马上就2022年了，商业地产还“玩得转”吗？
近日，营业13年的哈尔滨麦凯乐总店停业了。
作为哈尔滨市道里区地标性建筑，曾经的“土豪”打卡地，哈尔滨麦凯乐总店贴出了暂时停业的告示。
站在6楼往下看，原本人头攒动的商场如今顾客寥寥无几。
同月，陪伴我们27年的联升地下商业街，也宣布“停业”。
这是否预示着商业地产要按下“暂停键”？
2021年1-10月新房市场全国投资同比下降2.8%，新开工面积同比下降19.7%，销售面积同比增长0.2%
❶从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比下降2.8%
2021年1-10月，全国商业地产*开发投资额为15400亿元，同比下降2.8%，较19年同期下降3.6%，两年平均下降1.8%；
商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降1.3个百分点。
2021年1-10月，全国商业地产新开工面积为16023万平方米，同比下降19.7%，较19年同期下降24.8%，两年平均下降13.3%；
商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%，较上年同期下降1.4个百分点。
❷从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长0.2%
△2016年-2021年10月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比
2021年1-10月，全国商业地产销售面积为9159万平方米，同比增长0.2%，较19年同期下降13.9%，两年平均下降7.2%；
商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.4%，较上年同期下降0.5个百分点。
❸新开工面积：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，办公楼降幅较大
△2016年-2021年10月全国商办新开工面积及同比增速
办公楼：2021年1-10月，全国办公楼新开工面积为4145万㎡，同比下降23.2%，较19年同期下降28.7%，两年平均下降15.6%。
商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房新开工面积为11878万㎡，同比下降18.5%，较19年同期下降23.4%，两年平均下降12.5%。
❹销售面积：办公楼销售面积同比增幅收窄，商业营业用房销售面积同比止增转降
△2016年-2021年10月全国商办销售面积及同比增速
办公楼：2021年1-10月，全国办公楼销售面积为2508万㎡，同比增长2.4%，较19年同期下降12.5%，两年平均下降6.5%。
商业营业用房：2021年1-10月，全国商业营业用房销售面积为6651万㎡，同比下降0.6%，较19年同期下降14.5%，两年平均下降7.5%。
可以看到，全国商业地产的供应少了，但销售面积却增加了。
那么，哈尔滨呢？
自2020年，哈尔滨商业类地产项目就有所下降。
2020年9月哈尔滨商业类地产项目成交均价13396元/㎡，环比增加13%，同比下降13%；
成交面积3.21万㎡， 环比下降8%，同比下降51% 。
造成哈尔滨商业地产低迷，主要有三个原因：
❶疫情周期
2020年1月末新冠病毒疫情首次发生，全省以及全国人民响应国家号召居家。
2020年2月哈尔滨市商品住宅供应建筑面积为0，成交建筑面积仅1.23万㎡，成交均价从10909元/㎡下调至10772元/㎡。
2020年3月哈尔滨市商品住宅供应建筑面积为17.89万㎡，成交建筑面积26.30万㎡，成交均价10767元/㎡。
2020年4月哈尔滨市商品住宅供应建筑面积为40.64万㎡，成交建筑面积38.12万㎡，成交均价10707元/㎡。
2020年2月成交量跌至谷底，3月-4月疫情好转，供应量、成交量反弹回升，成交价格比较稳定。
步入2021年，开年哈尔滨又再次爆发疫情，而后平均2-3月爆发一次。
可以说，哈尔滨楼市已步入疫情周期。
发生疫情楼市下行→疫情爆发楼市触底→疫情好转楼市回弹。
如今疫情再次爆发，哈尔滨楼市可能提前收官，商业地产也就踩下了“急刹车”。
“8小时以内求生存，8小时以外求发展”。连“住”的问题都暂缓，更何况投资呢......
❷电商冲击
根据国家统计局公布数据，1-7月份，全国网上零售额71108亿元，同比增长21.9%。
其中，实物商品网上零售额58130亿元，增长17.6%，占社会消费品零售总额的比重为23.6%；
在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长23.7%、21.6%和15.8%。
据悉，1-7月份，我国社会消费品零售总额246829亿元，同比增长20.7%，两年平均增速为4.3%。
也就是说，电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大。
但是对于餐饮、休闲娱乐这样的体验式消费，购物中心依然是不可或缺。
❸客群改变
随着90后，00后步入社会，消费主体发生改变。
消费开始升级，文化、体验式的非物质消费比例不断提高。
根据相关报告，近三年内，体量在5万平方以上的购物中心，零售业态占比整体呈下降趋势，而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势，年均增长率达到4%-5%。
就是说购物中心不做改变适应消费的变化，那势必会走向下坡路。
而能做成功的商业地产，80%离不开地段的优势。
商场上有句名言“一步差三成”，还有句话叫“隔街死”。
商业选址绝非心血来潮，一定要看懂城市发展规划和特色。
就像哈尔滨。
根据《哈尔滨市国土空间规划（2020-2035年）》中提到：
哈市将强化“一江居中、南北互动、两岸繁荣”的总体空间结构。
哈市共计有7个区域位列城市中心的级别：
其中江南区域有3个分别是：中央大街、群力中心、航空港枢纽；
江北区域有4个分别是：松北金融中心、环西科创中心、松浦国际贸易会展中心、北站商贸中心。
未来，哈尔滨的发展方向也就在此。
商业地产的发展离不开地段、品牌、运营。
想要投资商业地产的，还是要谨慎、再谨慎。
来源：龙江楼市
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