这是韭菜案例系列分析第4篇。
第1篇：今年在深圳东莞赚的钱，又扔在了这个美丽的坑里！
讲的是关于新区、概念、泡沫、理性、价格。
第2篇：大湾区神盘开盘劲销3500套，生割3500棵韭菜啊！
讲的是关于产品、产权、税制、回报、概念、宣传。
第3篇：超级概念超级收割，在这片香蕉园，我见证了深圳客的人傻钱多！
讲的是关于概念、基建、新区、周期、配套、营销。
今天这一篇，讲的是关于位置、地段、规划、价格、产业。
1
案例名称：中山南朗锦绣海湾城。
案例特征：超级大盘，一万亩，很大，超级大。
案例特征：高层产品，带装修价格15000-18000元/平。
案例卖点：深中通道、深珠通道、紧临珠海、大湾区核心、临海组团、价格便宜。
有人会有疑问？是啊，每个卖点都是真的啊，有什么问题？有什么错误？
不要急，我先来说一下项目的现状。
开发20年了，无配套，无产业，无配套，无产业，无配套，无产业。重要的事情我说了三遍，你有没有想过为什么？
不要急，我先来说这个案例韭菜的5个特征：
1、看地图论地段，看地图买房。
2、不了解规划，不研究规划，不了解深层次原因。
3、贪图便宜，但不理解价格背后的逻辑。
4、不去实地看，不理解配套为零，不理解产业为零。
5、租不出去，也一样卖不上价，看似便宜实则是瞎折腾。
下面，逐一分析。
2
大湾区核心？
如上图，大湾区核心主轴就是图示的粗红线沿海内圈。
锦绣海湾城确实是在大湾区的核心，这是事实，但并不是处在大湾区核心就一定NB的。
第三篇案例所在位置也是大湾区核心主轴上，一样是不OK的。
中山三角镇也处在大湾区核心主轴，而且和南沙紧紧相邻，对不起，肯定也是不OK不能碰的。
锦绣海湾城的位置有什么问题？
如上图，中山一共338万人。
锦绣海湾城这一万亩的地方，远离中山主城区，中间有非常遥远的断裂带。
所有来此居住的人都要靠迁入，要不中山本地人迁入，但中山本地人迁入的意义何在？这里有什么？有学校吗？有就业吗？有商业吗？都没有。
或者，靠北方人或外地人迁入，但迁来这里的意义何在？只是图一个冬天暖和吗？冬天暖和有大把的地方可以选，而且还比这里便宜？你这里有配套吗？能干啥？
所以，没有人！就是现状，没有人和没有配套就形成了恶性的循环。
如上图，一期交房的别墅几乎没有人居住，空空如也。
除了大片的房子还是房子，空空如也，没有配套，没有人。
3
翠亨新区？中山发力重点？
属于翠亨新区，这也是事实，是真的，锦绣海湾城确实是在中山翠亨新区规划范围内。
问题是，你是否真的研究过翠亨新区的规划？以及这里的定位？
如上图，真正的翠亨新区在马鞍岛，锦绣海湾城只是因为已经盖了大片房子才划了进来，但两者中间有巨大的真空带和断裂带，有见过这样规划新区的吗？
而整个锦绣海湾城的规划里没有一丁点产业用地规划，为何？因为规划定位是：旅游组团！也就是说，从此与产业无缘！
具体是锦绣海湾城真的要挤进来，还是要怎么弄，就不得而知了。
请记住，看新区一定是要看产业！看基建！看配套落地！
中山的心，一定是在马鞍岛，能不能起来先不说，但中山的重心一定是在马鞍岛，这里是政府真心想发展起来的地方，并砸下所有资源和金钱的地方，如上图所示，不管产业落地效果或大小，但这里是真的在落地产业。
有480米的地标，有中山纪念小学，有中山科技大学，有客运港口等等，还有两条轨道通过这个岛。
而锦绣海湾城，一个产业都没有！一个产业落地和规划都没有！
为什么？
在翠亨新区的规划定位里，锦绣海湾城定位是：旅游组团。
一个旅游组团要什么配套？要什么配套？要什么配套？
旅游组团要什么自行车？尴尬不？
而，即使是有产业规划和落地的马鞍岛，我们的建议一样还是谨慎谨慎谨慎，何况毛线产业都没有的一块不毛之地？
4
而，为什么这里会这样规划定位？为什么这里没有基建？为什么这里没有配套？
很重要的一个原因就是，这大块土地是20多年前就出让过了，当年的楼面价500元左右，当然，这一定有历史原因，放现在政府肯定不会，显然，锦绣海湾城也没有完成当初给政府承诺的目标和任务。
更重要的是，政府在这里已经没有任何利益可图，再投入基建、再给政策都是单方面给开发商做菜了，何必呢？你都没有兑现承诺？
所以，你看到了，在这片土地上，没有任何的生活必须配套，比如学校，比如商业，比如公共交通。
所以，如何居住？谁来居住？
而马鞍岛，最早一块地是2018年出让，楼面价是10000元/平，后面还有大量的土地出让，政府在这里是有长期利益的，政府在这里的投入也是不遗余力的，所以这里规划了43所学校，这里规划了两条轨道，这里规划了N所医院等等。
所以，你的投资预期，一定要能与政府共赢！这很关键！这是必要条件！满足这一条也不见得就能干，但没有这一条一定不可以！
5
紧临珠海？
是的，这是事实，这也是卖点，但你有否理性的理解这一点？你是否过度解读了这一点？
举个例子，东莞凤岗。
凤岗直插入深圳，但你发现没？上图中，深圳所有的地铁都自觉的绕过了凤岗，为何？
不一条心啊，凭什么我要去给你做锅菜？让你的地价上涨？为你做嫁衣？
让我辛辛苦苦抢来的人去买你的房子？我傻吗？
再举个例子，中山坦洲。
坦洲也是直插入珠海腹地，与珠海主城紧紧相邻，
但可是，对不起，看下图。
紧紧相邻是不假，但十多条断头路就是通不了，年年喊要通，年年都通不了，
为何？
人性啊！天性啊！常识啊！
再举个例子，北三县。
大厂的潮白新城与通州，一河之隔，一座厂通桥花不了几个钱，喊了十多年了，就是修不起来，为什么？
差钱吗？不是的。
以上三个案例，告诉了我们什么样的道理？
人家不愿意搭理你的，人家不愿意带你玩的，人家不想和你走的太近的，人家故意躲着你的。
回到锦绣海湾城，现实中，确实是直线上两三公里的距离，但一堵铁墙隔离着，你从珠海北站要想去锦绣海湾城，生生的需要走个六七公里，小破路需要近半个小时。
在锦绣海湾城硕大的、亮瞎你眼的沙盘上，珠海就在旁边，但现实却很残酷。
即使以后的路通了，但珠海仍然是珠海，中山仍然是中山，人们需要的还是楼下肉眼可见、步行可达的街区和配套，而不是地图上的距离。
你的城市，一定有同样的一个区，同样年代的房子，同样的高层，价格却相差一倍以上的，为什么？
生活方式，居住氛围，这样的东西，别说跨城市了，就是跨条街，跨个小区，就已经是天上地下了！反映到房价上，一定也是巨大差距。
真正的两城交融，同城发展，全国数过来，可能广州和佛山算是一个好的案例吧，但即使如此，你亦能发现两者明显的不一条心，佛山一路贴着广州追，但广一路沿江向东跑。
但能做到广佛同城的样子，都已经是非常不错非常成功了。
6
价格便宜？
高层，带装修17000元/平，真的便宜吗？
相比广州 珠海 东莞 深圳肯定是便宜。
但你关键要想的是，谁来住？他住的目的是什么？
如果是中山本地人，配套更好、学校更好、人更多、区域更成熟、有产业有就业的火炬开发区，已经发展了20多年了，房价也不过是一样的17000元/平，我为什么要来这里？
如果是北方人或外地人来这里过冬和养老，惠州大亚湾房价才14000，但人家配套更成熟，生活味更好，有万达广场有学校有商业，还能坐高铁去深圳 ，我为什么要来这个什么都没而且房价还贵的地方？
如果是珠海人，珠海斗门房价也才15000不能住吗？那里毕竟是珠海，还有完整的配套和学校，而珠海唐家湾也不过才25000-35000，人家是缺少那一平米8000元的人吗？要来这里忍受没有配套的荒地？都不够丢人。
所以，看似便宜，但你一定要更理性的去分析。
谁会来租？有没有租金？
谁会来买？能不能涨价？
这是我们做任何投资的两个终极思考和答案。
而在锦绣海湾城，答案显然都是否定的。
7
总结之。
1、所有的投资，一定要问自己两个终级问题，谁来租？租给谁？卖给谁？涨多少？
2、不要在地图上买房论地段，相差一条街，相距500米，就很可能是一个天上一个地下，杭州萧山科技城和钱江世纪城直线距离3公里，价格已经是相差了不止一倍，你能在地图上发现端倪吗？
如上图，我刚刚在杭州考察时滨江的两个楼盘，都是高层，紧紧相邻，价格却差一倍，这找谁说理去？离得近有个毛用？
3、你的投资一定要与政府共赢共舞，政府一定要能在这片土地上有利可图，才会有政策、红利、配套、基建，否则，就成了开发商或你的独角戏，玩不下去的，要知道，房价背后最大的逻辑是地价，而地价背后的逻辑是政府权益。
4、对于新区，你一定要学会分析并理解一个概念：开发强度。开发强度超过80%基本就是接近成熟价值兑现红利透支，但开发强度低于40%就是极不成熟并具有极大的不确定性，同时具有极大的风险，而锦绣海湾城片区的开发强度还不足40%，这都过了20多年了！为什么？你等得起吗？
5、产业，产业，产业是我们购买一个非主城区域，评判区域最重要的指标，因为，人都是要工作的，要赚钱吃饭的，没有产业的地方一定是要非常慎重的。没有产业，就意味着没有人，人是随产业走的，或者，就只能像燕郊或花桥一样做睡城，但可惜，珠海没有环的能力，也没有辐射能力，也没资格养睡城。
6、不要贪图便宜，价格通常是价值的体现，特别是在房地产狠狠的教育了全国人民的今天，特别是在房产市场极度透明的大湾区，虽然会有低估会有透支，但你一定不要想当然的看到价格就想到洼地，一定要去分析背后的原因和逻辑，是否是真的便宜？惠州大亚湾离深圳这么近，为什么才14000元，它就值这个价！它没有低估！万不可在地图上就妄断价值！
7、不要盲目过度解读大概念，深中通道、深珠通道，深中通道是条公路，这条路修好了也只是商务功能和物流功能，没办法实现通勤，也不会对中山房价带来实质性变化，轨道才具备通勤功能，但深珠通道的轨道出口是珠海北围，锦绣海湾城过去也要两三公里，没办法通勤的！刚需的时间是很宝贵的！
8、更重要的是，不要背离了房子的本质，房子是用来住的，你买的不是房子，而是居住在这儿后从早到晚的所有感受的累积，居住是需要配套的，居住是需要生活味道的，上下班不要超过1小时通勤极限，家楼下要有生活配套，小区要有生活气，孩子能就近入学，邻居都是和自己一样是高素质家庭，而不是只有房子，别的什么都没有！你不能住在鬼城里！
9、当年去海南买了西海岸东方、儋州等地的便宜房子的，去住过的人应该可以明白，它能承接你想要的度假感觉吗？住在香河能给你北京的感觉吗？住在惠阳能给你在深圳的感觉吗？
10、一定要让自己去实地看看，所有眼见为实的产业、街区、办公能否支撑你想要的租金和涨幅？记住，人随产业走，人随味道走，富人随着富人走，有支撑富人的产业、有富人喜欢的街区和生活方式，才是支撑未来更好回报的前提。
11、要对超级大盘慎之又慎，上万亩，如果没有本地居民，几乎全是投资客，产品同质化，未来的不断砸盘你是很难涨价出手，你赚不到钱的，而且是单一开发商，资源和能力有限，无法实现配套和产品多样化，而即使是本地居民支撑的超级大盘，如 广州的祈福新村、北京天通苑都是案例，一定也是跑输大盘的，原因还是产品和体验同质化，抛盘所致。
12、请注意，我并不是说不会涨，珠海涨了，这儿肯定会受益，但这儿，放在任何时间，都一定不会是你所有选择中好的那一个，一定是跑输大盘的，我们来杠涨了多少没意义，我们要讨论的是，所谓正确的投资，就是要在你所能接触到的所有机会中，可以跑赢80%机会的那20%的机会和选择，望明白。
,
