2022年，想着做点投资做点研究，看了很多厦门的典型社区：海沧万科城、杏林宁宝社区、岛内金尚社区、金山社区，对社区商业的市场环境做了点功课，对其投资逻辑，也有一些认识。
过去说一铺养三代，现在电商冲击，疫情影响，这几年商铺的价格其实是下行的；如果你不那么专业，很可能变成三代养一铺。无论你是租个铺位来做点生意，还是买个铺位来投资收租，都需要仔细地考察、测算，其投资逻辑都是相通的。
社区商业环境可从购物环境、覆盖人口、人流量来考察。一个典型的社区小商圈通常都会聚合一个超市，附近有个学校，有一个相对中心的点，各类沿街店面沿着这个点往外围辐射。社区消费人群规模的大小、整体消费能力的高低也是衡量今后商铺收益和风险状况在投资前都需要把握。疫情之下，目前街铺的空置率还是很高的，所以你还是有很多选择，只是你需要去甄别。如果是新区新楼盘，未来的规划也在一定程度上决定了未来周边社区商铺的供求关系和升值潜力，一定要搞清楚主要的街区路网图、公交站、地铁口、学校、菜市场，核心商业的位置。
怎么调研？
用脚去丈量，大致清点商业类型和数量
用眼睛去看，观察哪些店存在于社区，如何生存
用嘴去问去聊，聊租金，聊店家的在地经验，咨询房产中介
挑时间去观察：两个时间段，下午5点~6点（学生放学），晚上6点~8点（家长下班）
用心体会，形成自己的初步判断。
房住不炒的时代，住宅已进入降速（不是降价）通道，资产配置（资产近期呈现一个明显回归的态势）必然走向多元化。如果一个社区商业的租金回报率跑赢存款利率和通胀，确实是稳健的投资选择。
商铺的收益是租金、递增、升值空间、其他收入四者的综合收益。不过，目前市场环境之下，升值空间还是放一边，关键是你去淘一个相对于市场价值有所折价的资产，能够保值就不错了。在保值的前提下，我们重点考察租金回报率，个人以为能够大于银行存款利率和通胀，就挺好的了，数值上，一般在4%-5%之间。挑铺如淘宝，需要专业，更需要相关投资经验。
摸透目标社区的人口、购买力，社区商业环境，看懂租金回报率及其背后的投资逻辑，才能投资到进可攻退可守的优质商铺。
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