原创： 房小评 中国房评报道 今天
最近，很多小伙伴们都在追《长安十二时辰》。本剧说的是唐玄宗天保年间，长安城表面繁花似锦，可是豪强兼并和贫富严重分化带来的社会问题，已经暗流涌动，整个长安城宛如一个火药桶，一个火星就能引爆。
当受到不公待遇的退伍老兵，以龙波（剧中人名）为首，潜入长安，计划在上元节引爆灯楼，意图制造恐怖袭击谋刺玄宗时，同样是退伍老兵出身的张小敬以一人之力，挽狂澜于既倒，最终救了皇帝，成功阻止这场灾难的发生。
这部剧情颇似美国大片的古装剧，唤起了人们心中“期待英雄出现来拯救世界”的情怀。
相似的剧情，如今也在北京的房地产圈上演。首开城建TOP系作品，位于长安街沿线的樾长安项目，因拿地价格过高，对北京商办新政影响力估计不足，陷入“困境”。
樾长安所遇“困境”有三：
1、楼面价与房价倒挂，利润需要商办产品来背；
2、“3.26”商办新政后的北京商办市场流通性变差，投资者纷纷离场，销售堪忧；
3、项目所在区域为居住区，并非商务或产业聚集区，办公产品与区域需求匹配度不高。
“困境”之下的樾长安急需一位“拯救者”。
樾长安之困
2017年“3.26”商办政策的出台，将游走在商改住政策边缘的项目赚钱路子彻底堵死。但是，很多房企在第一时间并没有认识到这个政策的严肃性及其对行业带来的深远影响，甚至有房企认为在市场参与者减少的情况下，继续拿商业办公用地是在抄底。
2017年4月25日，朝阳管庄1208-605住宅混合公建地块拍卖，九家房企上演“抢地大战”。经过55轮激战，最终北京城建以32.6亿、溢价率55%、楼面价与房价倒挂的“代价”拿下樾长安所在地块。
该地块住宅部分全部为共有产权房，含全部装修费用销售限价仅为2.9万元/平米，而北京城建的拿地楼面价已达31773元/平米。这部分“面粉”贵过“面包”的共有产权房带来的亏损，需要由剩余的办公产品来背。
樾长安项目的共有产权房建筑面积为71655.2 平米，以2.9万元/平米计算，货值约20.78亿元。剩余办公建筑面积为30769.8平米，参考周边二手房价格，即使按5万元/平米计算，货值也只有15.4亿元。从账面上看，项目地上建筑的可销售货值也就刚刚够土地款和建安成本及装修费用。
注：该项目款项预估未包含增值税、土增税、所得税等税费，未包括营销和渠道销售费用，未包括其他建筑面积（含地下）的建安成本和可售货值
而“3.26”商办政策出台后，办公产品的成交量与价格不断跳水，此时向办公产品要利润，何其难？
眼看抢下的“香饽饽”成了“烫手山芋”，北京城建开始通过对樾长安项目公司进行增资的方式，引入“张小敬”这样的合作伙伴，救项目于水火。
2017年12月北京城建投资发展股份有限公司召开第六届董事会第六十次会议审议，通过了关于对樾长安的项目单位北京城志置业有限公司增资的议案。
决定将城志置业注册资本由3000万元增加至9亿元，其中北京世纪鸿城置业有限公司出资4.59亿元，占增资后51%股权，引进的新股东出资4.41亿元，占增资后49%股权。
拿地半年，项目未动，项目公司却以增资方式出让股份，并将樾长安的营销大权交出，颇有“托孤”的意思。
该增资方案在北京产权交易所公开挂牌，最终首开股份出资4.41亿元，取得北京城志置业有限公司49%股权，正式扛起樾长安的“脱困”大旗。
盘活地下空间，货值多出10亿
为什么在北京城建眼中“算不过账”的樾长安，首开却敢来接盘？有两点很关键。
第一，对于刚刚跨入千亿阵营的首开，2019年的业绩贡献仍将以北京为主，此时入主樾长安项目可以快速补充存量货值。
第二，曾为樾长安地块竞拍对手的首开，认为项目85177平米的其他建筑面积（含地下）中蕴含足够的商机。
于是，首开接手后，我们在樾长安售楼处的沙盘上，看到了一片外观酷似别墅的企业独栋。排高政策房容积率、做低密度产品的做法，在限竞房项目上屡见不鲜，对于一个商办项目来讲，仅靠拉高排低，做低密度办公显然是不够的，还需要产品的创新。
在樾长安我们听到了一个新的词汇“别墅卡拼”。何为“别墅卡拼”？樾长安将类似双拼别墅的企业类独栋办公产品的地上一二层空间进行了错层划分，位于东边户的户型首层面积小，二层面积大，西边户反之。
这样的设计下，单层超过600平米的使用面积，加上地下空间，单套“别墅卡拼”的使用面积在1600平米左右。
据项目销售人员介绍，该户型东边户的首层，和西边户的二层全部为赠送空间。在工程验收时只建有框架和电梯楼梯的核心筒，通过验收后首开才会加盖赠送空间的墙体。所以，“别墅卡拼”户型的房本面积只有约1000－1100平米，而赠送总面积多达500-600平米。
同时，双L型的布局使得每套“别墅卡拼”门前都拥有60平米左右的绿地。房小评发现，在项目示范区，首开用绿篱将这块门前绿地围合成院，并做了院门，将其变为“私有”。
以单价5万元/平米估算，每套“别墅卡拼”拥有约5000万元的货值，这样的“别墅卡拼”，整个项目有38套，也就是19亿元的货值。此外，樾长安还有1套使用面积约2800平米，价值超1亿元的楼王办公独栋，15套总价3000万元的平层办公产品，2套总价超1亿元的特殊“别墅卡拼”产品。
这样一来，盘活地下空间的樾长安办公产品的货值从之前的15.4亿元，上涨到25.5亿元左右，增加了10亿元左右的货值。再加上共有产权房的货值，整个项目的货值超过46亿元。
有了货值的预期，首开自然能放开手脚做营销，只是“3.26”新政后，商办产品的政策一直趋紧，毫无松动迹象，面对冰冻的市场，这种动辄3000-5000万元的商办产品如何打开局面？
千万级装修 高端办公产品
北京“3.26”新政后推出的商办项目不是没有，但能让人记住名字的却寥寥无几。于是首开选择拒绝平庸，剑指高端定制。
樾长安项目每个样板间的硬装＋软装＋装饰成本都超过千万元，其中售楼处就是楼王产品的样板间。
4.5米的首层层高与4.2米的二层层高，带来了中庭8.7米挑空的视觉冲击。东西两侧的房间均为一开放、一私密的功能布局，既有公共会客的区域，也有闭门谈事的书房和茶室。
楼王样板间给人印象最深的莫过于可以容纳20人就餐的宴会厅。在独栋或类独栋别墅中，即使有能容纳20人就餐的宴会厅，往往都是西式的条桌布局，少有中式圆桌布局，樾长安的楼王凭借足够的空间面积，实现了这一功能。
楼王样板间给人的感觉似乎只剩下大，大到让人很容易就忽略了房间的细节布置。而樾长安“别墅卡拼”的样板间“天煜”则不同。
“天煜”出自DCDA戴维国际设计，是东边户，该户型首层使用面积约160平米，二层使用面积约600平米，地下两层使用面积约800平米。
与楼王宽大的空间感不同，踏入“天煜”的院子，就能感受到浓浓的生活气息。首层挑空的中庭直对上旋的楼梯，右侧设置了会客接待的客厅和餐厅，布局和陈设没有办公场所的简约与干练，反倒是居家生活的场景。
二层中庭，顶部类似船骨的采光窗采光极好，让整层空间异常通透。中央的会客区商务氛围浓重，北侧的书房拥有近百平米的空间，里面的陈设更像一个私人收藏馆。
中庭以南，风格变换，卧室、卫浴等居家生活的配置比比皆是。“3.26”新政后，在商办产品样板间展示居住功能的项目，的确不多。
地下空间的应用是考验别墅作品设计的关键。在“天煜”样板间的地下空间，类似船体甲板的设计别有风味，两层甲板由旋梯相连，配合幕布投影，将地下空间置身大海之中。
在“天煜”样板间中，我们并没有感觉到太多的办公气息，这里更像是集居住、商务、娱乐为一身的会所。
与居住有关，但又并非居住，首开试图通过产品的创新绕开政策的束缚，这便是樾长安向市场释放的声音。
首开入主樾长安后的第一步已经迈出，千万级装修的投入俨然是开弓没有回头箭。不过，当下市场对此类高端定制产品的认可程度如何？塔营这个住宅集中区，是否适配这些独栋类型办公商品？
敬请关注樾长安下一篇测评。
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