最近写了高新区的几个新盘去化，就继续写一篇，高新区的板块分析，由于相关内容也比较多，这次就从几个点切入看看。
高新区简介说到福州高新区很容易联想到闽侯南屿一带，不过从官方的介绍来看：
1991年，福州高新区成功获批全国首批国家级高新区。福州高新区实行“一区多园”的管理模式，下辖海西高新技术产业园、生物医药和机电产业园以及洪山、仓山、马尾和福州软件园等6个园区，并于2013年7月开始托管闽侯县南屿镇和上街镇5个村，整合后的福州高新区总面积约193.07平方公里（其中规划建设面积约66平方公里）。
分析：对于高新区的由来，从规划来看，并不是目前认知上的南屿一带，而是包括仓山、马尾等多个园区，2013年的时候才正式托管闽侯南屿镇和上街镇的5个村。当然今天要聊的也是平常所共识的闽侯高新区。
同价位区域分析对于闽侯高新区，由于处于福州郊区，很容易在买房过程中，被拿来与其他几个单价或者地段接近的板块做对比参照。目前比较容易关联的应该就属马尾、三江口、帝封江等。
马尾区：福州的老五区之一，由于被鼓山隔断，导致进出城区的距离被拉长，加上一直不是政策加持的地方，虽然前7年的房价也一度和福州二环外的几个板块接近，不过这3年的楼市冷淡期，下滑幅度巨大，而且就算今年放开落户，区域依然没有任何显著改变。目前区域最大的预期在于，地铁2号线东延线已经落地，不过预计开通时间是2027年，时间依然漫长。
三江口：福州前几年开发的板块，作为东进南下的桥梁，被泰禾拖累了一段时间，目前区域也划片了几个片区，樟岚区域靠着清华附中做到了较高去化，梁厝主打双地铁交汇站，清富片区目前最惨淡，滞销严重。对于板块而言，虽然也规划了不少市政配建项目，但是从整体规划看，更像是被定位成福州的接待中心，未来区域的城市界面可能会不错，但是留住人口的动力目前并不大。
帝封江：地处南三环外，这两年的开盘多次刷屏福州购房圈，近期新盘开出了低于2w的均价，对于同价位的郊区板块，打击力度还是不小。虽然有地铁线路交汇，但是除了滨海快线外，另外两条地铁线路都属于末站，进出并不算方便。由于板块仅仅被两个房企开发，所赋予的压力较大，加上其中一个房企目前处于紧急状态，未来区域的商业配套是否能成型，可以说有很大不确定性。
高新区：地处闽侯南屿镇和上街个别村落，区域建设不少办公大楼，吸引高新企业入驻。虽然地处闽侯县，但是距离市区较近，同时由于区域不限购加上首付20%，吸引了不少投资客和外溢刚需。
区域目前除了北侧一小部分有二号线加持外，南屿一带都没有地铁，虽然近期有传言地铁预期，但是站点依然不多，覆盖范围也有限，加上落地的周期，短时间内区域的出行依然没有太大优势。对比上述区域，还有个绕不过的话题就是目前高新区并没有划区，户口问题还是没有解决。
板块居住幸福感对于郊区的购房者，来聊一个居住幸福感的话题。对于居住幸福感而言，个人感知上，主要在日常工作出行开销、区域融入度、生活配套完善度。为何会说高新区的居住幸福感更佳？
工作出行开销：高新区地铁加持度不高，不过不同点在于，对于不少购房者而言可以选择在高新区或者金山办公。对比与帝封江和三江口，虽然地铁线路较多，但是这两大区域从目前规划看，未来的工作出行还是需要靠地铁，虽然地铁缩短城市生活圈，但是从幸福感来说，依然不抵房子就在工作圈内。
区域融入度：这是一个比较有意思的点，对于高新区而言，吸引了不少外地刚需外溢，尤其以工薪阶层为主。相比于福州老城区而言，“老福州”这个梗也是挥之不去的障碍，动不动出现的拆迁户和福州话，让外地入榕打拼的购房者，很难找到认同和融入感。所以在一个新型板块，大家可以用平等的姿态共同生活，整体的融入度更佳。
生活配套完善度：对于生活配套而言，目前高新区在商业上已经有正荣财富中心、信通中心等，近期也即将开业高新区万达，相比较其他三个区域，商业上更优。最近也对教育做了一定的政策优化，从整体的生活配套上，区域也基本已经落地成型。
同质化产品的隐患虽然高新区现在比较火热，吸引了不少购房者，不同于前几年的新盘，在产品定位上还有弹性，对于近年的高新区楼盘而言，有个比较明显的隐患：同质化的刚需产品定位。
区域近年开出的：融创未来海、融侨誉江、国贸九溪原、中海观澜府、国贸学原、福晟印江南等。
全部清一色定位高层住宅，容积率都不低，在户型上以大量的100平以下小户型为主。不少以端头89-95，中户68-78，做连廊产品，在梯户比，3梯6户，2梯5户也是比较常见。
对比市区的板块而言，低于80以下户型楼盘并不算多，大部分连廊产品基本以端头110-125，中户89-99为主，个别设计130以上的两梯两户小高层。
当然从目前区域的购买力分化也确实如此定位更好去化，不过对于购房者而言，区域大面积新盘都以同质化刚需产品做定位，未来的天花板也一定程度被限制。同时在居住舒适度上，小户型高层住宅，所带来的就是人口密度的增加，也较大程度影响了未来的项目保值。
未来引商的困境对于高新区而言，要发展肯定需要引入大量的高新企业，带动区域的人口流入。由于个人从事的行业比较贴合，从目前整个福州的就业圈来说，都不算太好，依然还是以前十年的几个老牌传统企业做主打，但是传统行业受到市场份额收缩和外部冲击都是不可避免的。
近年福州除了高新区，又在长乐打造了滨海新城，加上福州新打造的CBD区域，可以说福州的办公区域分布也比较凌乱。当然对比与园区的分散，更差的环境在于外来企业的引入，虽然近期高新区也有腾讯云入驻的消息，但是实际情况也仅仅是挂个牌。
如果在未来依然不加大力度吸引外来企业，对于高新区的发展也将呈现较大阻碍。当然对于这个问题，影响的不仅仅是高新区，福州目前大部分板块都存在同样的问题，虽然规划都很丰满，但是规划出来的一座座CBD，如果没有人入驻，也将是一片空楼。
板块总结对于高新区而言，对于不少购房者的吸引力确实不错，自身的优势以及预期也是比较明显，加上区域的人口总量也明显高于其他郊区板块，相对的居住幸福感也更强。
对于购房者而言，依然需要考虑自身的生活圈，毕竟长距离的出行，对于高新区不少区域而言，短时间内还是比较不方便。
对于投资客而言，区域目前同质化产品严重，未来市场的稀缺性和天花板都要更深入思考。
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