今日（11月10日），深圳首批可售型人才房开启认购申请。这批人才房的申请条件引起广泛关注，只要满足深户、社保、年龄等基本条件，本科以上即可申购这批人才房，且无需排队，通过摇号方式选房。
但坊间对首批可售型人才房亦存在诸多疑惑：“人才房项目可买吗？”、“门槛高吗？够得上吗？”、“有产权吗？”……针对上述疑问，南都·湾财社记者采访了多位业内专家，并做了进一步调查。
1 可售型人才房贵吗？近地铁吗？
11月9日下午，深圳一口气放出六个项目合计4422套可售型人才房，分别为安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心，和华侨城九樾广场。今日（11月10日）上午9点，这批项目正式开启申购，住建局官网相关页面已经出现了“面向人才配售住房申请”的申购入口。
“价格确实便宜值得入手”、“只有六折”、“对刚需太友好”……随着申购开启，围绕在人才房中最具话题性的关键词则是价格。
据南都·湾财社记者此前报道，本批人才房的配售单价区间位于2万元/㎡-4.5万元/㎡之间。其中最便宜的项目是位于大鹏新区的安居君兰湾府，配售均价20520元/㎡；而价格最高的是位于龙华的星河开市客环球商业中心，配售均价为44900元/㎡。虽然有一些网友笑称，“哪怕是2万元/㎡的最低单价也买不起”，但相比各项目周边新房价格，更多网友则认为，六折的单价还是相当具有诱惑力，对刚需客来说性价比很高。
来源：华侨城九樾广场官方微信
低廉的价格来源于土拍的限价，例如华侨城九樾广场，其于2020年5月26日出让，彼时成交地价为19.33亿元。该宗地限定人才住房销售均价不高于28400元/㎡，最高销售单价不高于29800元/㎡。
除了价格之外，交通也是刚需最为关注的价值点。从交通属性来看，最便捷的莫过于华侨城九樾广场，项目就处在地铁6号线科学公园站旁，其余项目距离地铁站都有一定距离。比如星河开市客环球商业中心距离地铁6号线红山站1.4公里左右；位于龙岗的安居玥龙苑、安居颢龙苑距离14号线宝龙地铁站约1.5公里；而宝安尖岗山安居鸿栖台、大鹏新区安居君兰湾府周围没有地铁。
2 申请人才房的门槛高吗？
“这是深圳首次发布人才住房配售规则，也是最大批次的人才住房配售。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从配售的准入门槛来说，尽管限于深圳户籍，参加社保累计缴费3年以上，但考虑到深圳落户门槛较低，而且此次覆盖了学历型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上，政策其实是面向广大人才，且通过公证摇号方式按顺序选房，意味着此次人才房配售的门槛较低，对广大普通人才是一种福利。
中指研究院深圳分院研究主管骆红琴同样提到，本次申请条件一定程度上解决了过去人才房的门槛高，覆盖面小的问题。这次人才认定门槛有所降低，从价格与申请门槛上都给予了极大的支持。
南都·湾财社记者注意到，人才房多以租赁形式供应，这也是深圳首批采取配售方式的人才房。住建局官网上可以看到，过往可供租赁的人才房仅提供给“经市人力资源和社会保障部门认定的领军人才”。
而本次推出的可售型人才房对“人才”一词的定位有所放宽，将可申购人群扩容至本科以上、国家职业资格二级及以上人员；且在配售方式上，本次人才房配售也与安居房配售不同，无需轮候，通过摇号方式确定选房顺序。
不过还需注意的是，从本次公告来看，在选房顺序方面，“领军人才”依旧享有优先选房权，此类人群无须通过公证摇号方式确定选房顺序，选房顺序按照高层次专业人才证书编号的顺序确定。而其余认购申请家庭的选房顺序则要通过公证摇号方式确定。
除了这些变化外，本批可售型人才房的申购条件还提到“深圳户籍”、“3年社保”、“5年内未在深圳市转让过或离婚分割过自有住房”、“单身居民认购应年满35周岁”等。这些条件与深圳安居型商品房的轮候条件相似。
而对于这些看似严格的条件，财经评论员刘晓博表示，确实会过滤掉一部分人，但人才房的主要作用还是兜底，给人才中的“夹心阶层”一个更易获取住房的途径，因此设置一定门槛在另一方面是更倾向于这类人或家庭。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，这样的申购条件能确保在深圳入户时间长、有真正刚需需求的人才安家。
3 领军人才是主要“客户”群体吗？
深圳推出首批可售型人才房，降低了申购门槛，还采用摇号来决定选房顺序。对此，刘晓博认为，这样可以产生杠杆作用，扩大人才房的吸引力，以留住更多人才。有了摇号配合，运气好的年轻人可能获得配售的机会；相反，如果“排队”，很多“非头部”的人才就可能失去信心。
南都·湾财社记者了解到，深圳高层次人才主要分为杰出人才、国家级领军人才、地方级领军人才和后备级人才，而后三类统称为领军人才。有数据显示，截至9月，深圳共有高层次人才超过2.2万人。领军人才在申购时拥有优先权，这是否意味着他们将会是可售型人才房的主要客户？
“未必”，刘晓博称，根据深圳保障房相关条例，购买了保障性住房的家庭或单身居民在取得完全产权前“已另行购买拥有住房的”，其所购保障性住房会由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回。“该规定可能会劝退大部分非刚需的领军人才。”
严跃进也预估，有意愿购买人才房的领军人才数量不会很多。“若整体楼市很火爆，人才房价格会非常有优势，非领军人才排在后面要想买到确实更难；但当前楼市正处于降温状态，大部分购房者都会比较冷静，还是会以刚需为前提”。换句话说，人才标准扩容后的可售型人才房主要面向的还是有刚需需求的普罗大众。
4 是否有产权？后续能否在市场上交易？
申购首日虽然还不能看房，但从市场反应来看，各个项目都受到很高的关注。南都·湾财社记者今日拨打各销售中心咨询电话，等来的大多是忙音。
经历了多次重拨，记者终于与部分项目的销售顾问取得了联系。龙华星河开市客环球商业中心销售人员对记者表示，可售型人才房并不是传统意义的共有产权，但对产权性质的具体的解释要以官方为主，目前还没有出台相关文件说明。
光明华侨城九樾广场销售人员的回复也大相径庭。他表示，购房后能够取得完整的房产证，但是购房人对人才房暂时不具有完全产权。该销售向记者透露，人才房归根结底具有保障性质，为了避免有人投机取巧，国家层面对于人才房日后的交易也有相关规定，10年之内不允许交易；至于10年后如何取得完全产权以及如何交易，还需看后续官方的规定。
5 后续深圳是否还有类似项目推出？
“围绕年轻人和新市民，已经建立起来了多层次、供应和价格都可预期，且价格可控的住房体系。新市民既可以选择人才房，也可以选择限价的普通商品住房。”李宇嘉指出，对于深圳新市民来说，除了人才住房、安居房以外，近两年集中供地，还会供应大量限价的普通商品住房、保租房。
骆红琴则提到，本次首批可售型人才房的推出，体现了各级政府解决住房问题的决心。上月财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》指出，中央财政要加大对深圳保障性住房的补助。
同时，为了解决住房突出问题，实现“居者有其屋”的宏远目标，深圳提出到2035年，深圳将新增170万住房供应量，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三种统称“公共住房”）各占20%，剩余40%为商品住房。其中公租房租赁价格约为市场价格的30%，安居房价格约为市场价格的50%，人才房的价格约为市场价格60%。
骆红琴表示，目前深圳13个人才房项目稳步推进，建成后将提供25538套房，体现了各级政府解决住房问题的决心与行动力。
6 人才房是否会对深圳房价产生影响？
“新房在供给侧大规模放量，二手房参考价控制炒作，已经成为抑制房价上涨的长效机制，房住不炒深入人心。”李宇嘉认为，由于市场因素影响，选择人才房的人群会明显增加，而户型偏大对换房的需求也不再紧迫。总的来看，不仅解决了急迫的市场需求，而且还稳定了市场预期。值得一提的是，人才房在上市方面会受到严格的限制，满10年才可售，以避免价格套利，同时对换房也有影响。
“这种供给侧的改革，未来还将继续显现其稳定市场预期、稳定价格的效果。”李宇嘉说，比如近期即便市场下行，但集中供地依旧坚持“限房价、限地价、竞配建”，而且还将商办用地改为住宅用地。未来，深圳土地供给侧改革、住房供给侧改革继续推进，房价稳定、预期稳定的效果进一步夯实。
而对于深圳未来房价的预期，骆红琴则认为本次人才住房配售出台，将会对深圳房价的居高不下，起到一定的缓冲作用。既提升了居民的居住幸福感，又对房价的平稳发展起到了很好的补充作用。最终实现深圳居民各个层次不同的需求。
南都·湾财社见习记者 陈镜安 记者 孙阳
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