北京买房：如何判断楼盘的价值潜力？
京楼房长
我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问：房长您好，我是给儿子买房。他在亦庄上班，首套首貸，首付550，总价在800以内。低改130平的三居（四居），自住兼顾学校和升值。看了新盘和锦诚园、me悦、橡树湾和王四营的三个盘。二手看了和成璟园、润枫领尚，总价相同二手可以买个面积大点的(孩子想要个主卧能有个衣帽间)，但新盘可能更具有升值空间，不知如何选好很纠结，您给个推荐吧，谢谢。
房长回答：
如果拿新房和二手房比较升值空间，那么前提是①、新盘要倒挂或者接近当地二手房均价；②、新盘要位于核心地段、潜力地段或临近核心、潜力地段上 ③、新盘的小区房源属性与同板块或者临近的核心板块相比或者与整个北京小区相比，具备一定的优势且存在稀缺性；④、配套成熟或规划和落实的配套资源完善 ⑤、当地或周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期）
一般情况下，新盘极少有盖在核心地段上的，潜力地段上的倒是有不少，但多数有新盘的溢价（土地 品牌 产品溢价），所以一般新房价格都要比周边二手房均价贵，差价一般也较大，且目前北京绝大多数都是期房，所以你要买新盘追求升值的话，那即使在核心或潜力地段上的，都需要长周期（10年及以上吧）。临近潜力地段的新盘占比最多，它们一般的特点不仅地段较弱（二手房市场不成熟），且价格也并不低，如果产品和配套资源的优势和稀缺性还不行的情况下，那时间就更长了，而且最多能跟上大盘。至于什么是核心潜力地段，我在星球之前有分享过，你可以具体查查。
从你提到的四个新盘和两个小区来看，除了和成以外，全部属于临近潜力地段，因为亦庄虽然属热门片区，也同属产业集中区，规划和落实都强劲，但毕竟还不够强，主要是产业成熟度不够且配套没有太跟上，就造成了人才迁移速度变慢，所以仍需要发展的时间。
1、和锦诚园和me悦，一个改善、一个刚需盘，基本处于同区域内（改善型项目的聚集地），也都属于公园盘。从品质角度上来看，和锦诚园要强一些，首先保利和绿城都擅长做高端产品，保利的和锦系和绿城的诚园系都是不错的，从名称上就可以看出属强强联合。而且物业是绿城物业操刀，该盘又是区域内唯一配备会所、游泳池的盘，品质自然是高出一个等级。但同区域中铁华侨城和园、熙悦林语、云上相比，品质方面差距不大。当然me悦也不弱，毕竟人家合生擅长打造顶奢豪宅，怎么说悦系产品也不会差。从价格和你预算内的改善户型来看，两盘其实没太大差距，且大户型主卧都带衣帽间。和同区域相比，价格基本接近二手房，但当地二手房市场并不成熟，且户型也占不了太大优势。所以，他的比较优势和稀缺性方面在当地不是很突出，诚园顶多是胜在新和社区内配套上，而me悦则是胜在刚需品质房缺少。而且目前这两盘附近的配套都不够完善，4处商业用地全部都在规划，医疗配套也没有跟上。附近的中小学虽然还比较集中，但没有很好的。而且和锦规划建的那所学校也并不是九年一贯制。综合来讲，如果拿这个板块和河西南部相比，无论从小区房源、还是配套、又或是地段上来讲都要弱一些。所以你要买这自住问题不大，但要兼顾学校和短期升值那就不行了。升值只能往中长期来看，相对更有优势的me悦的小户型，大户型其实还不如买诚园。要投资改善产品就要挑产品种类更纯粹些的盘，因为圈层更集中，居住氛围也会更好。其实你从去化情况来看，就知道了。诚园远不如me悦，去化40%左右，说明什么？目前没有那么多改善群体接盘（①、本身依靠亦庄等产业片区的外溢需求就少；②、改善产品竞争激烈），而且低总价刚需临铁产品更好卖。
2、橡树湾这个地段和城园、me悦一样都是自主板块。相比较，橡树湾这一带有他的优势，也有劣势。优势是离核心区更近，但劣势是自然资源和环境方面不如南海子公园。因此前者板块的产品形态上更贴近偏刚需，而后者更贴近改善。这也是橡树湾卖的比me悦稍好的主要原因。橡树湾既是刚需盘也是热销盘，主要是打价格战“极其便宜门槛低”和营销做的好而胜出的，20年那块开盘价3.8w，附近的二手房也才3万出头，这又是新房，还有亦庄、通州双引擎的加持，首付低，再加上当地回迁户置业需求也不少，所以把这个盘的销量给撑上去了，目前应该还剩下不到30%，最近好像还涨价了。你要考虑这个升值空间肯定受限，而且是更长周期（除非双限解除）。因为因为这个地段性质极其尴尬，橡树湾所在虽是通州的地界，但台马这两板块离通州核心区域实在是太远，通州懒得管，因为离亦庄核心区近，所以从19年开始被划归经开区开发了，但亦庄这些年也没顾上，所以目前处于双不管时期，而且此地还受双限购影响（虽然早有传闻想让台马脱离双限购约束，但快两年了也没有消息）。至于学校方面也一般（至于建华和景山基本不要有太多期待，因为主要面向东城安置户，数量太大），不过橡树湾品质和产品虽不算稀缺，还是和周边的次新首开国风美仑、富力尚悦居还是有优势的。
3、王四营这个地块刚拍不久，其实这个地段都不能说是临近核心地段，因为到国贸还是有距离的，而且自身要产业没产业，要配套也没配套，规划也不好，朝阳一直不怎么管。区位看似东南四环还不错，但实际上除了有条7号线以外，商业、教育、医疗资源都比较匮乏。而且环境还比较让人诟病，因为回迁房扎堆，而且王四营地块北边就是物流园和汽配城，这个要是搬不走，这个板块要想打造高端住宅区并形成居住氛围，那就难上加难了。像这种地段，如果行政区不投入资金去改善配套，那就只能靠开发商了，但这几个项目的开发商利润空间都是有限的，因为楼面价就到5.7了，而指导售价却是7.1，才相差1.4，而且还都配建公租房。可能自身的品质质量都太好保障，就更别说打造配套了。如果配套都起不来的话，那么很难吸引低改人群过来居住，所以三兄弟卖的并不好，即使再加个一个兄弟，短期之内也不会有太大的起色。这块也就唯一有个九年一贯制的十一学校可以期待下。
4、和成璟园和润枫领尚，润枫领尚以投资角度来看，需要优先pass。因为我之前不止一次说过，最好不要在两区交界买，一般发展都不不会太好。郊区就更是如此。就算被划归亦庄，一条铁道也可以将两区形成隔阂了。11年润枫开盘，均价2万，当时也就比大盘低了10-15%左右，现在大盘都5-6万了，这个盘还没到5，差距拉的有点大。以后能不能涨回来，真不好说，就看周边配套谁出钱，谁去落实好了，还有双限购能不能解除。相比之下，和成地段优势会稍大些，和金色漫香林一样都都属于亦庄不受双限影响，且目前的价格也不算高，产品和同区域临近区域相比，也有些优势。但问题是离工业区过近，多少还是受些影响。这个盘其实从升值角度来看，和你挑的其他5个相比，周期会更短一些。但我觉得与其挑这，还不如看看南海子东北部的枫丹壹号、中信新城等盘，和成当年开盘2.8万，中信新城比这个价还低10%左右，现在反倒是超过了它。学校也比和成要好一些。
综上，你挑的盘其实都偏自住，要说升值基本都是较长的周期，而且有些如果今后发展不好，还不一定能跟上大盘。你要主自住 长期升值，那根据你的体验来选择即可，尽量挑品质盘，选和锦华城可以，就是学校和通勤是个问题。自住 学区 中长期升值，可以往重点往河西品质盘扎堆的地方再挑挑，比如亦庄金茂府一带，学校好，今后会有一定的涨幅空间。如果追求自住 学区 短期升值，那尽量去看核心区的，比如上海沙龙、金地格林小镇等或者刚刚说的中信新城、枫丹壹号也可。
二、星球会员提问：房长您好！非京籍，女儿四年级，双胞胎6月份出生，06年在双桥远洋一方购有一套3居室自住，自己做点生意就近办公。手头有现金1400做理财，家庭年入200-400（疫情有些影响）。考虑到家庭人员增加、孩子上学和投资增值，想要把现有房子转移到舅子名下，再买一套，最好可以居住的保值房产。请教的问题是：1、女儿转学难度很大，两个小的年龄还小，现在买房是否考虑学校？2、区域选择上看了望京、亦庄和珠江帝景，目前不知道如何选择，有点晕。3、双桥区域配套较差，06年4w买的今年价格6.3w左右，房子增值跑输大盘，是否换掉？4、看了中海京三号院，虽然房价倒挂，但新房占用资金至少3年，二手房可以DYD减少资金占用，所以还是该选择二手房，不知逻辑对不对？
房长回答：
你核心的困点其实是如何根据你的买房目的来合理配置资金资产，这是很多家庭都会面临到的困扰。其实要解决的首要是确立清楚为孩子上学这个点，学校要求到底要多高？因为一旦你在买房目的中加入了学区，但凡算的上好学区的小区房源，他基本都处于地段、配套好的区域，首先这些区域的价值就比较高，再加上学区自带溢价属性，房源单总价就不会太低。在有限的预算内（指3000万以内），越是好的学区，对资金的消耗就越大，那也就越会挤占你对居住品质追求的资金消耗。
现在再结合你的具体情况来看，既然你有想换房的想法，也考虑到老大转学和两小的上学问题，那你其实对于孩子上学这件事上还是比较看重的。另，从你的资产选择方向来看，对居住品质追求的程度也较重（只要品质好再加上板块选择上没有太大问题，保值是能保障，跑赢大盘也问题不大）。那么在你的预算范围内，思路其实有如下几种：
1、买顶级学校（小学初中都好） 兼顾居住品质及保值升值
2、买中上学校（小学初中中上） 兼顾居住品质及保值升值
3、买有名气分校（规划校或新校，实力未知） 兼顾居住品质及保值升值
先说学校问题，因为你涉及老大换好小学以及两小高起点的问题，再加上你是非京籍，那我就不建议你在西海东入手了，因为西海东的比较好的小学，一般房户合一是第一顺位，如果你有工居还好，那就可以等同于京籍，但如果没有那么顺位就会靠后，再加上目前基本实行多校划片，确定性不强，再就是西海东房价在金字塔顶峰，即使你以最高2000买入，也势必会降低对品质方面的追求(除非买学区洼地，但学校就没有那么好了）。所以最合适的方式即是在朝阳买，一来学区溢价相比西海东较低一些，二来在你预算内可以兼顾到居住品质，三则是朝阳目前还没有实行多校划片，确定较强（老大转好小学关系能找准还是成功的可能性，且即使转不过去，也能直接上好初中。两小则既能上好小学也能上好初中。而且后期出政策也不会影响到你两小的上学，因为一般政策都是出台时间点作为切割，老的老办法新的新办法，且根据西海过来人经验，教改政策从长远角度对房价冲击并不太大）。
那么如果在朝阳买，按思路1走。买朝阳小学排名靠前的比如朝实、芳草地国际学校两所小学。需分别在三里屯和朝外这两个片区买，但问题是三里屯的朝实小学好，但初中一般，你要买入想让孩子上更好初中还得换房。朝外就比较不错了，小学初中都好，小学是芳草地国际学校本校，初中是陈经纶中学本部。这两个片区房源的典型特点基本都是老破小，没什么品质次新。所以如果你要按照这种思路来走，那么我建议是将远洋一方林语苑还是花语苑的房子给换了（远洋一方品质算不错的了，但是生的地方不好，两区交界处，这么多年下来板块内仍有很多待开发地块，也没有明说规划会不会改，到底什么时候开发。而且地理上被铁路河道公路分割，开发难度也较大些。所以这个小区虽然品质高，但涨幅表现却一般，只能说跟上了大盘）。那么，你将近600万的房子，换了后，则可以用你自己的名义，去买朝外的老破小（尽量用少的资金，楼龄相比少新，且近几年涨幅表现还可的），那么用这种分散资金的思路，孩子上好小学、初中问题就基本解决了。但问题是我不知道你是不是只有一张票，如果只有一张，那么你要再去买兼顾居住品质和升值的房子时，那你只能用你亲戚名义买（得信的过且做好风险规避，比如签协议等）。
按思路2走，比如选朝阳外国语学校本部、陈经纶帝景、嘉铭、白家庄小学、呼叫楼、花家地实验、朝师附小太阳宫、黑马人大附朝阳学校等这些，有两种办法，一种则是刚刚所说拆分资金，置换远洋一方的钱用来买小房子供孩子上学，以上都可以做得到。但要集合资金来买一套房，且小学初中都好的 品质小区房源，白家庄 八十中、呼家楼 八十中所对应的没有品质小区，花家地实验，虽在望京区域，且有对应品质小区例都市心海岸等，但初中不行。小学初中都好的，朝阳外国语（九年一贯制）、帝景（九年一贯制）、嘉铭（九年一贯制）、朝师附小太阳宫 人大附朝阳附中、人大附朝阳学校（九年一贯制），分散或集合资金都可以买到品质小区。朝阳外国语（枫林绿洲）、帝景（珠江帝景）、嘉铭（紫薇天悦、嘉铭桐城、欧陆经典、凯旋城、风格派）、朝师附小太阳宫 人大附朝阳附中（水星园、金星园、半岛国际、万方景轩）、人大附朝阳学校（太阳公元、土星园、裘马都、大通澜石）。
那么你要按思路2走，选同样排名靠前但学校非顶级 居住品质高，如果再比较升值性，你如果更偏重升值，太阳宫肯定是首选，近些年来北京涨幅最猛。当然亚运村-南沙滩或大望路也不弱，你要是更重品质可以选这里也可，升值性稍弱。但以上跟随或跑赢大盘问题都不大。望京也不是不能选，但小学初中都要上很好的，得中途换房才行，会比较麻烦，而且万一遇到利空政策，这种操作风险也会有。
思路3，这就是你选亦庄的思路了，其实从长远规划来看，亦庄的教育资源规划是不错的，也落实的不少名气较大的学校。像北京二中亦庄分校、建华实验、人大附亦庄等。但这些学校毕竟是新建校且是分校，肯定和本部实力比就差多了，虽然办学理念、设施能复制的下来，但生源、教师、校风、学风口碑等却不好复制，因此你要选亦庄，学校就不能看的太重了。再就是你挑河西这个板块，它目前还是个自住 改善型板块，需要较长时间才会有升值空间，因为亦庄目前的产业成熟度还不够、房价偏洼，发展需要时日，而一般的逻辑是产业配套先成熟后，再有房价带动，而且房价的涨幅规律是先从核心区启动，轮动至外延的改善型或居住板块。就目前来看河西的高端住宅均价与河东相比还是偏高了，虽然中海京叁品质是没多大问题的，且和同等品质盘亦庄金茂府相比也要便宜些，但要和同为人大附学籍的中建国际公馆、中旅、京华雅郡相比，还有和河东已经售罄的新房及品质二手房相比，价格还是高了。这也是它从去年开盘到现在去化不足40%的主要原因，一是价格偏贵，二是接盘侠也少，三是升值慢。那么你要选河东，就得做好至少5年以上升值更长的周期准备，而且要降低些对学校的追求。
最后，如果你买房后中途要动用资金，除你有预留一部分以外，那么买新房肯定不如买二手，从开盘到下本至少锁3年。不过京叁也快了，但目前dyd新本是不行的，得3个月以上。你要想快速套现并且更追求短期升值的话，那还是二手合适。以上供参考
三、星球会员提问：房长您好，我在马连洼百旺家苑有个电梯景观三居闲置，内部保护得还不错，同款三年出一次很稀缺，小区基础很好除了这两年物业不给力且学校一般，就是房龄04年的有点长了，因此想变现投资次新，最近看东西朝海感觉有些以前看不上的地方都涨了，现在卖再买房投资感觉不合适，但又担心到了明年差距更大，是等等利好辐射过来还是尽快出手呢？
房长回答：
西北旺-马连洼一带还有西二旗、清河等地，升值都还不错，后者较强。这片主要的特点其实和望京有点相似，即学区溢价不高，房产主要依靠其品质和产业价值来支撑，但这一片和望京相比，从学校、产业和配套成熟度方面相比都弱了些，职住平衡的局面还没有完全形成，还有发展空间。
百旺和西山华府、中海枫链相比品质稍弱，和天秀等差不多，也基本属于这一带的标杆盘了。这里面也就西山华府新一些，其他几个差不多都是03、04。这一带也没有其他更新，品质更好的了，并且从整个海淀来看，学区溢价低盘很难找，品质盘就更少了，所以不会差到哪去。你像永丰、温泉那片，更偏的地段，配套啥的都不用提了，开发商还老爱拿地，就是因为海淀群众的需求量太大了，品质改善盘又少，所以只能去那边买了。海淀幸福里一个楼盖歪了的盘，还能卖火。就是这个道理。百旺家苑虽然有点老了，但总比梅兰竹菊这些要强多了，但就算是这样，四兄弟涨幅也没落下，稳跑赢大盘。
换房投资也可，百旺家苑虽涨也还不错了，但上升空间同望京当地霸盘相比，确实偏弱了些。你要现在换手，难免要折损一些进去。我觉得你可以先不用那么着急卖，再等一段时间，观察下5/6月变化，因为3月交易量还是远高于18-20，虽比21低，但数量级仍然庞大。目前热门投资板块，基本都处在价格僵持阶段，而且现在都是顶，会不会继续冲高现在谁都说不好，就看大盘的影响力和买卖双方谁更多的崩不住了。不过我估计没有太多后劲了，不然3月不会下滑这么多。再就是你即使卖了百旺家苑，如果不填充资金，只能买望京、朝青、双井等地的低改盘，其实那还不如继续持有百旺再等等，至少百旺家苑在当地还是排的上名的，虽不是鸡首也近似鸡首了。潜力地段的中改换核心地段或临近核心地段的低改，最好的时机是，等阶段性回调期间换（估计要1年以后了），因为低改盘会先绷不住。当然你这段时间可以一直挂着，试探热度和行情，这样也敏感些。另外关于卖房方面怎么卖出高价，我之前写过一些方法论，你可以找小吴要一下，供参考
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