转自阿宝说房
作者阿宝哥
今天就讲一个简单的投资房产口诀！
01
“行”一脉相承
经常有人问阿宝，在沈阳投资什么样的住宅呢？阿宝简单的回答为：“投资您自己能居住且居住感受舒适的住宅”！这时提问的朋友往往又要追问：“我是纯投资，自己并不打算来居住呀，为什么非要考虑自己的居住感受呢”？
下面阿宝将总结投资住宅的口诀讲给大家听：“投资自己未来能居住的房产，投资未来有人肯居住的房产，投资未来人们能买得起的房产”。够了，就这样一句话，三者呈现出递进的关系。
通过上面这句口诀，突然想起了百家讲坛中王立群老师的一句话，他说人要成功，必须要做到三个“行”，自己得行，还得有人说你行，最重要的是，说你行的人还得行！其实投资房产与王立群老师口中的三个“行”是一脉相承的。
02
自己未来能居住的房产（自己得行）
投资自己未来能居住的房产，很好记忆，回归本心。房子是用来住的，自己都无法居住，那这样的房产还有必要来进行投资吗？投资与投机的区别在于，投资首先要尽可能的保证自己的本金不被损失掉，那么，投资自己未来能居住的房产，就可以最大限度的保证自己的本金不被割了韭菜。一言以蔽之，大不了，自己去住呗！下面做几种假设：
一是，交房以后，房地产政策很不乐观，如何处置？因为当初我们投资置业时，首要考虑的是自己的居住感受，那投资者的心态就会十分平稳，大不了自己搬进投资的住宅居住。因为当初已经充分的考虑到，区位、环境、交通、物业、学区等多重要素，自己住起来也很舒服，权当改善了！原有的二环内老旧住宅，可以出租，可以套现出售，完全可进可退，无疑是风险最低的。
二是，就业形势，持续下行，收入长期减低。这种假设是大家都不希望面对的，但是按照目前的大经济形势，极有可能。一旦投资了房产，可能背负了上百万元的负债，每个月都要供房贷五千元，甚至一万元以上。这时候，如果单位裁员、减薪，房产政策又不好，不就是把我们自己给套得牢牢的了吗？真可谓是求生不得，求死不能！但是不要紧，由于当初我们投资的住宅是以自己能够居住为大前提的，我们完全可以搬进投资的新住宅居住，然后主城区的老住宅予以租、售。瞬间投资房产的物业费、采暖费由于自己居住了，可以摊销。老房子出租可以贴补新房的房贷，老房遇到好价钱，也可以出售来偿还新房房贷。
三是，自己认为居住感受非常强的房子，别人才能中意。反之，自己都认为住得憋了八屈的房子，别人会甘心接有抗性的盘吗？
03
地铁的刚需，私家车选房的福音
阿宝再引申几个例子，比如您不开车，那么地铁就是你投资房产的刚性要素。东湖板块无论有多么火爆，也不是你的菜。反之，你的孩子在东沈河上学，你又长年私家车上班、接送孩子，那么东湖板块就是不错的选择。再比如你在建设大路沿线工作，那么张士板块可以考虑，如果你在金廊沿线工作，那么新市府板块的地铁二号线南延线对于你未来投资置业来说，是莫大的福音。
再比如阿宝的一个好朋友在于洪广场工作，我就大胆的向他推荐投资万达公园ONE或中海半山华府高层产品，因为伴随地铁二号线南延线开通，他每天只要早起半小时，就可以在青年大街换乘地铁一号线直达于洪广场单位门口。夏天晚饭以后，他还可以充分享受莫子山公园与中央公园的自然风景，周末还可以去万达全运广场休闲购物。如果在白塔、长白附近工作，又或者私家车上班已经成为习惯，远洋仰山是一个不错的选择。
04
未来有人肯居住的房产（有人说你行）
投资未来有人肯居住的房产。单纯的自己能居住的房产，只是为了保本的权宜之计，我们投资是为了收益，所以要投资未来有人肯居住的房产。什么样的房子未来能有人肯去住呢？看规划、看配套、看品质。地铁是刚性的，学区也是刚性的，环境次之，商业再次之，品质是人们对未来美好生活的向往。
一是地铁，无疑地铁可以减低置业者未来的生活成本，有了地铁可以缩短两点之间的距离，大量减少时间成本。因为有一部分置业者，孩子已经上了大学，或者没有学区需要，所以地铁放在了首位。有人会抬杠说，条件好的人都私家车了，用不着地铁，这纯属是糊弄黄口小儿的话。电影《致暗时刻》中的英国首相丘吉尔都要乘坐地铁呢！现在的大城市交通现状，怎么能没有地铁单独靠私家车呢？一家几口人（包括老人）一人一辆私家车，每天都跑马地似的出去撒欢吗？回家马厩里有这么多车位吗？
阿宝坚持认为：“地铁有了，除了学区之外，基本就什么都有了；地铁没有，那么配套就什么都需要‘有’！”举一个例子：半山华府那可以什么都没有，但未来地铁一站就可以到万达全运广场，通过地铁还可以很快到达奥体、长白、中街、万象汇。东湖没有地铁，那么未来就非常需要综合型商场、场馆等配套。
二是自用学区，学区不仅仅是升学率的问题，更重要的是减少了接送孩子的时间成本，实际居住与学区划片两者统一在了一起，当然是最幸福不过的了，孩子可以每天比其他小朋友多睡上一个小时，一年下来，也是挺多小时的。强调一点,这里的学区是自用为主,阿宝不建议投资没有居住品质的老破小学区房，也不建议自己不用学区，多花不少钱投资品质学区房。另外学区房的价格不要超过同类非学区住宅总房款的30%，超过这个线，就要面临巨大的政策风险。注意：阿宝认为纯粹投资学区房（自用学区为主除外）风险性极高，现实市场上有一种暂时没有名气但生源不错的学区房，值得关注。
三是环境，环境为什么放在前面两个刚性的要素之下呢？很简单，地铁是为了生存需要，学区是为了教育需要，上述两者是相对刚性的要素。此外，就是为了舒适的生活了，舒适离不开环境，小环境与大环境，小环境是园区的环境，大环境是周边板块的自然环境。
最后才是商业，离商业近了，很吵、很闹，住宅与综合商业之间，只要点对点通地铁就可以了，因为综合型商业不是你每天，甚至是每周都必须要光顾的项目。相反社区底商的丰富性，是必须的，社区底商是终端的生活刚性需求。
05
未来人们能买得起的房产
（说你行的人还得行）
要投资未来人们能买得起的房产。投资房产，还是大众一些的好，这是潮流。判断的方法，主要是看产品的总价。目前沈阳的主流房产是100万元至200万元的房产。很简单的道理，你投资一个250万元的房产，N年后，要卖到350万元至400万元左右，风险就大了。如果园区的物业玩犊子了，能拿出400万元买得起你房子的人，会选择它吗？能拿出400万元置业的人士，会轻易选择你投资的二手房吗？在沈阳，有钱人毕竟是少数，能拿出400万元来置业的人，选择性还是非常丰富的。所以，阿宝建议在沈阳纯投资的置业者，还是要考虑未来接你手中房产的人，有没有能力来接盘。
2019
还是举几个例子：比如万达公园ONE的房子，单价12500元，110平，总款140万元，未来200万元以上出手，还是很容易的。再比如金地樾檀山的高层，也是如此，单价12500元，90平计算，总款115万元。如果是金地樾檀山的清水洋房呢？单价16000元，153平，总款245万元，未来要卖到350万元左右才保本。中海半山华府也是如此，这还仅仅是标准层的洋房价格，如果是首层，就要小400万元的价格，未来有能力接盘的人，就太小众了。切记，投资是为了低风险，获得收益。并不是，单纯的为了逼格来投资。
综上，什么别墅、联排、叠拼、洋一、河景豪宅等所谓的稀缺产品，不建议作为纯投资产品。阿宝认为，纯投资，还是以高层产品的合理总价区间为主。
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