感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
这个月初，桂城公办中小学的招生简章出炉。这道每年4、5月份都会上的例牌菜，在往年都是一个萝卜一个坑，不会引起过多讨论。
只不过今年一个狠角色的加入，让这道例牌菜瞬时硬了起来。
这个狠角色，就是灯湖中学。各种官方 非官方打call，令灯湖中学未开学，吸粉就吸得够够的。
如今，灯湖中学学区出炉，有人欢喜有人愁。有人以为板上钉钉却希望落空，有人本没期望却意外收获。
当然，最疯狂莫过于那些“刀口舔血”的中介门店，在本就暗流涌动的千灯湖板块，继续煽风点火，疯狂玩abc单，快速拉高小区房价，变着戏法让业主不要挂牌、涨价卖，思聪家是深有体会。
他们疯狂制造房源紧缺的局面，好掩护自己ABC单出货渔利。
诸如中海寰宇天下、南海万科广场等小区房源挂牌价直线上涨，甚至出现一天一个价的局面，背后没有团队操纵都不可能。（关于这类ABC的玩法，下把我们再说）
中海寰宇天下挂牌单价全部迈入4字头
一家公办学校，让千灯湖楼价堪比当年的晋西北，乱成了一锅粥，这在民办学校当道的佛山，实属罕见。
今期，思聪就带各位老铁，说一说这家现象级公办初中，引导老铁理性分析其买房逻辑，拒绝被套路。
01
首先例牌，还是得介绍下这家不少家长趋之若鹜的灯湖中学。
灯湖中学位于华翠北路和海五路交界处，占地52亩，总投资4.8亿元，可容纳2100人就读，平均一个年级下来就是700人。
灯湖中学鸟瞰图（图源网络）
作为金高区的门面，灯湖中学的硬件设施处于佛山顶级水平，该有的教学设施统统都有，还设有恒温泳池。
针对学生家长开车接送导致附近交通堵塞的问题，灯湖中学还直接挖了负一负二层，提供750个车位接送学生，霸气又硬核。
灯湖中学效果图（图源珠江时报）
设施终究是硬件，师资才是重中之重，灯湖中学的首任校长是曾在南海实验小学任职多年的周汉云校长。
据静敏老师介绍，南海实验小学当年在其带领下，300人的毕业生，100-120人被南海实验中学录取，如此占比，在南海从未被超越。校长是学校的灵魂人物，周校长及其教师团队自然值得期待。
而其学区范围，有着不少之前原属桂江一中、桂江二中的小区，在此前的中考表现都可圈可点，加上千灯湖佛山最贵的身份，以及民办摇号时代带来生源回流，生源质量还是有所保障的。
思聪毫不怀疑，灯湖中学有很大概率成为未来南海公办初中的门面，但针对当前围绕灯湖中学群魔乱舞的楼市行情，淡淡定，先有钱剩。
定D黎，思聪带你理性分析。
02
首先我们看到，灯湖中学首届招生人数为16个班，736人，在桂城所有公办初中里招生量仅次于三山的文翰中学，看着这蛋糕还不算小。
但需要注意的是，据不完全统计，灯湖中学学区中，涵盖的住宅小区多达22个，是桂江一中（6个）的近4倍，桂江二中（11个）的2倍，以灯湖之名，实行摊大饼。
但其招生量，却并不比后面俩中学多多少。
而且，灯湖中学范围的这些住宅小区，有不少还是大型小区。如中海万锦豪园（3609户）、保利花园（一二三期共计3213户）、万科金域中央（4277户）、中海锦城（4765户）等。
不完全统计，学位为灯湖中学的住宅小区，总户数超过了45000户，相比起其2100多人的招生量，僧多粥少难以避免。
更何况，这还未算入夏西、夏北两大农村社区。灯湖中学的地块原属于夏西良溪村。夏西社区，以及紧邻的夏北社区，学位在很长一段时间应该都会保持稳定。
而夏北的几条村，都已迈入或即将迈入旧改进程，永胜村的碧桂园灯湖盛世更有风声年底开卖，未来数年，参加分配学位，且高优先级的小区只会越来越多。
加上民办摇号政策继续，九年一贯制学校直升，未来又需要6年完整学籍，回流到公办学校的学生势必增多。
所以灯湖中学在今年就提到，只收人户一致的户籍生，政策性借读生只能出门转左入读映月中学。
03
针对僧多粥少的问题，无非俩方法：摇号、分流。
事实上坊间早有传闻，灯湖中学从下届开始，就需要在户籍生中摇号招生，应对学位严重不足的问题。
也就是说，你花大价钱买入灯湖中学学区房，虽说在户籍生中摇号，中签率比摇几大民办学校还是高出不少，但也不是十拿九稳。
摇号固然相对公平，但老铁们可得知道，在这年代，公办学校还兼具保底属性。
若是没摇上民办，又没摇上灯湖中学，那就大概率只能入读映月中学，往年的口碑只是中规中矩，不算优秀的级别。
想走后门回民办？今年民办学校招生简章可标明了，所有学校均不得自主招生，更大限度杜绝各种“你懂的”灰色地带。
相对而言，桂城其他老牌公办初中，如桂江一中、桂江二中，由于学区范围相对小，周边开发也已七七八八，学位确定性理论上也会更高。特别是桂江一中，成绩在公办初中里依然能打。
是花大价钱，再拼手气，还是退而求稳，这值得各位老铁思考。
04
第二便是分流。
就像灯湖中学分掉桂江二中等学校的生源一样，随着学位越来越紧张，学区划分不会是铁板一块，随着桂城旧改的加速、人口的集聚，学位自然要随之增加。
事实上在桂城平洲映月新城最新的控规中，就将省人民医院南海医院东侧的宅地，调整为公办初中用地。
现有的桂江二中扩建计划增加1000个学位，平洲二中则增加600个学位。
在这些学校开学或扩建完成之时，也许又是学区调整之日。
除非是无限接近灯湖中学的社区，否则谁也不敢写包单，买到的房子永远绑定灯湖中学。参照就近入学的原则，当前处于灯湖中学学区外围的房子，不确定性会更大。
比如万科金域华府、怡翠馨园、万科金色家园等桂城东一带小区，距离映月中学的直线距离可要比灯湖中学还近些，还有金高区外围的盘。
当然，世事难料，也许你买到的小区未来刚好未被调剂，而由于学生减少，灯湖中学又无需摇号了，这就是运气使然。
05
因此，对于一心追灯湖中学的家长们，思聪提醒：
①灯湖中学虽好，但是僧多粥少；
②当前而言，中海寰宇天下、保利天悦等几个盘，以及夏北未来旧改兑现后的不少新建项目，与灯湖中学长期绑定的可能性会比较大，但也不能担保100%读上；
③至于万科金域华府、万科金色家园、怡翠馨园、南海颐景园等桂城东一带距离灯湖中学较远的小区，未来户籍生被调剂或分配其他初中的可能性也会更大；
不过这一带社区以后再分回映月中学的可能性就非常低了，因为映中原本就属于借调性质接纳了桂城东的小区。
④公办学校作为保底之选，学校的确定性需要重点考虑。若是为学位买房，桂江一中、桂江二中等老牌学校学区购房成本更低，确定性也会相对较高。
一家新开的公办学校，掀起一轮楼市风云，在佛山，可并不多见。
在民校“万人摇”的时代，灯湖中学受到的追捧，正说明了家长们正逐渐把目光放回公办学校中。而灯湖中学的软硬件，也确实担待得起这些期待。
但是，这也是韭菜最容易被收割的时候。思聪奉劝各位老铁，权衡以上利弊，理性分析，切忌上头！
佛山买房，问问楼司令吧！
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