二手房交易对我而言算得上轻车熟路，但是对于没有啥买房经验的房友而言，还是会有些迷糊。毕竟大家都专注于自身精耕的行业。算是个人一点经验分享，给大家提供买房参考。
一惠州没有三价合一。二手房合同成交价、银行评估价、地税评估价是不同的价格体系。买房支出多少以合同成交价约定的为准；贷款多少以银行评估价为准。过户缴纳契税个税的时候以地税评估价为准。二目前惠州的贷款政策是，贷款银行评估价的8成。受影响于经济危机，大深圳地区房价都有所回调，所以基本都是可以做到足额贷款的，甚至是高额贷款。过去房价涨得快，银行评估价是不能足额评估的，首付相对会高。另外目前的利率是4.1%，在4.3%的基准上折扣了20个基点。相比过去随便6.1%的房贷利率，确实少了大把的银子。三费用这块，可以分为首付、按揭相关费用、过户税费、中介服务费。1首付=银行评估价—贷款金额。比如，合同成交价100万，银行评估价也是100万，那么贷款8成，就是80万，首付就是20万。同样，如果银行评估价是90万，那么贷款金额是90X0.8=72万，那么首付就是28万。2按揭相关费用主要有按揭服务费3000，赎楼费一般是欠款金额2%/月。现在去银行按揭没有那些律师见证费和贷款评估费了。3过户税费，主要是契税、增值税、个税。这个时候的计税依据就是税务局出具的地税评估价。90平以下首套二套都是1%；90平以上首套1.5%，二套3%；三套统一3%。目前多少套以家庭名下，广东省内商品房数量为准。增值税，基本没有。毕竟2017年4月9号后，惠州房子限售三年，这就意味着都是满了2年的。所以免了。个税。家庭名下广东省内唯一一套免征，不然征收1%，或者也可以差额征收，适用那些原值比较高的房子，（地税评估价-原购买价-利息抵扣）X20%，原值高，差额为负数，也就没了。灵活选择个税减免方案。4中介服务费，基本房价的3%，最高不能超过4%。不然就是吃差价行为，可以向物价局房管局举报。
漏了个办证费用，一本证80，两本证90。其它项费用，主要体现为，购房人申请按揭贷款所需要的资料：身份证、户口本、银行流水、收入证明、征信报告、婚姻证明、首付款等有些小问题的话，就得花点钱去解决。其中，最核心的是征信报告！请务必像爱护自己眼睛一样爱护自己的征信！征信报告不仅体现你的还款信用记录，还同时体现了你的负债情况。有逾期，连三累六，那就5年后征信更新，重新做人。负债累累，也是拒绝贷款的。其实，名下要是有房子，何必去整那些高利息贷款呢。名下有房子，最划算的是装修贷，利率不仅比房贷利率还要低，而且年限现在还可以贷8年！你贷个20万，每个月月供也就2500左右。随借随还，还没有啥违约金。当然了，装修贷也是要看你的流水和征信报告的。因此，好好维护好自己的征信，还有代发工资流水。这对于贷款至关重要，这个可不是一锤子买卖。资金需求就是看征信和流水。
再说说按揭贷款流程。1按揭贷款申请需要准备这些资料：夫妻身份证、户口本、银行流水、收入证明、征信报告、婚姻证明、首付款。2基本上可以说，买方提前先打印出来征信报告后，基本可以确定能不能按揭贷款。所以，不用太担心说按揭贷款万一通不过定金咋整。当然了，这个在合同里也是可以约定一下，图个踏实心安。一般业主都理解。3
买卖双方申请按揭贷款、开卡
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买方贷款审批通过，业主准备赎楼
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业主房本注销抵押，约过户
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过户，缴税，出过户回执
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出证，取证，去银行抵押
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出抵押权证
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银行放款给业主
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业主结清水电物业燃气等，交楼。
时间段来看，按揭贷款审批大概2周。赎楼解押大概3周过户出证大概1周出抵押权证大概1周放款在出抵押权证后1周的样子。目前银行额度充足，催一催，也可以快一点。一般红本在手无欠款，搞完全程，一个月也差不多。有欠款的一个半月差不多。要是遇上不可抗力疫情啥的，就后推一下。
二手房交易的流程，步步为营，不可跳跃式的。一环扣一环，有先有后。曾经遇到一个奇葩，都过户了，竟然房贷没审批。二手房交易，需要对买卖双方负责。确保业主房本过户后，能收到银行尾款。确保买方付了定金首付款后房本能过户到本人名下。其中最重要的就是有效的沟通，出了问题，解决问题。也处理过资不抵债房子贱卖的业主，买方能承受定金风险。这样的二手交易的重点就是快快快！快马加鞭，全程八百里加急！
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