来源：
转自：厦门市集美区人民法院
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让父亲代为卖房
不同时间签了两份协议
到底哪份协议有效？
原告老陈和被告小张因此争执不休
你们各说各话
到底什么意思？？？？
10月23日，集美法院召开“集法君以案说典”系列研讨活动，全院民商事审判法官、法官助理参加。黄湧法官以这起房屋买卖合同纠纷为例，与大家探讨了意思与外观在民法典中的呈现。
这起房屋买卖合同纠纷
究竟是怎么回事
一起来看看吧
案情简介
2016年4月25日
签订《房产买卖居间协议》
经中介介绍，原告老陈与被告小张的父亲签订《房产买卖居间协议书》，约定小张将某房产出售给老陈，成交价240万，签订协议当日老陈支付定金5万，过户当日支付120万，余款以按揭贷款支付，并约定2016年5月15日前办理过户登记，违约方应承担违约金，即总房款的20%。
2016年4月26日
小张通过公证授权父亲出售房产
公证处确认小张授权其父亲出售案涉房产，委托期限截至2016年12月31日，《公证书》复印件发中介公司留存。
2016年5月12日
办理贷款签订《存量房买卖合同》
因办理银行贷款需要，老陈与小张父亲签订格式合同《存量房买卖合同》，其中合同约定：合同订立后90日内办理过户，首付及银行按揭全款支付后交房。合同仅签订一份由中介公司保管。
两份合同约定不同
双方争执致合同未履行
小张表示4月25日签订《房产买卖居间协议书》未经小张本人同意，小张父亲的行为是无权代理。因双方发生争执，合同未得到履行。老陈起诉请求确认《房产买卖居间协议书》有效，要求小张支付违约金；小张提出反诉，请求确认《房产买卖居间协议》不成立，要求老陈承担违约责任。
该案涉及
两个要点！
阴阳合同的处理
代理行为效力认定
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法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十二条第一款 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
单独虚伪意思表示：
指表意人知其真意与表示行为不一致而为意思表示。在此情形下，若相对人明知，则合同无效，若相对人不知，则合同有效。
简单来说，表面上双方依据在银行签订的《存量房买卖合同》进行房屋买卖，但老陈实际内心上签订该合同目的只是为了银行贷款，中介方也出庭说明了该合同只签订一份，仅为贷款使用，且合同标注“银行”字样，因此推定小张及小张父亲明知在银行签订合同时老陈内心意思是为了银行贷款而不是买卖房屋。
综上，本案属于单方虚伪意思表示，小张父亲明知老陈内心的真实意思，所以应认定本案中的《存量房买卖合同》无效。
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法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百七十一条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
该案中，公证授权与签订协议时间衔接具有紧密性，故推定小张事后追认。居间协议签订后小张未提出异议，还配合小张父亲、老陈到银行办理贷款手续。综合具体情况，推定小张行为构成行为默示，故小张父亲为有权代理。
表见代理
本案还涉及到小张父亲手中持有小张交付的锁匙，是否构成法律规定中的“有理由”，从而构成表见代理的问题。如何认定“相对人有理由相信行为人有代理权”中的“有理由”？
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具体代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。
因此，认定“有理由”时，要考虑到本人是否参与制造了外观表象因而具有可归责性。本案中，小张将钥匙交由其父亲保管，有多种可能性，包括委托租赁、代管等，仅由持有钥匙的行为无法认定“小张参与制造外观表象”，故不构成表见代理，但可依追认及行为默示确认案涉协议有效。
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