文/图山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
金秋九月，是房地产市场冲刺收获的季节，但于二手房市场而言，却显得有点“秋意浓”。自今年年初开始，济南的二手房房价就一直陷入下跌的颓势，根据国家统计局发布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，截至7月济南二手房价格已经十一连降。山东商报·速豹新闻网记者走访市场调查发现，部分中介店面门口张贴的二手房房源信息已经有近半年没有换过，而如新房推新信息与租赁房源信息却是常换常新。而某线上二手房交易平台房源时间轴相关信息也显示，近半年来不少二手房下调挂牌价明显，有的房源在三个月时间内调价次数多达6次，细算下来该套房源自挂牌后已经降了18万元。在今年房地产市场整体下行的基调下，济南为助力二手房市场回暖政策频出，但就目前来看市场整体回暖不明显，未来大范围实现回暖仍需时间。
门口张贴的房源信息半年未变
中介“躺平”卖二手房
秋天是收获的季节，对于新房市场而言，更被誉为“金九银十”的黄金销售节点。但是二手房市场却不同，由于没有明显的销售节点，二手房市场整年的波动起伏主要取决于买卖双方的态度以及政策的影响。在近日走访调查过程中记者发现，由于目前济南二手房市场整体“冷清”，中介对于二手房市场关注度也并不高。
走在济南的街头，沿路边可以看到不少二手房中介门店，有的中介门店现已经闭店，门口张贴着“旺铺转租”的字样，而那些正常营业的中介店面大部分门口都放置着新房销售的广告板，少量门店会在玻璃墙上贴着房源的租售信息。在其中一家门店外，放置着一大块新房宣传的广告牌，该门店玻璃墙上，则贴着12张大小相同的房源信息宣传单页。位于玻璃墙前排较为显眼的位置贴了两张宣传单页，一张为“新房团购，全济南均可”，另一张为租赁房屋信息，另外10张宣传单页均为周边小区的二手房房源信息。与前排显眼的宣传单页纸不同，二手房房源信息的宣传单页纸略显陈旧。
“我们门店租售都能做，玻璃上张贴的房源信息目前都有售。”据该门店中介人员介绍，贴在玻璃板上的二手房房源仍齐全，但是价格与原挂牌价有所出入，一些房源最新的价格略有下降。“这些二手房房源信息纸贴的时间挺久的，最久的一块贴了差不多有小半年。”该中介人员表示，玻璃墙上粘贴的宣传单页基本都是些性价比很高的房源，每有房屋成交，他们就会撕下相应的房源宣传单页，而近几个月来，新房广告板子换了一块又一块，租赁房源信息也是常换常新，但是二手房的房源信息却基本没有换过。
山东商报·速豹新闻网记者留意到，一条路上五家中介门店，五家门口都放置着新房销售的宣传广告牌，而贴着二手房房源信息的门店却仅有两家。“房主要是愿意挂就一直给贴着，线上也同步推着，但是具体何时能成交我们心里也没数。”上述中介人员称，相较于二手房，他们更愿意重点推新房，不仅流程简单而且佣金给得高，济南大大小小售楼处也都有他们公司的驻点中介人员。记者还注意到，现如今很多中介的朋友圈已经成了新房的主要销售地，每隔一段时间他们就会频频晒出各种新房促销的信息，而关于二手房房源的推送却寥寥无几。以济南历城区一中介人员朋友圈为例，近一个月数十条朋友圈广告都与新房有关，仅有3条朋友圈推荐了二手房。
三个月调价6次
二手房房主的纠结与倔强
与中介对于二手房“躺平”的态度不同，济南的二手房房主们则是时刻关注着市场动态，积极地调整挂牌价格。
在某线上二手房交易平台上，记者随意浏览搜寻了10套二手房房源，根据该交易平台提供的房源时间轴相关信息显示，这10套二手房房源挂牌价调整频次较高，且多为调低价格。近一个月来，大部分房源带看次数较低，部分房源带看次数为个数甚至直接挂零。
以济南市天桥区无影山路附近一套房源为例，该套房源2020年挂牌出售，截至目前已经挂牌达两年。根据该房源房价数据轴显示，该套房源于2020年3月初的挂牌价为80万元，此后每隔几个月该套房源房价就会调整，时而涨价时而降价，以降价次数居多。近三个月来该套房源调价频次更为频繁，三个月时间该套房源调价共计6次，其中7月初降价3万元，此后涨价1万元，随后涨涨跌跌，最新几次调价均以千元为单位，最后一次调价为降价5000元，截至目前该套房源挂牌价为62万元。与2020年起始挂牌价相比，如今该套房源已经降价了18万元。但即便降价幅度如此之大，最新数据显示该套房源近一个月带看次数仅为1次。
“以前挂高点降的幅度可以大一些，现在已经到了心理预期低点，实在降不动了。”采访中二手房房主李先生向记者表示，卖房子让人很纠结，价格低了感觉自己吃亏，卖得高了市场上房源充足，又很难吸引买家的眼球。他表示，除了中介以外房主可能是最关注二手房政策动向的群体之一，每当市场有风吹草动，他们就会闻风而动。“现在不求卖房子能赚多少，至少能保证不亏本。”李先生称，如今他的房子挂了一年多已经降了10万元，“实在不想再贱卖了，干脆等等吧。”
“降价是促进二手房成交的手段，现在不降很难卖。”济南天桥区一中介机构相关负责人向记者透露，在二手房交易过程中，买卖双方博弈的核心点就是“降价”，其中买方的态度是“诚意降点就能买”，而卖房的态度是“有诚意就不要压价”。“就我的观点而言，卖方大可不必过于倔强。”该负责人称，如今市场整体挂牌房源较多，且不少房源挂牌价偏虚高，对于卖方而言，即便降价也不会有太大的亏损，而倘若长时间无法成交，考虑空置期等其他因素，亏损则更为严重，“若急于成交，建议卖方最好不要过于高估市场，适时而卖。”
“一老一小”撑起最后门面
二手房何时过秋？
根据国家统计局2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，截至目前济南二手房价格已经十一连降。降价已然成为了济南二手房市场的“主旋律”，而在如今市场上却依然是“一老一小”的房源比较吸引买方青睐，撑起了二手房最后的门面。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，所谓“一老一小”房源一类是为孩子入学考虑的热点学区房，另一类则是为老人改善居住条件的养老房，这两类房源一类不愁卖，一类容易达成交易。“学区房无论在哪个城市都是二手房关注的焦点，而养老房主要是易成交。”业内人士表示，一些卖家考虑为家里老人改善居住条件，于是想着置换新房，而整个交易过程中这类卖家多考虑市场房源量大，仅期望补个置换差价，所以大部分的交易这类卖家都不会过于抬高价格，多为“低买低卖”，而这也就导致该类房源成交周期相对较短。在目前买方市场大背景下，比较权威的认知为二手房成交周期平均为6个月左右，而这“一老一小”两类优质的房源成交周期均小于6个月。
伴随今年以来济南将房产交易条件由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易，以及近日推出的二手房交易“带押过户”政策，济南二手房市场迎来一波又一波的“利好”。“目前来看，各项政策影响下二手房市场有升温，但是不够明显。”有业内人士称，二手房市场升温难不仅仅是市场原因，同时也与购房者购房观念改变等其他一些人为因素息息相关。“长期来看，我认为济南二手房市场大范围回温仍需要一定的时间。”该业内人士说道。
山东商报·速豹新闻网编辑 刘庆英
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