知识城，可算是近年热度比较高的的板块之一。
特别是去年知识城建设10周年，一二手房价急速上涨，二手房价一度冲破4万/㎡。
而在今年年底，知识城核心区有新货上市。
万科幸福誉、升龙·学府上城部分房源的吹风价，低至2字头。
房价已重回2018年，你会入手吗？
全款入场，不是市中心大户型的专属。
万科幸福誉，将在本月18号左右正式开盘。
项目推售J5、J6栋的88-164㎡三至四房，单价预计在2.65-3.5万/㎡之间。
2.65万/㎡还带精装修，比之前吹风价的2.7-2.8万/㎡还要低，即使是北向88㎡单位的价格，也是相当香了。
难怪，即便是万科幸福誉的内测选房，也是要秒抢了。
而南向88㎡单位，采用横厅设计，大概单价2.8万/㎡左右就可以拿到，仅仅比北向贵1000-1500元/㎡左右，所以深受买家追捧，开发商要求全款认筹。
164㎡四房，吹风价2.9-3.4万/㎡。
值得一提的是，北向88㎡三房以及164㎡四房，虽然不用全部全款，但认筹参考全款、首付七成、首付五成、首付三成参与冻资。
不要以为资金要求苛刻，就无人认筹。
从阳光家缘网查得，项目已拿到J5、J6栋的预售证，总货量仅290套，而认筹量高达600多组，认筹量超出货量一倍多，热度非常火爆。
据悉，项目已停止冻资。
从地理位置上看，这两栋距离14号线何棠下站不到200米距离，堪称是整个万科幸福誉中，坐地铁最方便的产品之一。
当然有得必有失，他的缺点也是显然易见，靠近九龙大道，受主干道的噪音影响较大。
同样是地铁盘的项目，还要升龙·学府上城。
项目首推的一期的位置，与旺村地铁站的距离200-300米，步行也是非常方便。
一期规划有9栋住宅，将首推1、7、8、9栋，2梯4户设计，涵盖96㎡三房、130㎡四房、135㎡四房以及143㎡四房。踩盘报告：知识城升龙首盘不鸽了，3万左右，能买吗？
可选户型较多，主打刚改买家。
据了解，项目均价大约在3万/㎡左右，最小户型96㎡的准入门槛大概在总价280万左右，吹风价2.88万/㎡起，预计在12月中下旬开盘。
但与万科幸福誉不同，其首推的一期产品没有直面主干道，而是被幼儿园和托儿所遮挡。
升龙·学府上城，最大亮点在于体量大、配套多。
其体量达270万㎡，自建8所学校，包括4所幼儿园（托儿所）、2所小学、1所九年一贯制学校和一所完全中学（即华附知识城校区，预计明年招生）。
不过，由于项目是汤村旧改项目，未来教育配套上安置房、商品房共享。
商业上，规划超88万㎡的商业体量，包括购物中心、商业街、写字楼等业态。
同时正因为体量大，其商业配套需要长时间打造，业主有一段的时间需到绿地缤纷城、合景悠方等商场消费。
值得注意的是，这个项目有“鸽”的历史前科，后续的兑现速度需持续关注。
两个知识城地铁盘上新，受益的都是买家。
2字头的价格，突然杀了个回马枪，几乎秒杀所有知识城的一二手楼盘。
目前，知识城在售一手住宅项目并不多，除了这两个盘，近地铁盘的主要有越秀星汇城TOD、时代印记、康大龙祥汇。
其中，康大龙祥汇在售别墅产品，维度不同，不作讨论。
越秀·星汇城TOD为地铁14、21号线及新白广城际交汇的镇龙站上盖，引进公立广外知识城实验小学，均价2.6万-2.7万/㎡。
时代印记为红卫站上盖，属于知识城板块北部，均价2.2-2.74万元/㎡左右。
但这些项目周边配套较少，仅依赖自身规划发展，与知识城核心区两盘的价差不大，因此这些项目暂不是两盘的竞品。
目前，知识城现在一二手价格倒挂，一手房价格比二手房价格低上不少，确实是入手的好时机。
万科幸福誉二手放盘价格（图片来源：链家）
有些买家会问：一二手价格倒挂，买入知识城房子是不是意味着一入手就被套牢？
首先，目前知识城二手房均未纳入指导价小区名单，不受指导价影响，因此房价才会稳步微涨。
其次，知识城有准自贸区名头加持，产城融合概念较强，即便房源几乎未满五年，与牛奶厂等纯住宅未满五年板块相比，房价表现比较坚挺。
其三，从第一批集中供应的两宗容积率1.2宅地来看，知识城住宅可能准备转型，未来入手知识城的门槛可能变高。
而知识城的旧改项目，虽然体量很大，但目前严禁大拆大建，新增供应周期肯定会拉长。
最后，新盘比起二手性价比高一些，而本批产品的区位价值不比二手房差，如果意向知识城，是完全值得入手的。
当然，考虑买大户型的买家，可能要慎重。因为总价500-600万，在知识城这个区域里，价值不一定能受到认可。
这个价格，可能在老黄埔、科学城选择小一点的户型，未来更容易出手，毕竟目前房价与区域价值几乎划上等号。
当然，目前受到增值税免征2年改5年、各种限价的政策影响，房子的预期升值空间正在消失，且自持至少5年以上。
短炒思维是不可取的，选择入手就要做好长期主义者的自觉。
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