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配套带来的维权烦恼
5月21日，
小楼发布了《70亩垃圾站“飞来” ，附近居民遇“横祸”》这样一篇文章，
讲的是郑州市鸿宝片区环卫设施用地进入公众视野后，
引起外界普遍关注。
最新情况是，
郑州市自然资源和规划局、
金水区规划局、金水科教园区管委会、
街道办事处，
以及与相关企业和片区居民代表召开通气会，
进行面对面交流，
就大家关心的问题进行一一解答。
其中，
郑州市自然资源与规划局表示：
目前，
该环卫设施尚无明确的建设计划，
待该项目具体实施时，
规划局将依法依规组织编制该环卫设施的控制性详细规划并明确具体控制指标。
具体建设前，
有关单位会依据有关规定进行环境影响评价后依法建设。
鸿园片区的购房者们是不是终于可以舒一口气？
不过呢，
今天小楼想借着这个话题，
聊聊买房时候如何尽量避开“不利因素”。
（严格来说，
本次鸿园片区的垃圾站事件不属于业主买房时候可以“预料”到的事件，
小楼就是想借题聊聊(#^.^#)）
比如郑州某楼盘，
预售时并未告知楼房距离公墓只有600米，
等到交房时，
业主才发现自己“踩了坑”，
买的竟是“墓景房”。
还有某项目二期南侧地块原为公共绿地，
开发商对外公布的是绿地公园，
交房之后，
因为规划变更成了安置房用地，
遭到业主的集体维权。
今天小楼就带大家了解一下，
购房过程中那些需要规避的不利因素，
毕竟，
买房前擦亮眼睛总比后期维权要容易的多。
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红线内外不利因素
买房作为人生的大事之一，
除了项目本身信息外，
项目的周边环境也值得购房者重点关注。
但目前在售新房一般以期房为主，
购房者能掌握到的项目信息一般只能通过开发商的宣传获取，
双方获取信息的渠道和能力很不对等。
部分开发商为了加快去化或者抬高房价，
在宣传时会“报喜不报忧”，少提或不提周边负面信息。
一般来讲，
《红线内外不利因素》是销售案场必备的展示物料，
只是大部分购房者很难去注意到。
什么是红线内外不利因素？
就是在房地产项目用地范围内外，可能会影响到居住舒适度的一些问题。
红线内不利因素，是指
规划建设红线范围以内，
一些后期会对项目业主产生某些不利影响的公共设施和客观存在，
包括但不限于小区市政道路、地面停车场、地下车库入口、车库排风口、垃圾站、化粪池、配电室、高压线路、商业用房、物业用房等。
图片来源于网络
红线外不利因素，是指
规划建设范围以外，非开发商能控制的不利客观存在，包括但不限于市政道路、工厂、学校、公墓、殡仪馆、河道、高压线路、通讯基站等。
图片来源于网络
红线外不利因素通常是项目周边1000米范围内，
但因为并没有明文规定公示所展示的不利因素内容与项目的距离，
因此很多开发商会灵活运用这个展示范围。
简单概括起来，
红线内的不利因素多为社区服务公共设施，
红线外不利因素多为市政规划。
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不利因素归类汇总
小楼通过搜集整理，
归纳出下列最常见的不利因素，
常见的红线内不利因素有：
①.噪音问题
小区内市政规划道路，地面集中停车场，机动车出入口，运动游戏场所，水泵房，变频水泵，变电室，中央空调冷凝塔等。
另外通风机及产生噪声的通风口和排烟管道、品牌较差的电梯也会产生噪音污染。
②.异味问题
主要包括垃圾中转站，化粪池，公厕等，
一方面看小区的设施规划，
一方面取决于小区的物业管理水平。
附：郑州已公布的各区域垃圾分拣中心详细地址
▐ 管城区生活垃圾分拣中心，具体位置在紫辰路与南四环交叉口向北200米路西地段。
▐ 中原区生活垃圾分拣中心已经投入使用，位于西四环与化工路附近，是郑州首家生活垃圾分拣中心。
▐ 高新区的垃圾分拣中心在连霍高速以南，红松路以西，具体位置参照下图。
▐ 经开区生活垃圾分拣中心：潮河办事处，京珠东环路以西，京港澳高速以东。具体位置暂不清楚。
▐ 二七区生活垃圾分拣中心：华美石材路与绕城高速辅路交叉口西北角。
③.电磁辐射问题
变电室，配电室，通讯发射装置等设备，
相对来讲，影响较小。
常见的红线外不利因素有：
①.噪音问题
机场、铁路、高架、工厂、集市、学校等，
尤其是机场，影响范围和程度都是最大的。
②.异味问题
垃圾站、污水沟、屠宰场、动物园等，
这些气味因素在远郊项目中可能会出现，
像鸿园片区的垃圾站就属于这种情况。
③.禁忌问题
最明显的就是公共墓地、火葬场等设施，
在中国人的传统观念中，
这些设施与住宅的距离太近比较犯忌讳。
④.辐射问题
在小楼看来，
变电站、通信基站的辐射问题其实是个伪命题，
大可不必因为这个问题去判断项目的好坏。
⑤.安全问题
这类问题以加油站、核电站、油气库、化工厂等设施为典型代表，
如果发生严重安全事故，
可能会对周边的居民造成比较大的身体伤害。
一般来讲，
大多数红线内外不利因素并不会带来实质性伤害，
多数是影响居住体验，如气味、噪音、光源、宗教、禁忌、辐射等，
影响程度的高低视个人接受程度而定。
4
如何规避不利影响？
作为普通消费者，
我们购房时如何最大程度地保障自身权益，规避类似不利因素呢？
为此，小楼咨询了业内资深人士和法律工作者。
小楼联系到经开区一个在售楼盘的营销负责人，
该负责人告诉小楼，
“我们要求销售人员，
在介绍项目时，
必须告知客户项目周边的不利因素，
包括小区内部哪栋楼哪个地方存在不利因素也要相应告知，
并且我们在售楼部进行公开陈列，
以图文形式告知到访的客户。”
随后，小楼电话联系了房产律师姚律师，
他表示，
《消费者权益保护法》第二十六条规定：
经营者在经营活动中使用格式条款的，
应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、
价款或者费用、履行期限和方式、
安全注意事项和风险警示等与消费者有重大利害关系的内容，
并按照消费者的要求予以说明。
“项目红线内外不利因素，恰恰属于约束范围！”
此外，
经过小楼查阅，
《民法典》第四百九十六条新增了“重大利害关系条款”的规定，
“重大利害关系条款”是指格式条款中对接受方不利的重大条款。
不利因素属于与消费者有重大利害关系的内容，
房产商应依法向消费者作出重点告知、提示、说明。
另外，
从广告角度看，
房产商也应全面真实地向消费者披露不利因素，
这一点在《广告法》中也有所体现。
5
写在最后
据小楼所知，
目前国内部分地区在探索推行“购房不利因素告知机制”，
根据该机制，
监管部门要求开发商以立牌公示、沙盘模型标注等形式，
将项目的不利因素及可能造成的影响展示并告知客户，
作为购房合同的一部分，使之具备法律效应。
小楼认为，
该机制可以约束开发商全面、准确、透明地宣传楼盘信息，
购房者的知情权也能得到满足和保障，
如果开发商因隐瞒相关不利因素与消费者产生纠纷，
消费者在维权时就能占据更多主动。
最后，
小楼提示大家，
购房时一定不要忽略项目红线内外不利因素，
看完再做决定也不迟。
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