郑州下半年楼市（郑州楼市近两个月是要）

#郑州楼市##郑州#不知不觉2021年上半年的楼市已经落下帷幕，郑州楼市在过去的第二季度一直给人供销倍增的感觉，近两个月郑州楼市的行情从表面来看一路走好。前几天在跟某开发商的置业顾问聊天的时候，更是听到了郑州高新区第二季度开盘后去化率就达到了惊人的80%。那么郑州的楼市在沉寂了3年多之后的2021年下半年是不是要“起飞”？我觉得不缺地、不缺房的郑州只要信贷政策，楼市调控不放松很难出现。

郑州

根据国家统计局7月15日公布的2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，郑州新建商品住宅环比上涨0.8%，同比上涨3.2%；二手房环比上涨0.5%，同比上涨1.3%！这个房价表现不仅仅在全国同类型城市中，哪怕在河南省内都不算拔尖，河南的第二大城市洛阳的房价走势都比郑州要好。虽然从数据来看近两个月郑州的楼市行情似乎有所起色，不过在大量土地供应、住宅供应的情况下，郑州的房价要“起飞”还是比较难的。

近3年来郑州新建商品住宅同比销售价格走势图

如上图所示是过去3年郑州新建商品住宅同比销售价格走势图，我们可以清楚地看到，郑州新建商品住宅在2018年底-2019年初经历过短暂的大涨后，基本就进入了销声匿迹阶段。尤其是从2019年下半年开始郑州的新建商品住宅的同比增长基本可以忽略，甚至有接近1年的时间新建商品住宅都是属于微跌的情况。有人把住宅2018-2020年的房价走势归咎于之前上涨得太猛，不过我却不这样认为。造成郑州新建商品住宅价格不能坚挺的关键还是供需失衡，供给要远远大于需求。

近10年郑州住宅商品房销售面积走势图

查询近10年来郑州住宅商品房销售面积走势后我们发现，从2016年开始郑州住宅商品房的销售面积开始呈现“爆发式”增长，从过去每年1000多万平方米到2500万平方米以上，2018、2019年更是接连突破3000万平方米。大量住宅商品房供应的同时郑州的人口流入虽然说在全国来看并不错，但是计算后还是明显的供大于求。从2010-2019年郑州累计住宅商品房销售面积超过2亿平方米，郑州第七次人口普查数据显示净流入常住人口增加为397万，按照人均40平米的住房需求来看，郑州实际销售的商品住宅还有起码4000万平方米的剩余。如果加上郑州从2012年开始的城中村拆迁安置房陆续交付，郑州真正能够容纳的常住人口数量更是惊人。

郑州

关注郑州楼市的朋友应该知道，在2016年左右郑州楼市是有机会再次迎来一波起飞的。最终为何无疾而终？原因就在于K2这样的外来资本在进入郑州市场后，被郑州本地房企集体抵制。最终的结果大家也看到了，外来资本无法在郑州房地产市场发挥作用，自然不会像临近的武汉、合肥等城市房价起飞。不过这样的局面在郑州实行集中供地制度后会得到改变。

近3年来郑州二手房销售同比价格走势图

1. 郑州是目前国内中部城市或者说新一线城市中房贷利率最高的之一，首套房贷利率5.88%，甚至接近6%是常态，郑州整体的房贷环境对刚需并不友好。在对比研究了全国主要城市的房贷利率后，我们发现郑州的房贷利率水平普遍要高出其他同类型城市。房贷利率高意味着购房者的购房成本在增加，这点常识大家是需要知道的。
2. 造成楼市火热的另一个因素其实就是投资，不过回顾过去几年郑州二手房价格走势后，我们会发现在郑州进行房产投资就是当“接盘侠”！如上图所示，我们可以看到过去3年郑州二手房基本处于一种“跌跌不休”的状态。幸福里房产的数据也可以很好地证明这一点，过去半年郑州二手房挂牌均价基本是横盘，2021年2月份挂牌均价为11984元/平方米，7月份为12055元/平方米；造成这样结果的原因很简单，前些年郑州的房产投资客过多。根据幸福里房产提供的数据，截止到今年7月份郑州在售二手房套数高达140654套！！二手房市场更是明显的供过于求。

对于郑州这个城市我的判断是未来具备很大的发展潜力，作为建设中的9大国家中心城市之一，只要未来不犯低级错误，未来稳固新一城城市地位还是问题不大的。一个城市楼市未来发展走势跟城市未来发展走势是基本一致的，作为河南省会城市，郑州这个“龙头”肯定会扬起来的。

郑州

1. 郑州西部、南部（高新区和二七新区）将会是外来人口的聚集地，随着郑州城市框架基本形成未来郑州土地资源的稀缺性会进一步体现出来。郑州目前的城市格局来看，4环内除去东区外，均价1.5万/平方米左右的楼盘还是很多的。在郑州提供的第二季度市场检测数据来看，郑州高新区表现最为活跃。第二季度高新区共计推出了2365套房源，成交1901套，去化率达到了80%！高新区成为新外来人口聚集地的情况已经基本形成。为何高新区表现这么亮眼？原因就在于地铁、初高中教育等资源的加持。
2. 郑州二手房市场的疲软还会持续下去，对于手中资金并不充裕的朋友来说，在合适的区域购买合适的二手房也不失为一种好的选择。郑州的房地产市场目前还是处于供过于求的状态，二手房挂牌价格普遍低于同区域新建商品住宅10%左右！不过这里给大家一个小小的建议，二手房购买更需要关注品质和区位。

综上，#郑州楼市#过去2个月郑州楼市出现了久违的热闹，不过这种热闹仅仅存在于一线区位好、品质好的楼盘项目。对于郑州这样住宅商品房供大于求的城市来说，开发商要想真正获得青睐就必须在品质上下功夫了。