自从3月下旬起,高铁组团的购房热度一直在攀升。

截止到目前为止,如西湖天胤,永威梅隆樾,晖达紫誉府,朗诗(汴京熙华府)等区域内新项目都以不同的方式完成了亮相。在过去两年,在开封市场高层产品普跌的情况下,永威艰难的保持了自己“不降价”的姿态。

这也使得区域内新项目,对永威进行了细致的剖析,最终初步形成了两种战术,其一是对标品质,其二是依靠地价优势打产品差。在这个前提下,区域内房企如果集体走品质加码路线,最差的结果是:在不排除房价稳中有跌的情况下,实现相对的快销速度。但如果进入价格战的逻辑,其大概率会陷入2019年中意湖组团的尴尬局面。

具体来说:

1、朗诗(汴京熙华府)项目

从朗诗(汴京熙华府)公示的规划来看,项目规划占地97350.93㎡(约146亩),建筑面积约27.8万㎡。包含10栋多层,9栋高层,沿碧水河规划商业。

开封房价8年后会涨多少(高铁组团进入高供应量时代)(1)

该项目由朗诗和新建投合作,朗诗收取代建管理费,代建管理费为实际销售额×11%。除此之外,需要保证新建投最低净收益不低于6000万元。对于购房者来说,绿色科技是朗诗的产品特征,但同样主打绿色科技住宅的金茂进入开封市场后,仅采取了“悦”系标准,且精装高层产品在市场销售去化层面遇见了较大的阻力,目前销售价格体系约为8300-8600元/㎡。在期拟将后期楼栋调整为毛坯,遭遇业主抗议后未能执行。

2、晖达紫誉府项目

在开封市场,晖达是为数不多能像恒大一样,左右开封市场房价涨跌的房企。

开封房价8年后会涨多少(高铁组团进入高供应量时代)(2)

尤其是今年,晖达在温莎尚郡和晖达新世界清盘任务的压力下,已让开封市场频感压力。但对于高铁站-西湖龙首组团来说,确是一件好事。毕竟,从目前来看,承担起晖达现金流的项目不是晖达紫誉府。也就是说,当向晖达紫誉府项目要利润的时候,周边的房企会倍感轻松。

对于开封购房者来说,晖达是做刚需产品的房企,同时也是最会做让一部分人投资获益的房企。但对于洋房产品来说,晖达能否有足够的能力驾驭,从目前来看,还要打个问号。

举个简单的例子来说,H楼盘在售的洋房产品因一楼无地下室,故销售均价在1.1-1.2万元/㎡之间。而诸如海马,橄榄城等一楼带院送地下室的洋房产品售价在2.1-2.2万元/㎡,且后者更易销售。

3、西湖天胤项目

项目以高层大户型产品为主,有风险但也机会重重。

风险在于:开封市场改善客群总体有限。机会在于:市场已然证明了,无论是之前的富力湾还是永威梅隆郡,其小户型都卖不过大户型。

所以,对于项目来说,在坚定不移的对外展现项目品质的前提下,人为的打造可涨幅的价格体系空间,是区域内项目用惨重代价换来的经验。在这个区域,高开低走的楼盘不止一个,降价更没人买,不降价现金流又受不了。

总之,高铁站-西湖龙首组团正在进入高库存时代。而高库存,在开封市场的代名词就是房价不稳定。

开封房价8年后会涨多少(高铁组团进入高供应量时代)(3)

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