前两天，深圳住建局官宣了2023年一季度计划入市新盘清单。
话不多说，赶紧来给大家揭晓，看看到底有哪些不错的项目值得关注，值得掏出卡来刷。
先来看下面这张大图：
1、数量上。全深圳（包含深汕特别合作区）一共有23个新盘项目入市，包括住宅、商务公寓、办公三类产品。
2、区域上。福田、罗湖、盐田、南山、宝安、龙岗、龙华、坪山、深汕特别合作区均有新盘项目待入市。光明、大鹏，一季度无新盘项目供应。
3、产品类型。23个新盘项目以住宅供应为主，共有16个新盘项目供应7802套住宅。
下面重点评析这16个住宅新盘。
1
中洲滨海华府二期
区域：福田-沙头街道
套数：415套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐⭐
中洲滨海华府二期，就是中洲湾·迎海，中洲湾最后一批住宅产品，整个中洲湾项目，规划总体量约126万㎡的超级综合体，包含约300米的地标双子塔、购物中心、购物街区、文化广场、高端酒店、精品公寓、海景住宅等多元业态于一体。
主力户型为建面约126-260㎡，带一线品牌装修交付。项目实景样板空间已对外开放，预计这个月15号开盘。
中洲湾商业综合体 C Future City，12.15正式开业，定位以“艺术、科技、自然”为主题，引入了华南首家「TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋」、内地首个「teamLab共创！未来园」等逾20家国际品牌首店。
项目亮点：1、南向看深圳湾海景；2、稀有大户型；3、配套成熟。
网友爆料折后单价6.6万/㎡起，大部分集中在7-8万/㎡，昨天有不少人去项目营销中心看房。
旁边的金域蓝湾参考价8.3万/平，中洲湾·迎海的折扣单价确实有竞争力，1-2万的倒挂，还是挺稀罕的。
大户型设计，住起来很酸爽。钱包鼓鼓的改善可以去冲。
2
湾尚骏玺家园
区域：福田-福田街道
套数：169套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
庭玺 骏玺，这两个项目是水围村旧改。
总体量近24万㎡，一个住宅、商业等功能于一体的综合社区。
湾尚庭玺去年8月开盘，119-175平大户型，备案均价11.28万/平，一共推出374套，据说是卖了116套。
骏玺的户型图没有曝光，据说户型面积比庭玺要少，大概是83多平的两房。
169套，总建面14074.84平，算下来平均83平。（具体以开发商公布为准）
如果价格和庭玺持平，几乎没什么性价比。
如果价格有惊喜，对标下中洲湾，还是比较香的。
3
合正湾府原著东区家园
区域：盐田-海山街道
套数：344套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
合正湾府原著，是沙井头村旧改。
总体量大约26万平，一共6栋住宅，总户数1697户，停车位约1700个，其中2栋可售。
项目位于盐田的核心板块，紧邻盐田人民医院、盐田区政府。
到8号线海山站步行两百多米，轨道交通出行便利。
靠近主干道——深盐路，开车到罗湖、福田比较便利。
此外，项目周边配套丰富。走路两三百多米到盐田最成熟、最高端的商业壹海城。
走路大概500米到盐田中央公园和盐田海滨栈道，醉人的海边风光一览无遗。
盐田和深圳其他区的气质完全不同，有一种慢生活的强调。如果在盐田本地工作，或者在罗湖，房子买在盐田倒是个挺nice的选择。
不过，盐田的交易并不活跃，房价很稳，涨幅不高。如果抱着投资赚钱的想法，那就不建议了。
4
方直珑樾山花园
区域：南山-桃源街道
套数：180套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐⭐
项目总体量11.52万平，这一批主推1栋约120平的3房住宅，2梯3户/2梯2户，预计1月中旬开盘。
位于北环大道深云段北侧，靠北环大道、北环龙珠立交，上北环出行比较方便，不过有噪音影响。
到7号线深云站步行两百多米，轨道交通出行方便，这是一大亮点。
上图中绿色部分是塘朗山，北面背靠塘朗山，近享天然氧吧，适合喜欢山居的朋友。
此前，吹风项目备案价10万 ，这个价格就算能背下来，开盘成绩估计也悬。要知道去年前海地段很铁、配套还香的新盘，价格都打到了8万多。10万的价格，深云板块现阶段还撑不起来。
旁边的二手房佳兆业香瑞园，参考价7.93万/平。成交并不活跃，南山二手房热门成交top30，没有这个小区。
当然了，最终香不香，还得看价格到不到位。
5
云海臻府
区域：宝安-沙井街道
套数：745套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐⭐
云海臻府，是沙井板块期待值比较靠前的一个盘。
拥有双地铁加持：
- 地铁12号线海上田园南站
- 地铁20号线会展城站
往北，有海上田园。往南，有深圳冰雪文旅城、深圳国际会展中心，两个大型配套，会给区位带来人气，带动片区价值提升。
云海臻府一共有3种户型，适合不同需求的刚需和改善型家庭。
89㎡的三房两厅两卫，非常方正、紧凑的全明格局竖厅设计，厅出阳台、动静分明，对于预算相对有限的刚需来说，适合首套上车。
105㎡的南北通透横厅四房两厅两卫，带5.8米超大景观生活两用阳台，全屋采光、透气效果佳，主卧带步入式衣帽间。对于二孩家庭来说，是非常高性价比的一步到位选择。
120㎡的南北通透横厅四房两厅两卫，带6.6米宽境大阳台，各功能区面积更开阔，适合改善型家庭三世同堂。
和沙井海岸城相比，云海臻府所在的板块还属于新开发片区，相关配套还在建设中，或规划中，成形需要几年时间。
6
勤诚达云邸
区域：宝安-新安街道
套数：481套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐⭐
项目位于宝安新安板块，到去年年底开通的地铁12号线上川站约200米。
近距离享受宝中、前海的商业配套。3公里内5大公园环绕，宝安公园、流塘公园走路即达。
项目走的豪宅线路，以“地标住宅”为定位，打造约175m云端双子塔。
在园林场景、归家礼序、架空层会所、物业管理、电梯配置等方面，下了很多功夫。有兴趣的朋友，不妨去实地感受一番。
一共有4种户型：
约89㎡三房两卫，缩短公区增加使用率。
约115㎡四房两卫，阔绰客厅 6.5m大阳台。
约117㎡四房两卫，客厅尺度大。
约130㎡四房三卫，奢华双套房享受加倍，适合钱包鼓的朋友。
7
里城玺樾山花园
区域：龙岗-吉华街道
套数：888套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
里城玺樾山花园，这个楼盘卖了好几年了。
原来是松元头片区的旧改，背靠三联郊野公园，北眺三联水库、南望石芽岭公园。
一共分三期开发，前两期已经入伙，还有最后一期。
公共交通不太方便，最近的地铁5号线下水站径站，直线距离约1.9公里左右，步行约2.3公里。适合自驾出行的朋友。
周边配套比较欠缺，不过项目自带配套比较全，弥补周边配套弱的短板。
学校方面，2019年引进了南京师范大学附属龙岗学校，已经开学。
商业方面，自带7500平的社区商业，体量不大，主要满足日常基本生活。
布吉板块，品质比较高档的商业，得去到万象汇。
物业方面，引入了万科物业，管理水平偏上。
小区配备了深圳首个迪士尼儿童趣园、图书馆等社区配套，比较适合预算偏紧的刚需朋友上车。
至于价格，布吉的房价涨幅有限，一直都不是投资的板块，更适合自住。
8
信义君御山汇珑花园
区域：龙岗-坂田街道
套数：690套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
信义君御山汇珑花园位于坂田文化广场西侧，南侧紧邻和成嘉业名园、华为荔枝公寓。
项目总占地约3.2万平，总建面约23万平，容积率4.81，这次推出3栋楼（1栋、2栋、8栋），一共690套。
交通方面，到5号线坂田站步行大约700多米。深大城际（在建）在坂田站也设有站点，直达机场东。
商业方面，项目自带2000㎡社区商业，体量不大，只能满足基本日常生活。
远一点，有坂田天虹、奥特莱斯8号仓、星河CoCoCity。
户型面积段集中，93-99平3房，方正格局，以功能“实用”为主，使用率大概77-79%。1/8栋3梯6户，2栋2梯6户。
带装修交楼，用了美诺、高仪、大金、科勒、唯宝、威法、AO史密斯等国际家装品牌，方寸之间精工雕琢，鉴写城市美好生活范本。小区园林带泳池。
9
勤诚达誉府
区域：龙岗-龙岗街道
套数：336套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
勤诚达誉府，总建面约230万㎡，是一个超级综合体大盘。
去年5月拿预售，均价约4.2万/㎡，单价区间约3.7-4.6万/㎡，总价区间约313-613万/套。
首次开盘，推出81-134平精装房。因为性价比高、配套资源齐全，卖得还不错。
商业配套，项目规划商业体量约19.2万㎡，逛街遛娃约会不愁没地方。约3公里到大运板块，享受龙岗区府市政配套、人文艺术配套（红立方、龙岗图书馆）、超级商业配套（万科广场、双龙天虹、摩尔城购物中心、世贸百货）等成熟配套。
教育配套，周边有7所幼儿园、4所中小学（其中2所24班小学、1所54班九年一贯制学校、1所72班九年一贯制学校）。
其中，创星学校、五联上艺小学是政府发布的《龙岗首批6所高质量建设院校》中的两所学校，以名校、名校长模式办学。
10
美盛岭尚苑
区域：龙岗-龙岗街道
套数：631套
推荐指数（五星）：⭐⭐
这个项目是2021年9月28日，深圳2021年第二次集中供地中，郑州美盛以 “8.05亿元 自持面积5000平”，击败华发、联发、华润、中海、深房和天健等6家企业，拿下的龙岗区龙岗街道G10101-0329地块。
这是郑州美盛在深圳的首个项目。
项目建成后，商品房最高限价3.58万/平，安居型商品房平均售价不得高于1.74万/平、最高售价不得高于1.83万/平。
美盛岭尚苑，位于龙岗区龙凤路与龙坪路交叉口东北角，属于龙岗新生片区。项目与保利招商雍山郡一路之隔，保利招商雍山郡最高限价3.67万/平，价格比美盛岭尚苑高一些。
这一片新盘项目扎堆，除了招商保利雍山郡，还有颐翠名庭，竞争异常激烈。
11
新保辉香悦轩
区域：龙岗-布吉街道
套数：298套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
新保辉香悦轩，位于龙岗区布吉街道惠康路与中元路交汇处西南角，前身原为布吉罗龙旧改项目。
项目用地性质为商业用地 二类居住用地，涵盖高品质住宅、商业办公、优质教育和社康中心等公共配套于一体的综合体，将打造建面约83-118㎡ 3-4房住宅。
交通配套：两地铁交汇双地铁口，距离5号线百鸽笼站约500米，3号线和5号线交汇站布吉站约670米。
深圳东站作为深圳“三主四辅”规划的七大枢纽之一，也是目前深圳少有的同时拥有“1个枢纽、3条地铁线、3动脉”的TOD枢纽交通。
靠近龙岗大道和布龙路，开车自驾出行方便。
商业配套：周边有万科红生活广场、布吉万象汇、布吉天虹商场、布吉佳兆业广场、星都里。
教育资源：周边有百合公园小学、深圳市百合外国语学校、深圳市龙岗区百外世纪学校、信义实验小学。幼儿园有深圳市龙岗区罗尚幼儿园、假日名都幼儿园。
12
星龙园
区域：龙岗-龙城街道
套数：328套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐⭐
星龙园，主推建面约72-143㎡的2-4房，展厅已开，预计均价约5.56万/㎡。之前传言4季度入市，4季度没出，放到了今年1季度。
这个项目位于龙岗大运板块，除了地段优质，星龙园能受到不少人的关注，还有3个原因：
1、教育配套，属于名校学区。对口学区是龙岗外国语学校，声名早已在外，无论是小还是初，都是东部学校里第一梯队。
2、龙岗新盘供应虽然多，但是大运板块供应稀缺。龙外学区内近十年没有新房供应。
3、价格性价比还可以。相对其他区的中心区，大运片区最大的亮点是因为限价的关系，相比周边二手房，倒挂还是明显。龙岗二手房过7万的板块，除了坂田、以及布吉个别新盘外，就是在大运的龙岗外国语学校周边。
总的来说，要想在深圳核心地段低门槛上车，还能兼顾居住便利，通勤便捷，学区优质，甚至片区有高规划，星龙园值得纳入重点考虑范围。
龙岗区16号线大运中心站，星龙园，龙岗外国语学校旁，73-143㎡2-4房，预计5.5万/㎡
星龙园是利联陂头背建新村旧改的一期项目，占地不大，仅9866.58㎡。
整个旧改项目占地13.2万㎡，总建面达到63.2万㎡。
星龙园由3栋建筑组成，其中1、2栋为商住楼共42层，3栋为6班幼儿园4层。小区园林并不大，只能设计空中花园，总层高42层，30层以上无遮挡看龙岗全景。
附户型图：
13
合正澜汇云庭花园
区域：龙华-福城街道
套数：756套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
根据网友爆料的最新消息，位于龙华区政府旁的百万体量综合体大城 l 合正观澜汇三期05地块,澜汇云庭花园，是合正观澜汇三期05地块。项目位于于龙华区政府旁。
合正观澜汇，上一批卖的二期住宅，2020年9月开盘，均价5.6万/平含精装修，推出了96-126平3-4房。
在观澜板块，项目的硬性条件还不错。
交通配套：楼下就是4号线延长线茜坑站，名副其实的地铁口物业。
学校配套：距观澜二中、观澜二小分别大概600-800米，附近500米左右还有龙华区第三外国语学校(在建中)。
商业配套：紧邻福城天虹、观澜天虹。
观澜在龙华，不属于最核心的热门板块，5.6万/平的价格并不低。福田有住宅新盘最低价格降到6字头，深圳北站的新盘价格也低至6字头。
14
龙誉花园（二期）
区域：龙华-民治街道
套数：253套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
龙誉花园（一期）去年9月开盘，单价6.1万/平起步。
这块地，是限价地块，限价7.05万/平。
除了限价红利外，保利招商龙誉项目的另一大卖点，就是名校学区。
位于深圳外国语学校（集团）龙华学校初中的共享学区之内（与龙腾学校、玉龙学校共享学区），小学学区则划分为龙腾学校（该校于去年9月开学，借址深外龙华校区，距离保利招商龙誉项目约400米，目前正在施工当中，预计建成后可开设小学部、中学部共计54个班。）
交通出行也很便捷，4号线、6号线双地铁线围绕，还靠近深圳北站。便捷归便捷，噪音干扰也不容忽视。
商业方面，步行可达深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹以及华南首家Costco（在建）。
如果二期价格，继续保持和一期一样的惊喜，预算充裕的刚改可以重点关注。
15
天健和悦府
区域：坪山-石井街道
套数：688套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
天健和悦府，位于坪山燕子湖片区，已开放展厅，即将入市销售。
项目总规划建设2833套住宅，其中商品房住宅1740户，自持保障性住宅806户，毛坯限价3.75万/平！
户型面积有75-76平的3房1卫，89-99平的3房2卫户型，带精装交付，预估均价在3.9-4万/平。
项目旁边是燕澜和鸣花园，及华润3.75万/平的限价地，邻近地铁16号线石井站。
燕澜和鸣花园，2021年开盘，建面约71-116平，均价约4万/平，总价区间为303-498万/套。
交通配套：到16号线石井站三百多米，5站坪山围站换乘14号线。
教育配套：约100米到深圳中学坪山创新学校，近享坪山第二小学、坪山外国语学校、深圳高级中学（集团）东校区、深圳技术大学等，优质名师教育。
16
书香雅苑
区域：深汕合作区
套数：600套
推荐指数（五星）：⭐⭐⭐
书香雅苑，位于深汕特别合作区鹅埠片区，既享有城市发展带来的红利，又享有名校为邻的人文底蕴，以及滨水生态的生活品质，兼得繁华与繁花，让心灵与身体同时获得满足，进阶城市高端人居理想。
商业配套：紧邻深耕村约2万㎡商业中心，华润超市、麦当劳、苏宁易购等品牌已入驻。
近享深汕文体中心、深汕西会展中心、深汕城市服务厅等城市综合配套资源；咫尺北大深圳医院深汕门诊部，同享深圳优质医疗保障。
学校配套：靠近南外（集团）深汕西中心学校、南外（集团）深汕幼儿园两大“南外系”名校。
