“把家安在北宫国家森林公园里”
“销售均价仅为2万元/平方米”！！！
这是一个名为玉西山的楼盘发给消费者的
短信售房广告。
看到这样的售房广告，
是不是被深深地吸引了？
买到这样的房子，
简直就是赚！到！了！
可是，
这真的靠谱吗？
非盈利的养老院，成了花园洋房
玉西山楼盘效果图
扫描楼盘及周边
该项目总共分为东西两个区域开发，目前在售的是项目东区洋房公寓项目，单套面积在47——119平方米。以均价2万元/平方米计算，只需94——238万元不等的价格就可以买一套公寓。
我们再来看看周边商品房的价格：周遍商品房的最低价格已经超过3万元，门头沟洋房产品已经达到4万元/平方米。
与周遍的商品房价格相比，均价2万元/平方米的销售价格确实十分诱人。
而且，玉西山的楼盘还位于北宫国家森林公园里，楼盘周围环境十分惬意。
以上图片均为北宫国家森林公园
为什么价格那么便宜？
玉西山的售楼人员表示，该项目立项是丰台区养老机构用地，当时的土地出让金很低，只有几百元/平方米，而现在商品住宅用地拍卖动辄楼面价就是几万元，与其相比简直就是小巫见大巫。同时，作为公益养老机构，受到政府鼓励能享受一定的补贴，所以项目售价很低。
证照齐全、销售火爆
玉西山临时售楼处的墙上贴着项目土地出让、规划、施工的证照，以及企业法人执照各类证照的复印件，以证明项目的合法性。登记资料显示，该项目于2009年取得建设用地规划许可证，2013年取得国有土地使用证。
据销售人员介绍，项目目前销售非常火爆，目前售出和被预订的房源已经达到在售房源总数的2/3左右，如果不及早下单恐怕可选的优质房源将被抢购一空。
销售的不是产权，而是“会员资格”！
销售人员：“我们项目立项是养老机构，具有公益性。项目方西山养老公寓作为法人，具有项目的整体产权。我们销售的不是每套房屋的产权，而是‘会员资格’。”
据销售人员介绍，由于项目与普通商品房项目不同，具有不限购、随意购的优势，只要愿意，购买家庭只要登记一个年龄55岁以上家庭成员的身份信息就可购买一套房源，具体谁来居住没有限制。但不能通过银行按揭来购买，只能采取一次性付款的方式购买。
玉西山洋房公寓
购房款成了加盟费，物业费成了服务费
据介绍，该项目开发单位性质是民办非企业单位，名称为北京丰台区西山老年公寓，处所为丰台区长辛店镇大灰厂村废旧石料厂，法人代表韩素霞。业务范围为养老、敬老、康复医疗。
在销售员出示的一份交易协议书上写着：甲方丰台西山养老公寓是非盈利性服务机构，将采取加盟养老方式为老年人提供服务。乙方为符合条件的老年人或出资人，双方签订协议后，缴纳各项费用后即可入住甲方指定的养老用房，房屋的使用年限从交付之日起到甲方土地证的审批年限为止（2063年）。其中，乙方需缴纳加盟费（购房款）、应急保证金（2万元）、养老服务费（物业费）。
加（gou）盟（fang）费(kuan) 怎么算？
“加盟费也将按照每套房屋的面积和单位售价决定”，销售人员表示，以一套面积为95平方米的户型来计算，总价在200万元左右。项目方表示，应急保证金主要用于老人出现意外时抢救所需的医疗垫资。该项目物业费为4.5元/平方米左右，购买95平方米户型的消费者需每年缴纳物业费超过5000元。
“这与普通商品房一样，交完全款后这套房屋就属于您的了”，该销售人员表示，客户一旦达成购买意向，将与公司签订买卖协议，成为西山养老公寓加盟会员，此后客户即可拥有所认购房屋50年的使用资格，客户可以实现养老、养生、投资等多种收益。
是小产权房？
销售人员表示，玉西山的销售模式与小产权房性质不同，项目本身是一种创新养老产业模式，并非普通商品房销售行为。
不过，销售人员又补充说：“当然，如果愿意你也可以用小产权那样模式来理解。”
知识普及时间：什么是“小产权房”？
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。
相关部门怎么说
该项目还不具备相关行业经营资格
据丰台民政局社会福利事业管理办公室相关人员介绍，丰台西山养老公寓这个项目是非公办单位建设项目，已开工数年仍未竣工，该单位曾向丰台社会福利事业管理办公室咨询过养老机构资格取得的流程，但到目前为止，西山养老公寓并不具备相关行业的经营资格。
一家养老机构若要取得营业资格必须在项目施工完成后取得环评、验收等一系列法定环节，再向管理部门提交注册申请，相关证照齐全之后才能登记注册，取得“养老机构执业许可证”方可正常营业。换言之，仍在建设中的西山老年公寓未能按照相关流程取得相关资质，还不是一家正常的养老机构，尚不具备招收老人、提供服务在内的一切相关经营活动的资格。
风险隐患
政府对社会资本投资建设的非营利性养老机构，在供地方式、建设方式、建设资金上都是支持的。但专家指出，即便有补贴，养老机构的项目营建和之后的运营对企业的资金能力要求都很高。而且后续持有经营资金回收又比较慢，一些企业通过销售会员资格的“散售”或者是类似“长租”来回笼一部分资金以缓解紧张的资金链。
据介绍，目前玉西山东区以销售为主，而西区项目暂定位为分时度假自持经营。业内人士表示，关键是要看项目自持和‘销售’部分的比例，如果项目以销售为主就很可能涉嫌以公益性质为名低价取得珍贵的土地资源、领取国家补贴，却通过“散售”取得暴利。
根据我国《合同法》第214条规定，租赁期不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。而长达50年的会员资格是否能得到法律的保护也将是一个未知。
相关人士提醒，最令人担心的其实还是项目方不甘于老年养老机构的经营回收资金较慢，渴望赚快钱。一旦大部分房源“销售”完成，赚够了会员加盟费，又出现后续收入不理想现象，就可能出现服务质量下降，甚至甩手不管、注销机构的情况，最可怕的则是圈钱跑路。
为此，相关管理部门应及早介入监管，消费者更应谨慎选择类似产品。
看完之后，
你还敢买吗？
反正我是不敢了！
编审：刘志军
编辑：唐 婧 、成雪岩（实习）
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