露台漏水造成楼下业主财产损失，轿车被小区内的流浪狗咬坏保险杠，房屋长期无人居住被物业追讨取暖费，房屋与样板间存在差异、原有设施老化失效而拒交物业费……此类生活纠纷频发，涉及物业跟业主两方利益，如何规范物业管理，提高业主居住体验，10月28日，北京市第二中级人民法院召开新闻发布会，聊聊物业跟业主之间的“那些事儿”。
据统计，2018年至2021年9月，北京二中院共审结物业服务合同纠纷二审案件1163件，分别为2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。纠纷类型呈现多元化、新型化，其中，物业服务人向业主追索物业费、逾期支付物业费违约金仍是主要类型。业主知情权、物业费调价争议、业委会代表业主维权、物业服务人交接期间物业费交纳等诸多问题也开始涌现。
谈及纠纷产生原因，该院法官介绍道，业主和物业的纠纷，有些是源自小区的开发商。开发商在选聘前期物业服务人时存在程序不规范等问题，业主拒绝按照前期合同约定交纳费用。有的开发商未依约履行房屋买卖合同，如擅自变更区域规划、人为区分商品房区域和共有产权房区域、配套设施与合同约定不符、绿化面积不足、房屋质量存在瑕疵等。这些行为可能会导致业主对开发商产生不满，进而迁怒于开发商聘请的前期物业服务人，拒绝交纳物业费，引发纠纷。物业方面，部分物业公司能力不强、运作不规范、服务质量不高，不能以维护全体业主利益为出发点提供优质服务。比如从业人员素质良莠不齐令业主不满，工作内容和方式都无法让业主接受；企业不及时公示共有部分的使用和收益情况等。部分业委会履职能力不强，尚未形成规范成熟的工作机制也会造成纠纷。
同时很多业主存在观念误区，认为物业服务在绿化、卫生、公用设施设备的维护、垃圾清运、充电桩安装等方面不达标继而不缴纳物业费，或是未享受或无需接受物业服务。这也是产生纠纷的原因之一。
在庭审实践中，北京二中院的法官发现，在物业纠纷诉讼中，业主一方在举证上往往处于弱势地位。由于物业服务具有持续性、长期性的特点，业主提供的自行拍摄的体现某一时点的照片、视频或者其他有利害关系的业主的证人证言等证据，证明力较弱，无法充分证明物业服务人的服务不达标。
如何解决物业纠纷，很好提高业主居住体验，北京二中院法官表示物业纠纷涉及业主利益，仅靠法院通过审判职能很难从根本上化解，需要多部门联动形成合力。物业服务人应当提升专业化、规范化服务能力，从源头减少纠纷发生。业主应依法行使业主权利，承担业主义务，依法维权、履行义务，提高自我管理水平。此外，二中院积极与市住建委开展“府院联动”，总结物业服务纠纷案件审判实践问题，分析研究法律对策，搭建起多方联动的沟通平台，深度探索物业纠纷源头化解，从社会管理层面实现诉源治理。
来源：中国法院网
作者：史梓敬
编辑：史梓敬
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