询问相关检测结果，但被工作人员以不能对非委托人之外的无关人员出示报告为由拒绝。
邵先生对此不以为意，称是恶意抹黑。“二期工程招标的时候，原来的一家管桩厂商没有中标，所以就有了这则新闻。地基完全没有问题。”
养老适宜性存疑
据记者现场了解，买房的大多是40-70岁的上海大叔大妈，多数称非投资，自住用。一个现实的问题摆在面前：老人生病了怎么办？
据介绍，小区配套设施中有健康中心这一项，但是这起到的只是保健的作用，并不具备医院的功能。离小区最近的医院是五六公里外的启东市寅阳医院。赵大爷说，“我现在希望南通和上海的医保能联网。”目前，上海居民无法在当地医院刷医保卡，享受医疗服务。老人要领退休金，也需缴纳异地取款手续费。
邵先生表示，“昆山（楼盘）和上海的医保都联网了，作为同一级别的南通，还远么？”但是，记者并没有查到关于昆山和上海医保联网的消息。
上海的王大伯也是海上威尼斯的业主之一，“这边的环境看着不错，挺适合养老的。”但是王大伯的哥哥却放心不下，“离上海远，我们想探望一下都很麻烦，而且交房之后就能保证那些配套都能立马投入使用吗？万一生病怎么办？这边的医疗条件跟上海肯定没法比。”
随后，他又向记者透露：“我弟弟是没有办法，儿子结婚让他买房。他只能把自己市区的房子卖掉给儿子买一套，剩下的钱只够在这种地方买套房子给自己养老了。”
“很多购房者担心夏天虽然凉快，但是冬天会不会很冷？”邵先生表示，“只比上海气温低两三度。”然而，王大伯的哥哥不这么认为：荒无人烟的地方，把老人留在海边居住，想想都是一件凄凉的事情。
就生活设施来看，虽然包含有国际会议中心、网球中心等配套设施，但对于老人而言，却显得过于高大上了。没有菜场、没有饭店，小型超市货品不全，交通又不便利，项目周边一片荒凉，吃饭成了问题，若开车去20多公里外的启东市里吃喝，终究不是长久之计。
有专家指出，定位不清，没有针对的客户群，是海上威尼斯存在的一个重大问题。
值得注意的是，在这个对外宣传“养老旅游度假”社区的小区里，规划配套了幼儿园、小学和中学。“幼儿园是交由北大集团管理，小学和中学分别是启东试验小学和启东中学的恒大分校，交由启东市教育局管理。”记者看到，原计划作为幼儿园的楼房目前是工作人员包括保安等的宿舍，原规划的校园的楼房和操场都已初具雏形，教室门上分别用纸张贴示了“计算机网络教室”等。
不过，邵先生告诉记者：“恒大与北大、教育局之间的合作合同是机密文件，即便是房屋买卖合同上也不会标明承诺的。我们对外是这么宣传的。但是，恒大出品，值得放心的。”
前景堪忧
“这个项目唯一的噱头就是海滩，可这个实在算不上独特。这个沙滩能有三亚（楼盘）的好吗？有钱人度假，三亚都看不上，马尔代夫、泰国都比这里好多了。没钱的，也没资本来这边买房。”一位热衷旅游的客户向记者表示。“启东和上海的地理位置相近，季节性变化大，不像海南，一年四季都可在海边。”
其实，上海周边并不缺少“人造海景房”，上海奉贤区碧海金沙景区和金山区城市沙滩项目都是人工围海造堤、滤沙净水后营造出的滨海风情。
“这些由地方政府主导、投资巨大的正牌人造海景项目尚且运营艰难，以致规模大幅缩水，恒大集团拿什么支撑起面积更大的人工海景？”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民(博客,微博)指出，长期维持人造海景的品质需要大量的人力、物力和资金投入，一旦出现问题将会给项目造成不可估量的损失。
“在没有海景可言的海域人为地制造碧海金沙，这只能说是在炒作一个梦想，始终会有梦醒时。”蔡为民对海上威尼斯的未来前景同样担心。
针对买来投资的想法，中原地产研究咨询部总监宋会雍向本刊记者表示，既然项目没有人气也就没有升值空间，若想着炒房，等过几年涨了抛掉，其实更不靠谱。“房子没有人住，连出租都成问题，每个月还要交物业费养着房子。等过几年，这张巨大的饼画好了，大家都开始抛售，想想谁来接盘子啊?到时也许又是另一座空城！”
“启东这个地方其实很普通，不知道恒大看中哪一点选择这里搞这么大个盘。没有名山，没有美景，缺少人文内涵，没有吸引人的独特之处，而且和崇明的定位重复。”宋会雍认为。宋会雍坦言，恒大威尼斯面临着很多竞争，尤其是崇明对其进行的空间挤压。在恒大打造海上威尼斯之前，崇明还没有好好开发利用，而如今崇明也在如火如荼地搞生态开发，它对上海人来讲，具有天时地利人和优势，这是不争的事实。
“也许恒大推盘的时间点不对，若是赶上前几年全国楼市红火上扬的情况，没准就能大火，但现在碰到楼市打压，一片降价之声下，恒大在此刻推盘，前途未卜。”他担忧地表示。
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