马上就2022年了,商业地产还“玩得转”吗?

麦凯乐超市在几楼(打卡地麦凯乐都停业了)(1)

近日,营业13年的哈尔滨麦凯乐总店停业了。

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作为哈尔滨市道里区地标性建筑,曾经的“土豪”打卡地,哈尔滨麦凯乐总店贴出了暂时停业的告示。

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站在6楼往下看,原本人头攒动的商场如今顾客寥寥无几。

同月,陪伴我们27年的联升地下商业街,也宣布“停业”。

这是否预示着商业地产要按下“暂停键”?

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2021年1-10月新房市场全国投资同比下降2.8%,新开工面积同比下降19.7%,销售面积同比增长0.2%

❶从供应端来看:全国商业地产开发投资额同比下降2.8%

2021年1-10月,全国商业地产*开发投资额为15400亿元,同比下降2.8%,较19年同期下降3.6%,两年平均下降1.8%;

商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%,较上年同期下降1.3个百分点。

2021年1-10月,全国商业地产新开工面积为16023万平方米,同比下降19.7%,较19年同期下降24.8%,两年平均下降13.3%;

商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%,较上年同期下降1.4个百分点。

❷从需求端来看:全国商业地产销售面积同比增长0.2%

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△2016年-2021年10月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比

2021年1-10月,全国商业地产销售面积为9159万平方米,同比增长0.2%,较19年同期下降13.9%,两年平均下降7.2%;

商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.4%,较上年同期下降0.5个百分点

❸新开工面积:办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降,办公楼降幅较大

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△2016年-2021年10月全国商办新开工面积及同比增速

办公楼:2021年1-10月,全国办公楼新开工面积为4145万㎡,同比下降23.2%,较19年同期下降28.7%,两年平均下降15.6%。

商业营业用房:2021年1-10月,全国商业营业用房新开工面积为11878万㎡,同比下降18.5%,较19年同期下降23.4%,两年平均下降12.5%。

❹销售面积:办公楼销售面积同比增幅收窄,商业营业用房销售面积同比止增转降

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△2016年-2021年10月全国商办销售面积及同比增速

办公楼:2021年1-10月,全国办公楼销售面积为2508万㎡,同比增长2.4%,较19年同期下降12.5%,两年平均下降6.5%。

商业营业用房:2021年1-10月,全国商业营业用房销售面积为6651万㎡,同比下降0.6%,较19年同期下降14.5%,两年平均下降7.5%。

可以看到,全国商业地产的供应少了,但销售面积却增加了。

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那么,哈尔滨呢?

自2020年,哈尔滨商业类地产项目就有所下降。

2020年9月哈尔滨商业类地产项目成交均价13396元/㎡,环比增加13%,同比下降13%;

成交面积3.21万㎡, 环比下降8%,同比下降51% 。

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造成哈尔滨商业地产低迷,主要有三个原因:

❶疫情周期

2020年1月末新冠病毒疫情首次发生,全省以及全国人民响应国家号召居家。

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2020年2月哈尔滨市商品住宅供应建筑面积为0,成交建筑面积仅1.23万㎡,成交均价从10909元/㎡下调至10772元/㎡。

2020年3月哈尔滨市商品住宅供应建筑面积为17.89万㎡,成交建筑面积26.30万㎡,成交均价10767元/㎡。

2020年4月哈尔滨市商品住宅供应建筑面积为40.64万㎡,成交建筑面积38.12万㎡,成交均价10707元/㎡。

2020年2月成交量跌至谷底,3月-4月疫情好转,供应量、成交量反弹回升,成交价格比较稳定。

步入2021年,开年哈尔滨又再次爆发疫情,而后平均2-3月爆发一次。

可以说,哈尔滨楼市已步入疫情周期。

发生疫情楼市下行→疫情爆发楼市触底→疫情好转楼市回弹。

如今疫情再次爆发,哈尔滨楼市可能提前收官,商业地产也就踩下了“急刹车”。

“8小时以内求生存,8小时以外求发展”。

连“住”的问题都暂缓,更何况投资呢......

❷电商冲击

根据国家统计局公布数据,1-7月份,全国网上零售额71108亿元,同比增长21.9%。

其中,实物商品网上零售额58130亿元,增长17.6%,占社会消费品零售总额的比重为23.6%;

在实物商品网上零售额中,吃类、穿类和用类商品分别增长23.7%、21.6%和15.8%。

据悉,1-7月份,我国社会消费品零售总额246829亿元,同比增长20.7%,两年平均增速为4.3%。

也就是说,电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大。

但是对于餐饮、休闲娱乐这样的体验式消费,购物中心依然是不可或缺。

❸客群改变

随着90后,00后步入社会,消费主体发生改变。

消费开始升级,文化、体验式的非物质消费比例不断提高。

根据相关报告,近三年内,体量在5万平方以上的购物中心,零售业态占比整体呈下降趋势,而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势,年均增长率达到4%-5%。

就是说购物中心不做改变适应消费的变化,那势必会走向下坡路。

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而能做成功的商业地产,80%离不开地段的优势。

商场上有句名言“一步差三成”,还有句话叫“隔街死”。

商业选址绝非心血来潮,一定要看懂城市发展规划和特色。

就像哈尔滨。

根据《哈尔滨市国土空间规划(2020-2035年)》中提到:

哈市将强化“一江居中、南北互动、两岸繁荣”的总体空间结构。

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哈市共计有7个区域位列城市中心的级别:

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其中江南区域有3个分别是:中央大街、群力中心、航空港枢纽;

江北区域有4个分别是:松北金融中心、环西科创中心、松浦国际贸易会展中心、北站商贸中心。

未来,哈尔滨的发展方向也就在此。

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商业地产的发展离不开地段、品牌、运营。

想要投资商业地产的,还是要谨慎、再谨慎。

来源:龙江楼市

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