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雪崩时，没有一片雪花是无辜的。
杭州二手房成交量节节败退之时，也几乎没有一个楼盘可以幸免。
未科二手顶流未来悦近三个月仅成交7套，一季度能网签69套的御虹府，近三个月也缩减为12套。
但也有楼盘能穿越周期，不管楼市冷暖，走出自己的独立行情。
这就是浦沿板块的万科璞悦湾，近三个月网签了15套二手房，一如既往地平稳。
甚至，部分房源还有高达7万2的网签价，差点是板块限价的两倍了。还有大量5.8-6万之间的网签价，能到达奥体部分次新房的价格段。
到底这个盘有何魅力，能让它在下行行情中屹立不倒，还有匪夷所思的二手成交价，《层楼》近期就前往一探究竟。
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从彩虹快速路西浦路出口驶出，第一看就能看到璞悦湾。
米棕色的外立面，包与不包的阳台，这样的外观顶多是平平无奇。
2.5的容积率，由17幢9-11层的小高层和30多层的高层组成。容积率虽然不低，但经过7年交付后的成长，整个小区绿化非常好。
整体而言，璞悦湾主力户型是89㎡，但在小高层和高层的得房率上有不小的差距。
我看的一套89㎡高层，三房一卫，三开间朝南客厅带阳台，中高楼层挂牌价435万，折合单价近4万9。
小高层的89㎡同样也是三房一卫，客厅和主卧朝南，两个次卧位于北侧。
偶数层阳台在客厅，挂牌价515万，单价高达5万7；奇数层阳台在主卧，挂牌价略低只要495万。
小高层的一楼户型相对特殊，119㎡的三房两卫，但带一个花园和地下室，正常的中间套花园也有近50㎡，边套就更大了。
这类房源的溢价也就更高了，目前唯一一套诚心卖的一楼挂牌850万，折合单价7万。4月网签的那套单价7万2的房源，也是此类一楼小高层。
在璞悦湾转悠的两个小时间，我遇到好几组买家，有从金华赶过来的，也有附近小区想要置换的买家，相比现在大部分无人问津的小区，璞悦湾的表现确实不错。
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璞悦湾目前的价格体系，还是很明朗的。
正常楼层的高层房源，在4万8上下；楼层还过得去的小高层，基本能卖到5万5-5万7之间，如果是带院子和地下室的一楼，7万 也不是问题。
但哪怕是单价最低的高层，也比板块4万/㎡的限价，要高上不少。
而且，浦沿的新房摇号难度不高，今年2月清盘的晓风和月，六次开盘中签率均在50%以上。
更有早前3万8限价的新盘，续销至今，随到随买。
相比板块新房一般的表现，璞悦湾二手房成交量却一直不错，且十分稳定。
近3个月网签了15套二手房，即使是去年年底全民皆阳，璞悦湾当月也有8套网签。璞悦湾附近的中介告诉我，这个月也陆陆续续卖了4-5套，看房的人更是一茬接一茬。
“别说周末节假日，平时工作日我们同事基本都有人在璞悦湾带看，我这个月就卖掉了一套。”附近一个中介说道。
04
放着便宜的新房不买，偏偏要在贵价的二手房里淘金，在看完璞悦湾之后其实很好解释。
首先，是极其方便的配套。在被划分成欧浦、亚浦、非浦的浦沿板块，璞悦湾属于亚浦，也没有江景加持，并不是浦沿最出色的地段。
可璞悦湾的小环境配套，却是相当出色。
小区东南门就是地铁6号线西浦路B出口，乘坐地铁连马路都用不过。彩虹快速路的出入口均在小区200米范围内，车行出入也很方便。
隔一条滨文路，就是浦沿农贸市场，不仅能买到时令菜蔬，还有不少本土餐馆。
比如隐匿其中的老菜场面馆，已经开了数十年，由几个大妈大爷共同经营。一碗15块的香干肉丝拌川，是浦沿本土的味道，没有杭州拌川的油闹闹，有的只是满满镬气。
璞悦湾东侧就是对口的滨文小学，虽然不是最一流的学校，但贵在接送实在是方便。
不少彩虹快速路南侧江南文苑、钱塘玫瑰湾的业主，都会因为更方便的接送因素，置换到璞悦湾。
小区的西侧是滨江开元广场，目前已经建成，是未来小区的商业加持。
其次，璞悦湾的户型和得房率，也是不少购房者选择它的因素。
以89㎡小高层为例，餐客厅面宽约4米2，主卧面宽超3米5，两个次卧面宽也在2米7左右。
而板块内之前在售的新房，约104㎡的户型，餐客厅面宽只有3米6，主卧面宽约3米3，两个次卧面宽分别是2米9和2米6。
整体得房率上，被璞悦湾的小高层吊打，但面积还是多了15㎡。
算上新房的等待时间，璞悦湾的三房的价格其实和新房已经相差无几，但它拥有更好的配套，以眼见为实的便利说服了买家。
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即使硬件、软件很能打，但在大行情前，璞悦湾的价格还是有所低头。
“今年2-3月份，89㎡高层还能卖出450 的价格，但最近我卖掉的一套10楼89㎡，成交价只有435万，还是微跌了15-20万。”
用微跌的代价，维稳整盘的成交量，在当下的楼市，璞悦湾算是“赢麻”了。
除了璞悦湾的二手选择，下半年浦沿也有三个新盘可选。分别是伟星、方远和碧桂园浦沿项目，限价在40000-41800元/㎡。
无论如何，从自住的性价比和摇号的难易程度而言，浦沿依旧是江南岸一个不错的选择。
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