受供应影响，新房顶级豪宅成交下降幅度较大。5000万以上豪宅项目供应量同比下降42%，成交量下降61%。新房顶级豪宅随着供应减少，竞品减少，成交单价将逐步上涨，建议及早入手符合自身需求的新房顶级豪宅。二手顶级豪宅项目同比基本持平，同比2021年下降8%，仅下降18套。相比于全市二手豪宅下降25%，二手顶级豪宅需求更加稳定，受市场影响较小。
未来随着新房供应减少，成交量下降以及新房顶级豪宅逐渐转为二手项目，二手豪宅供应量将逐渐上升，选择性扩大，成交量也将上涨。当前市场可通过全面对比市面上符合需求的项目，入手知名度较高商圈、项目中符合市场价的优质房源。
市场供应
顶级新房豪宅供应呈下降趋势
2022年顶级豪宅供应量113套，同比下降42%，其中113套均为别墅。
2022年顶级豪宅的市场供应仅有两个项目，一是位于北苑的润泽御府，另一个是位于顺义的北京庄园。两个项目地块均为之前拿地，近三年的新地块没有可开发成为顶级豪宅的地块。未来只有之前拿地的老地块以及部分核心位置旧改项目可开发成为顶级豪宅，顶级豪宅供应量还将继续下降，顶级豪宅在新房市场上将越来越稀缺。
市场成交新房顶级豪宅成交
2022年全市新房豪宅成交量为6521套, 同比上涨26.37%；2022年顶级新房豪宅成交量为100套，同比下降61%。
2021年顶级豪宅成交量为254套，恒大丽宫三期全年网签84套占其中很大一部分。2022年各月成交较为平稳，月均成交在9套左右，润泽御府为2022年顶级豪宅销冠，共成交25套。2022年新房豪宅市场的成交主要集中在1500万-2000万价位段带动。当前顶级新房豪宅成交在库存的项目，以及部分项目的延迟网签，新供应项目的成交比例较小。未来随着库存消化完毕，供应量减少，顶级豪宅在新房市场上将更加稀缺。
新房顶级豪宅成交排行榜
新房顶级豪宅成交主要集中在大面积的独栋别墅上，例如北京庄园（更正：网签12套，排名第2）、润泽御府、恒大丽宫、格拉斯小镇。受地块规划和容积率限制，市场上多年没有大独栋别墅项目供应，大面积独栋是当前市场上最为稀缺的产品，成交均价、套均总价和套均面积都是北京豪宅的“天花板”。同时作为优质资产，大独栋的保值增值能力也是豪宅项目中最强的。
二手顶级豪宅成交
2022年二手豪宅成交为3469套，同比下降25%；2022年二手顶级豪宅成交量为185套，同比下降8%。
二手顶级豪宅成交量十分平稳，2022年与2021年成交量仅相差18套，下降幅度也远小于二手豪宅整体降幅。二手顶级豪宅需求稳定，受全市整体市场情况、市场政策的影响较小，成交量十分稳定。同时随着新房顶级豪宅日趋减少，顶级豪宅的需求未来将逐步转向二手，二手顶级豪宅的保值增值能力将进一步提升。
二手顶级豪宅成交排行榜
二手顶级豪宅与新房顶级豪宅成交特点略有不同，大平层项目和大独栋项目均有成交。大平层项目如：万城华府、广渠金茂府；大独栋项目如：恒大丽宫、紫玉山庄。相比于独栋项目，大平层项目在最近的新房市场上已连续六年没有供应，除缦合北京、泛海世家还有新房在售，其他大平层项目均已转为二手。顶级豪宅需求将逐渐向二手转移，二手顶级豪宅的关注度和成交量也将稳步上涨。
二手顶级豪宅逆势上涨楼盘
今年全市二手房、二手豪宅成交量下降，北京处于下行周期中，但是下行周期中依然有部分楼盘逆势上涨。在下行周期逆势上涨代表了楼盘本身具有更加优秀的保值增值能力。
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