《北京市物业管理办法》出台十年后，北京市又诞生一部事关物业管理的重磅法规——《北京市物业管理条例》，并将于5月1日起正式施行。《条例》包含一些有突破性的新规，将推动本市小区物业管理在法制框架下更好地解决现实难题。对于购房人来说，购房时如何判定物业的质量？物业情况对购房影响很大吗？有关这个问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析！
问：购房者在买卖房子时，如何判定小区物业的好坏？小区物业是否可以成为购房标准？回答：
@智多房贝：
现在的物业，大致可以看作是古时候大富人家的管家，当然，区别也甚大，因为现在是一对多服务，以前是一对一服务。
由此，我们可以得到一个初步的辨别思路，那就是现在的小区物业，能做到古时候管家做到的几成功夫？
一般来讲，能做到以前管家的三成水平就算合格，做到四成可算良好，五成以上就是优秀。那么具体如何进行判定呢？
现在的购房者买房子，可以分为购买新房和购买二手房两种情况，对这两类房子的物业判别，有不同的具体因素。
一、购买新房时，如何判别物业好坏？
新房的特点是，物业尚未进驻，无法很直观地看到物业公司的具体服务水平，大多都可能只是听到一个名字。
那么，针对这种情况，如何去分辨呢？可以从“望闻问切”四个方面去辨别：
1、望：观察公司的一切形象类事物
a、首先通过宣传手册、现场广告牌展示等物料，看这家物业公司所被展现出来的LOGO、指示牌、资质证书、物业服务规范等形象性的东西。
一般正规的物业公司，对这套VI（视觉识别系统）都做得非常规范、完整，这是为了品牌发展的需要。
b、其次是看物业用房、现场安保人员。物业用房的位置及大小也比较重要，能看出物业公司的经验和服务水平。
售楼处现场的安保，很多项目都会最终并入物业公司，因此，现场安保的人员素质、待人接物，都能很好地展现未来物业公司的精神面貌。
通过“望”，可以初步了解这家物业公司的“外壳”，这也是很重要的一环，因为有很多新小区，开发商在售房时，甚至连物业公司都还没定下来呢。
2、闻：多听多查这家公司的口碑
口碑很实用，因为这是用过的人的感受，一般可以通过网上查或向朋友打听，甚至可在悟空问答和知乎上发帖询问。
a、如果是一家有一定知名度的物业公司，到网上查肯定有它的资料，如果在百度或头条上搜索，有些估计会出现很多正面和负面的帖子，这样这家公司优劣就基本有数。
b、向住在这家物业公司服务的小区里的朋友打听，是最直接的，听听他的各种“控诉”或“褒扬”，再结合自己的实际，就非常清楚了。
c、如果实在找不到人，或网上资料很少，可以发帖到万能的互联网，悟空和知乎上有无数的、来自全国的网友，总能得到回应。
d、如果这样都找不到这家公司，那就要当心了，因为这肯定是家新成立的公司，也许还正在注册，买这样的房子，等于在赌未来了，物业，事关一辈子生活的大事啊。
3、问：现场问置业顾问及保安
a、对于物业公司的情况，现场置业顾问应该是非常清楚的，如果是知名物业，他会很愉快地向你滔滔不绝的介绍，你问什么，基本都有满意答案。
如果是家新公司，他也会准备各种说辞，比如聘请某某知名公司托管，或者重金打造，或者规模及人员配比等。
其中虽然有很多是虚夸的成分，但总是会有一些可信的信息和承诺的。
b、很少有人会去问保安，其实这是个误区，一个称职的保安，其身上承载的信息量非常大，不仅展现精神面貌、谈吐举止、制服着装，更重要的是，你可以问他一些安保类、或者之前的经验、或管理规范等方面的问题，优秀的、经过培训的安保，都能回答得出一二三来。
通过以上的问，基本能加深这家公司的印象，正如古时选管家，问问他身边的亲人、朋友、助手，就能够知道他的秉性脾气能力，物以类聚嘛。
4、切：实地探访正在服务的小区
虽然每个小区情况不同，具体服务的人员也不同，但是，一家规范的物业公司，有很多服务标准是一样的，更遑论那些要打品牌的物业公司。
因为不同的物业类型，不同的小区档次、不同的物业收费等因素，服务标准肯定不一样，因此，到现场去看，只能做个参考。
一般主要是看小区的整洁程度、小区绿化修理程度、入门安保服务水平、物业管理人员管理水平、宣传栏、指示牌、楼宇清洁程度、保洁人员作业水平、车库管理、管理处现场规范程度等方面，这些基本能了解大概，而有些深层次的问题，却很难了解到，这需要实际入住后才能体会到。
现场询问小区业主，也是重头戏，一般入住比较久的业主，对物业管理有深刻体会，从中可以听到不少或好或差的评价，是非常有实用性的参考。
这就好比是，到这个管家以前主人家里去看，是否一切井井有条，在向包括其他的管事、丫鬟、小厮那里打听，可以了解得很直观。
总而言之，通过“望闻问切”四种技法，基本可以探查出，在新房购买时难以了解到的，而又即将服务自己很长时间的物业公司的底细，这与二手房相比，有很大不同。
二、购买二手房时，如何判别物业的好坏？
购买二手房与新房不同，物业公司已经在服务了，很多好与坏的方面，都可以很直观的看到、听到和感受到。
具体物业的优劣，可从以下几方面判别：
1、小区入口安保管理能力
a、是否在着装、仪表、接物待人等方面，有出色表现，而不是一看就是杂牌军；
b、是否严格实行出入登记；
c、车辆进出指挥是否专业、规范，对业主服务是否亲切，有求必应？
d、安保岗亭处各项事物摆放是否整齐，监控系统显示屏是否有损坏等。
2、小区各幢楼宇外立面是否整洁如新？
一般尽职的物业公司，会把小区当成自己的家，正如古时的管家一样，基本上每1-2年都会对建筑外立面进行清洗。如果没有清洗，至少说明物业比较懒，当然，也会有其他原因，这里不多做探讨。
3、物业能否在第一时间应急响应
这是最考验一家物业公司服务能力的地方，好的物业，能在业主需要服务或投诉时，第一时间派人解决，直到业主满意为止，有些甚至会安排回访等。
我朋友居住的小区，物业专门制定一套响应制度，设置各项服务响应时间，比如水电服务，10分钟内必须到现场，投诉电话，5分钟内必须赶过去解决等等。
4、小区整洁程度，及保洁人员面貌
优秀的物业，正如一个优秀的管家，在进门的一霎那，就可以感受到其管理能力，小区内公共空间，所有物品都能呆在该呆的地方，道路、护栏、橱窗、单元们、指示牌等都非常干净整洁。
保洁人员是具体执行者，服装是否统一干净，作业是否专业熟练，都能提现物业公司对物业管理的要求。
5、小区道路管理是否井然有序
道路管理主要是指车辆的进出管理，以及停放管理，进出是否有严格的路线，每条路线是否有醒目的指示牌，都是衡量物管的水平和执行能力。
地面车辆的停放，有没有乱停乱放的现象，是否整齐划一，而对于人车分流的小区，地下停车场的管理是否规范，有没有出现鸠占鹊巢的现象发生，发生后有没有及时解决？
这些对入住业主来说，都是考察重点。
6、小区绿化、路灯、背景音乐维护情况
看一下小区绿化是否经常维护，这个很容易就能分辨出来，还有路灯、背景音乐等。维护得好，说明物业对小区的软环境很重视，而且是属于细致型的物业。
7、向老业主询问物管水平
最后可以找几个老业主问问居住感受，他们应该是最有发言权的，很容易从各类言语中听出这里物业的各种优缺点。
还能从老业主那里知晓，物业对邻里矛盾的处理能力，对小区业主的团结能力，日常是否经常性的帮助业主做琐碎的事，有没有从多方面和业主进行互动、搞各种活动等。
以上这七点，大致涵盖了物业管理的方方面面，但是，任何一家物业都不会是十全十美，而每个业主看重的地方也不一样。
因此，在判别物业优劣时，主要选择自己最关注的几点进行考察，以上七项中，有5项可以达到优秀的话，该物业可以评为“好的物业”，若仅三项以下，那只能算是不合格的物业，购房时需要考虑考虑了。
那么，购房时，小区物业是否可以成为购房标准呢？很显然，答案是肯定的！
小区物业，作为渗透每个人日常方方面面的服务机构，是人们生活幸福感的指标，也是小区业主之间互动交流的纽带。
中国人对邻里之间的关系是最看重的，好的物业，可以提升整个小区的团结和凝聚力，减少邻里纠纷，经常搞邻里活动，甚至互帮互助，真正形成一个和谐的社区。
【小区物业是否真的会成为购房标准？以下几个方面就能说明问题：】
1、人们停留在家的时间越来越长，对物业的要求会越来越高，物业价值越来越大
不说别的，在今年开初的疫情期间，物业几乎已经是所有人的大管家了，各项服务工作都冲在第一线，不仅辛苦，还很危险。
而人们因为疫情，不敢出门，居家办公、居家上学成为主流，即便疫情已基本结束，但是，未来随着网络的进一步发达，居家上班会渐渐增多，直至形成主流。
在这样的情势下，购买房子，以后真的会把物业放在一个很重要的位置，为了更舒适的生活，更安全的居家，更方便的交流，好的物业会成为优质楼盘的标配。
未来，小区物业会进一步升级，服务的内容也会不断的扩展，相信会有更多更专业的人会投入到这个行业里去。
2、头部房企开始转型，物业是首选
绿城的物业是做得最早，也是最出色，早年很多买绿城房子的业主，除了绿城房子品质好以外，最看重的还是绿城自己组建的物业，发展至今，绿城物业已经拓展到了方方面面，渗透到了很多行业及单位，物业在集团的比重也是逐年增高。
两年前，万科郁亮正式接过权力棒后，做出改革的第一件事，就是转型，为万科未来作谋划，他深知一手房的开发总是有尽头的，转型的第一个方向就是做物业管理，未来物管的比重会占到万科的30%以上，可见，物业对未来房产购买会是多么重要。
不仅仅是绿城和万科，如今TOP30的头部房企，至少一半以上都或早或晚开始加大物业方面的投入和建设。
也许，在未来的某个时候，你听到的万科、碧桂园、绿城等名字的时候，脑子里想起来的，是一家专业的物业服务公司呢！
3、物联网的深化发展，社群是主单元
万物互联的时代已经来到，目前电商是整个物联的发动器，已经带动了一波又一波的团购，而社群是团购的最佳、最小单元，如今几乎全国都在不断孵化社群。
而物业是社群服务最基础、也是最重要的机构，有物业自己组建的社群，有业主组建但需要物业支持和服务的社群，一切都离不开物业这个大管家。
事实上，社群团购是未来物联网的雏形，随着网络功能的不断升级换代，随着人们越来越宅，社群功能也会不断深化，物业的重要性也会不断被提升。
结论：小区物业会成为未来购房的重要配置，甚至会升级到，要购房首先选物业！毕竟，人是爱享受的动物，优质优越的生活都离不开物业的服务，哪怕物业费会水涨船高！
小结
如今购房者在购买房子时，越来越重视物业的服务水平，如何判断物业的好坏，应该分为新房和二手房来分别判定。
A
新房可以通过“望闻问切”四个字来进行诊断，包括看其品牌、形象，听其各网路上的口碑，询问内部各路知晓内情人士，以及自己亲自去其正在服务的小区实地考察。
这样一圈下来，正如中医诊治一样，基本可以把新房的物业公司了解得比较透了。
B
二手房物业的好坏，就是最直观的现场考察法，考察的内容涉及小区的各个层面，包括安保、墙面、道路、车辆管理、绿化、响应能力、老业主的口碑等，必要时也可以查看网上留言，总之能全方位了解。
优秀的物业，老业主会把你当成亲人一样，不仅爱护你，还尊敬你，是业主最为依赖的管家，相反，小区就会不断闹事。
C
物业在未来的重要性会越来越大，很多头部房企都纷纷开始转型发展物业。
随着人们居家时间的不断增多，对物业的依赖也会越来越重，同时，在万物互联的时代下，社群迅速崛起，到时，物业的功能和专业性会再上一个台阶。
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