房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
● 核心资产：存货
存货的分类
房地产开发企业的存货大多分为两类：
◆ 开发产品
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。
包括开发项目尚未售完的商业、住宅、公寓、车位等物业类型以及签订了合同但尚未结转收入与成本的物业类型。
◆ 开发成本
开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。
包括土地征用及拆迁费用（土地出让金、契税、交易服务费、拆迁费用）、前期工程费用、基础设施、建安工程费用、配套设施费及开发间接费用。
评估存货过程中涉及的税费
◆ 增值税
◆ 增值税附加税
◆ 土地增值税
◆ 房产税
◆ 印花税
◆ 契税
◆ 企业所得税
增值税-税费的计算
1、增值税：是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
① 新老项目的认定
根据2017年3月31日发布的国家税务总局公告2016年第18号文件：关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
② 房地产企业增值税和建筑企业增值税
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
房地产开发企业：适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
建筑服务企业：适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照3%的征收率计算。
2018年5月1日起，中国推出将17%和11%两档增值税税率分别下调1个百分点、统一增值税小规模纳税人标准等三项措施。
财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
增值税交税主体的辨别
◆ 房地产开发企业
小规模纳税人：适用税率5%（无论新老项目）
一般纳税人
①一般计税：适用税率9%（房地产新项目采用）
②简易计税：适用税率5%（房地产老项目可以选择采用）
◆ 建筑服务企业
小规模纳税人：适用税率3%（无论新老项目）—增值税进项税不能抵扣
一般纳税人
①一般计税：适用税率9%（房地产新项目采用）—增值税进项税可以抵扣
②简易计税：适用税率3%（房地产老项目可以选择采用）—增值税进项税不能抵扣
判断房地产企业是哪种纳税主体，需要在现场搜集企业的纳税申报表！
判断建筑服务企业是哪种纳税主体，需要在现场搜集历史建筑成本税票！
增值税计算方式
（1）一般纳税人
增值税=销项税额-进项税额
销项税额=销售额*增值税率（房地产开发企业）
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 增值税率）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。财税[2016]140号规定：在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁费补偿费用也允许在计算销售额中扣除。
进项税额=建筑成本及其他期间费用*增值税率（建筑服务业、中介等其他服务机构）
建筑成本=建筑本发生额及其他期间费用÷（1 增值税率）
其中，增值税率是根据发生额的类别分别采用不同的增值税率，例如管理费用通常为6%，建安费通常为9%等。
（2）小规模纳税人（简易计税）
增值税=销售额*5%（房地产开发企业）
销售额=（全部价款和价外费用）÷（1 5%）
附加税-税费的确定
2、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加：以增值税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。地方教育附加一般为1%-2%。
以武汉为例，三项费用比例通常为7%、3%、2%或7%、3%、1.5%
根据鄂政办发〔2016〕27号：（二）阶段性下调企业地方教育附加征收率。从2016年5月1日起将企业地方教育附加征收率由2%下调至1.5%，降低征收率期限暂按两年执行。
根据鄂政办发〔2018〕13号：四、进一步降低企业税费负担 （十七）延长部分到期税费优惠政策。至2020年12月31日，企业地方教育附加征收率继续按1.5%执行。
预测时2021年的地方教育附加费税率若无新文件，应恢复到2%测算。
土增税-税费的确定
3、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。在实际测算过程中，为保持和企业实际情况一致，最好采用先预缴后清缴的口径计算折现值。
土地增值税税率表
房产税-税费的确定
4、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
（1）以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）
（2）以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
注：《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条明确规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。第六条规定：在计征房产税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。因此房产税的计税基数是不含增值税的。
在房地产开发企业中，以武汉为例，2014年以后，地下车位卖20年使用权的情况，征收的是房产税，不征收土地增值税。
印花税-税费的确定
5、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签订的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税。
在实际经济活动中，购销合同中的“购销金额”有的包括增值税税金，有的不包括。对这一问题分3种情况处理：
1.如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；
2.如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；
3.如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
契税-税费的确定
6、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
税率为3%-5%，通常为4%。
根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权（非转让）和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
在计算契税时，要注意以下几点：
1、我们在假设开发法中涉及的契税是指房地产开发企业拿地时应缴纳的契税，不包括销售房地产时由购房人缴纳的契税；
2、在土地出让环节，是免征增值税的，故契税计算基数是土地全部价款（不扣减增值税）；
3、土地价款包括取得土地的所有成本，包含拆迁安置补偿费。
企业所得税-税费的确定
7、企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。
企业所得税计算表
