对房地产行业来说，房价和人口是一对天生的CP。
我们拿2019年公布的天津各区的人口跟房价做个对比，就能清楚的发现规律。
新房均价为2021年3月份签约价格
总体来看，人口密度与房价基本成正比。
第一梯队的市内六区人口密度高，相应的房价也高。
和平区人口密度最高，达到了35000人/平方公里，房价自然也是最高，新房成交均价5万2左右，二手房均价达到了5.8万左右。
实际上和平区人口还有一个反常指标，户籍人口是41万，也是全市唯一一个户籍人口大于常住人口的区。
就算一个不了解天津的人从这个数字也能看出来，和平的学区属性有多强，每个早晚高峰和平各个中小学门口从四面八方“急行军”过来的家长就是力证。
为什么不住在和平？两三百万只能买个独单，怎么住？
都知道最好的学区房是书房，独单哪来的书房，毕竟居住环境也是教育的一部分，在一个逼仄的环境下成长的孩子，说对身心没影响，估计没多少人会信。
就冲这一点，海教园就有自己的生存空间。
第一梯队的河北区最反常，第二梯队的西青和津南像搞反了一样，后面着重分析。
第三梯队的远郊五区体现的最明显。
武清人口密度高出一大截，房价也高出一大截，宁河人口密度最小，房价在全市也是最低。
这个逻辑比较简单，大家都很好理解。
需要着重分析几个不正常的区，能发现一些楼市的底层真相，比如说河北区。
河北区人口密度3万3，全市第二高，仅次于和平区，也是唯二能过3万的区域。
按照人口与房价的关系，它的房价得比南开河西高，实际上河北的房价已经是市内六区最低，甚至都低于红桥了。
红桥最贵的惠灵顿均价4万5，河北最贵的天阅海河均价3万8。
要知道河北区不仅人口比红桥多32万人，GDP也是红桥的两倍还多，忒不讲道理！
更气馁的是，河北区每个月新房成交量只有四五千平米，红桥区还有八千平米。
问题出在哪里？
河北区89万人难道都住的很好，不需要买房，不需要改善吗？
恰恰相反，如果去过河北区建昌道、王串场、月牙河、靖江路就知道，很多房龄都是30年起步。
不少还是当年唐山大地震后盖的三百万，抗震里、胜天里、胜灾里……小区名字都是满满的年代感，几乎都需要改善。
河北区有大量的刚需、刚改需求！不需要怀疑！
只不过这些需求的预算大量集中在140-180万，看看河北区二手房成交就知道了，大量的80万左右、100万左右的老破小。
因为守着河北这个刚需刚改大水库，所以未来城闷声发了大财，2018年年底开盘以来，2019、2020连续两年全市销冠，每年都能卖30多个亿。
所以，金钟板块的城东春晓去年四个月签约734套，绝对的黑马！
我给一些买房人也推荐过未来城和金钟板块，但是我从来没推荐过北仓示范镇和双青。
原因无他，河北区刚需刚改的需求很旺盛，而红桥则要虚弱很多，为什么呢？
红桥人口少是一方面，来看另一组数据。
天津2017-2019年三年棚改清零，市区拆迁了147.33万平米，6.24万户。
单一个红桥就拆了73.77万平米，3.33万户，占了半壁江山。而河北只拆迁了19.65万平米，1.1万户。
红桥区拆迁面积是河北区的3.75倍。
也就是说，红桥区的刚需刚改需求，政府已经帮着完成差不多了，而河北区只能靠市场经济（基于天津现阶段的财政状况，除了地铁建设拆迁，其他拆迁都基本停止）。
对于开发商来说，金钟板块的地还能拿，对于买房人来说，房子还能买。
你只要时刻记住，河北区有89万人，是全市人口密度第二高的区，就会很坦然。
还有两个不按套路出牌的区域，一个西青，一个津南。
按照人口密度排名，西青人口密度比津南低，房价却比津南高，不讲武德。
两点原因。
1、都知道环城卖的是市区外溢，西青卖的就是南开，而南开人口则是市区第一名，抱大腿傍大款是板块生存法则之一。
西青大寺马上就要入市了，傍着老梅江这条粗腿，房价梯度就有保障，我给它定义的地段价值等同于华苑西。
2、津南的均价是全员平均，连小站都算进来了，而西青基本上派出了精锐，中北镇、李七庄、精武镇、张家窝都是离市区近的板块。
离市区远的王稳庄、辛口还没有房地产市场，王稳庄如果开始开发，房价一定比八里台镇还便宜。
文章篇幅有限，不能全部展开说。
这张天津各区人口密度表，开发商的投拓部门和有投资属性的买房人需要再研读。
房价长期看人口——任泽平！
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