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长安镇TOD附近城市更新意向效果图。南方日报记者 孙俊杰 翻拍 |
计划投资30亿元，把知荣服饰创新中心打造成高端工业园区；推进182.75亩螺山公园旧村片区城市更新，满足居民居住需求，打造“公园里的家”……日前，东莞市长安镇厦岗社区的城市更新行动由规划逐步进入实施阶段，社区旧改走上了快车道。
厦岗社区是长安镇城市拓展新空间的缩影。由于历史原因，长安镇发展成为特有的“工业型城市”，用地规模巨大,但普遍效益极低，已没有可供开发的土地资源，“本地企业想扩张，外来企业想进来，面临土地紧缺的问题。”在此背景下，长安镇近年来大力推进城市更新，拓展城市新空间。
与发展相对成熟北部片区相比，此次长安镇南部片区社区表现抢眼，特别是地理位置紧靠穗深城轨的社区，包括沙头、厦边、厦岗、新民等社区共推出11个城市更新项目4726亩，更新项目多、更新面积大、涉及范围广，并且镇内重点企业增资扩产项目落地该区域，长安镇“南进”发展格局呼之欲出。
旧貌换新颜提升城市空间品质
8月10日，走进厦岗社区福海路52号，知荣服饰创新中心有些静谧，这里没有往日机器的轰鸣声，也没有忙碌的工人，园区超10公顷的地面建筑已基本清空，生产线全部撤走，创新中心项目建设开工准备稳步推进。
“创新中心是由企业自主改造的‘工改工’项目，占地面积10.1248公顷，地块属东莞知荣制衣有限公司所有，这里曾也是劳动密集的企业，随着服装产业成本结构的变化，实现自我升级也是知荣的内部需要。”长安镇厦岗社区负责人表示，项目计划投资超过30亿元，升级改造成为集设计、研发于一体的高端产业园区，积极融入粤港澳大湾区的建设。
根据计划，项目完成后将产生服装行业的集群效应，带来高端品牌制衣的下游配套产业在产业园聚集，从而形成完整的产业链，最大程度节省采购及其他运营成本，提高企业利润率，并拉动社区当地经济。
除了知荣服饰创新中心项目外，搭上政策快车的还有长安镇乌沙社区蔡屋产城融合更新单元、OPPO长安研发中心项目、长安碧桂园科技创新园项目等城市更新项目。其中，OPPO长安研发中心项目正在建设，该项目将承担起OPPO技术发展的战略角色，并打造成为长安推进产城融合的典范。
“通过城市更新，也是推动全镇一次公共设施补短板的行动。”长安镇委委员陈文龙生动地形容，依据城市更新专项规划，通过城市更新单元划定，明确更新单元内公共设施的规划要求，实现“肥瘦搭配”“骨肉相连”，权利与义务相挂钩。
他透露，通过城市更新，将在长安镇建设一批高品质的公办学校、儿童公园、社会福利设施以及社区中心等，提升城市空间品质。例如，新民社区茅洲河沿岸产城融合类更新单元，面积约1884亩，目前东莞市少有的大面积、靠近深圳的连片改造项目，其中公共配套的比例就达到项目总面积的40%。
6宗“工改工”项目入库
“工改工”项目快速推进的背后是长安镇用地面临严峻局面。数据显示，长安镇土地开发建设强度已达60%，远远超过45%的东莞市全市平均水平，成片的建设用地更是少之又少，土地瓶颈严重制约长安的可持续发展。面对这种局面，打破土地瓶颈制约已成为长安镇推进经济高质量发展的关键所在。
“长安镇结合市加快镇村工业园改造升级的政策机遇，以低效镇村工业园改造为核心，整合了6宗‘工改工’项目，实施‘工改工’三年行动计划，进一步拓展优化产业发展空间，为长安推动产业高质量发展提供空间保障。”陈文龙表示，“拓空间”增强了长安镇在大湾区建设中城市竞争力，吸引更多优质产业项目，特别是先进制造业和高端服务业落户长安。
据了解，长安镇纳入市镇村工业园“工改工”三年行动项目库的6宗项目中，年度拆建任务的项目4宗，涉及拆建面积480.57亩；年度整备任务的项目2宗，涉及整备面积498.54亩。
长安镇城市更新部门负责人表示，通过力推城市更新，越来越多的产业载体、孵化器在长安加快崛起，成为承接新兴产业、创新资源的重要平台。
“纵观周边，滨海湾新区、大空港、光明科学城、中子科学城、国际会展城等都在发力，我们不抓住机遇发展的话，不但引不来好的企业，承接不了周边产业外溢，还有可能好的企业会被吸引走。”长安镇主要负责人表示，在粤港澳大湾区的环境下，长安镇更加要把握机遇，进一步统筹发挥好对盘活存量土地、促进产业转型、拓展发展空间、推动生态修复、保障实体经济的关键作用，加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六大新格局，全方位提升城市品质。
面对接下来的发展要求，长安镇已提出将从“新地、旧地、金融、科技”整合资源，加快拓展发展空间。
“各个社区在积极推进城市更新的同时，需结合自身的短期和远期发展规划，坚持‘成熟一片，推进一片’的原则，分期分批地合理推进项目，集中利用社区有限的资源推进重点项目。”陈文龙强调社区推进项目要注意科学合理和公平公正两大原则，应在选取或推进项目过程中充分发挥主人翁的主导作用，特别是招引企业资格条件的设定环节，切记不能受到开发商、平台转化企业的干扰，避免插旗圈地的情况发生，保障公开招引工作的公平公正。
社区意愿强烈成改造主力军
长安镇城市更新部门的统计数据显示，截至目前，纳入长安镇“三旧”改造标图建库面积约13576.2亩，其中集体建设用地面积约11431.79亩，占84%。
“毫无疑问，社区是长安镇城市更新项目的主力军。”陈文龙表示，目前社区改造的热情高涨。
长安镇13个社区均普遍存在上世纪80、90年代建设的旧厂房，容积率较低，且多数是3层以下的低层建筑，鉴于当时建设条件有限，现在有些甚至成了危房。
一方面厂房的出租是社区重要的经济来源之一，同时现时的旧厂房已经落后老化，不适应现时产业转型的使用，另一方面村民群众对美好生活环境的向往，城市更新改造正是改变该方面的必然之路，对此社区亟需通过城市更新盘活土地，实现土地的二次提升。
从地理位置上看，推出11个城市更新项目的社区集中在长安南部片区，相比发达的北部片区社区，南部片区多是经济社会发展相对落后的社区。但随着穗深城轨的通车，滨海湾新区的迅速开发，“三区”叠加的发展优势，长安南部片区的社区地理位置优势凸显，长安镇乌沙、新民、咸西等社区纷纷加快推进区内城市更新项目，长安镇南部片区有望将成为增长新极点。
目前，长安镇乌沙、新民、沙头、厦岗、厦边、咸西等多个社区都表达了较强的开展城市更新改造意愿。例如沙头社区拥有穗深城际铁路和未来东莞地铁三号线站点，其得天独厚的交通优势不言而喻。沙头社区紧抓机遇，共推出6个城市更新单元，合计面积1980亩，成为长安镇城市更新招引前期服务商单元项目最多、总面积最大的社区。
另一个有穗深城际铁路长安西站站点的厦边社区，也推出三个更新单元，包括TOD核心圈800米的城市更新单元和两个旧村的城市更新单元。
此前，新民社区也公布了社区1414.35亩城市更新项目，根据不同的功能划分为五个更新单元，其中南部工改工单元约474.15亩（橙色），纳入“工改工”三年行动计划项目，现状主要为旧厂房和旧村落，拟更新用途为产城融合类型。新民社区在今年5月签订了前期服务商。目前，该项目正在开展划定方案编制工作和权属权益调查工作。
长安镇社区干部普遍认为，城市更新是社区一次难得的机遇，希望更新单元打造成为社区未来的城市名片，也通过更新单元，整体完善社区配套，提升社区环境和综合竞争力，希望借此追赶上北部片区的发达社区，甚至实现弯道超车。
南方日报记者 何明强
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