论起青岛楼市之前几十年的造富神话，最强王者，非浮山后莫属。
市南东部沿海、崂山区浮山前，这些地方虽然凭借山海资源稳居青岛楼市的“九五之尊”，但是，这些地方当年起点并不低，有些优质小区一开始就不是普通人摸得着的。
西海岸？虽然这几年看起来建设很猛，发展也很快，但毕竟还是显得稚嫩了些，没有受到普遍的认可。
至于市南西部、市北、四方这些老城区，遍地上世纪八九十年代老旧建筑，放眼望去满眼银发苍苍，几十年一路下来，连通胀都没跑得过。
浮山后的楼市有多疯狂？25年前几万块钱一套房，现在就几万块钱一平米。
就在今年6月12日的上午，浮山后某楼盘二期正式开盘，原本计划推出342套房源，但是因为认筹人数太多，再临时加推了一些，最后的结果是，当天卖出346套，总销售金额接近16个亿。
看看价格，高层单价接近3.3万元，小高层要再贵上个两千多。平均每套房源总价440万左右。如果按照30%首付，贷款30年来看，在这家楼盘买一套房，首付需要付130多万，月供接近1.5万。
如此房价，多少人能负担得起？为什么如此昂贵的小区，还有如此多的人争抢？
智联招聘提供的青岛2020年的平均薪酬是7738元，2021年的数据不会偏离太多。众所周知的是平均薪酬还不是中位薪酬，有句话做“张家有钱一千万，九个邻居穷光蛋，平均起来算一算，个个都是张百万。”，事实上，在青岛能做到月薪7738元的，只是少数人。
稍微计算一下就可以得出一个结论：
不管这样的热销场景是几百套房子真实卖出去了，还是作秀走各种套路“卖”出去了，有一点不容否认的是：
这个小区的价格，绝不是一个来闯青岛的年轻刚需凭十年寒窗、悬梁刺股，996、007就能买得起的。
再扩大一点就是这个结论：浮山后的房子，刚需已经够不着。
浮山后的楼市，几十年来，为什么涨价这么猛？我们得慢慢道来。
浮山后，很多人第一印象是这片区域位于浮山的后面所以得名浮山后，其实这种说法是不严谨的。浮山后和辛家庄、灵山卫一样，是古村落名。除了仅仅存留在公交车站里的洪山坡、河马石、大埠东、小埠东这些记忆里的早已消失的村庄名称之外，当年的浮山后，真的有一个名叫“浮山后”的村庄存在。根据村史记载，浮山后村村民以王姓为主，大约在明末清初年间迁徙至此，迄今已经有几百年的历史了。
1994年，浮山后划归市北区管辖，并开始大规模建设。在城市化大潮之下，浮山后村落已经消失不见，原来的浮山后村民被安置在浮山后五小区，但古村的名称，已然变成了现在一个个社区的名字，并且沿用至今。
任何城市片区，从建设到完善，都是一步步完成的，浮山后也不例外。刚刚开始建设的浮山后，举目四望，一片荒凉。
记忆无误的话，那时候浮山后只有一趟到台东的公交车，28路。紧随其后的几年，又加了两趟公交车:307路和308路，然后，没了。
浮山后其它的公交车，都是2000年以后才开通的。
1994年的浮山后，什么概念？
给大家几个数据：五四广场，建成于1996年，香港路永旺佳世客，1998年开业，家乐福名达店1999年才对外营业。
连五四广场都没建好，辛家庄还是个如假包换的庄，那年代的青岛人，香港路上的房子都接受不了，对浮山后的印象可想而知。
这么说吧，2000年前后的青岛人看浮山后的感受，大概相当于现在的青岛市南市北老土著去西海岸转了一圈看房，先在唐岛湾、积米崖溜达了一圈，觉得新建的几个大商场还不错，配套还可以，正想着要不要再转转，走到新城吾悦广场门口就有贼眉鼠眼的中介主动凑了过来：先生，您要不要看看柳花泊附近的房子？
现在让很多青岛人在薛家岛、唐岛湾买房都得捏着鼻子，还有很多人高喊“买房不过石油大学”，让他们一步到位买柳花泊，这小心脏真受不了。
对，当年的青岛人，买香港中路、辛家庄都得捏着鼻子，还有很多人高喊“买房不过青岛大学”，让他们一步到位买浮山后，这小心脏真受不了。
更别说浮山后的地理位置先天不足，倒阳坡，好房子讲究背山面水，咱这浮山后推开窗户看一堵大山算怎么回事？
2000年前后，有人找到我外婆，说愿意用浮山后半个单元的房子，换我外公在黄台路附近的一套房——根据时间推论，有可能是浮山后二小区。不出意料，被老人家严词拒绝。
浮山后半个单元6套房子，从101一直到601，就想在老市北大庙山换走老娘一套房？做梦呢？休想！
当然，如果当年外婆答应的话，现在风水师老妈的画风大概是这样的：
浮山后的房子在当年青岛人眼中的地位，可见一斑。
没有地位，就只能便宜。
但是，足够便宜，就不怕没有人来。
老青岛瞧不上这块地方，自有人瞧得上。
由于2010年以后浮山后的低房价，大批刚刚毕业前来青岛工作的外地大学生，最终选择了这里购房置业。最早的一批浮山后居民，除了周边几个村改项目以外，大都和仲家洼有关系，这里按下不表。但后来的浮山后，腾飞的秘诀就是一类人：外来刚需。
毕业以后，风水师进了一家崂山区的外企工作。
进了公司的第一反应是：公司外地来的同事，怎么个个都在浮山后住，就我一个人苦逼的往市南西部跑！？
当时那些30-35岁上下的70后公司中层，基本上清一水买房买在浮山后。
实验室经理住在洪山坡，QA住在四小区，项目主管买了拆迁户的房子，住在温哥华花园。
25岁以下，像我一样的新人，基本都在浮山后租房住。工作那几年，也陆续有同事买了房子，基本也在浮山后。
不管是跟我一起毕业后来青岛打拼的同学，还是朝夕相处的同事，乃至网上认识的网友，大部分都买了浮山后的房子。
理由无他，浮山后房子便宜，真便宜。奥运会那几年，其实浮山后的房子相比2000年时候已经涨了好几波，但还是便宜。
当时还记得一件印象很深的事情，当时跟某同事聊天，说你们住在浮山后，真幸福，我天天从市南西部跑到这里，来回跑，真累……
同事白了我一眼：我跟你换，我跑，成不？
不要奇怪，当时的西镇，房价是浮山后的两倍左右。再后来，我曾经动过买东城国际的心思，但最终没有买。
东城国际，我没买，自有人买，我记得我的三位研究生同事，都咬牙买了这个小区最小的户型，虽然可能首付都是借的，但终究还是有了自己的家。
当年，很多青岛土著的第一印象是：“买浮山后的都是农村大学生，都些土老巴子”。
但是很多青岛人，包括风水师本人，都没有意识到的是，农村大学生是农村人不假，但是他们有另一个身份——大学生。中国的大学，1999年才开始逐步扩招，2005年之前的大学毕业生，比现在的研究生还值钱。而且在浮山后购房的大学生里，还有大批山东大学、中国海洋大学毕业的211、985重本大学毕业生，甚至还有很多硕士、博士毕业生。
浮山后的大部分购房者，尽管当年囊中羞涩，但作为一路高考拼杀过来的佼佼者，不缺学识，不缺眼界，不缺拼搏精神，他们所需要的，仅仅是一个证明自己的平台，需要的仅仅是时间。
青岛绝大部分区域老土著尽管还把浮山后的购房者当成“老巴子”对待，但土著们的学历、素质，其实是不可以和浮山后的年轻购房者媲美的，相差太多。
那你说这批大学生到了结婚生子的年龄，有过当年读书考试跳出农门经历的他们，会以一个怎样的态度去培养自己的子女呢？
随着浮山后的购房者陆续成长，这些人一步步走向了人生的巅峰，很多都成了公司的中层、高层干部。当然，他们也逐渐到了结婚生子的年龄。
而浮山后的相关配套，在这一时期才开始爆发：
2010年，青岛第二实验中学招生。
2013年，青岛齐鲁医院开诊。
2014年，合肥路永旺开业……
更重要的是，浮山后的学校医院配套，不仅有量，还有质。各路研究青岛学校的头条大V们，不约而同的指出，以江苏路小学、26中为代表的老市南的传统优质教育区域，被浮山后的二实验、65中快速追上，甚至超过，已经是不可避免的趋势……
为什么会这样？刚才说了，浮山后的那些购房者们，当年都是身经百考，脱颖而出的佼佼者，这些人结婚以后再抚育子女，对子女的教育，怎么可能不上心。而有大批优质生源在源源不断地供出来，这意味着什么？
不言而喻，浮山后成了青岛教育最优质的的区域之一，嗯呢，您懂得。
分数面前，人人平等。在“家长焦虑”之下，浮山后终于在整个青岛获得了认可。各位望子成龙，望女成凤的家长们，面对浮山后的优质学校，终于放下了“老巴子”的成见，从青岛各地，蜂拥而来。
2016年以后，浮山后的房价，终于涨到了一发而不可收拾。随着青岛第二实验中学，65中的走红，房价更是扶摇直上。到了近几年，终于成了我们看到的样子，楼市开盘，千人争抢：
这些购房者都是什么人呢？有早先浮山后的购房者，原来的2、4、6小区已经进入了老破小的范畴，需要改善再买新房；也有从市北、四方、沧口过来的城市土著，为了孩子上学，卖掉原来的房子，重金押注……
老土著家里不缺房，以房换房，所付出的并不多。而浮山后之前的“农村大学生”购房者，现在很多都是企业中高层管理人员，技术骨干、销售精英，手里自然也不缺钱，为了孩子上学，上来就豪掷千金。
但是，只有一种人在哭泣，那就是刚需。
浮山后，当年为青岛的最多的70后、80后刚需提供安家造梦的地方，现在已经用房价对后来的90后、00后刚需关上了大门。如今的青岛虽然依然红瓦绿树碧海蓝天，然而十几年前接纳了最多的刚需的浮山后，现在已经没有了刚需的一席之地。
原来为刚需而生的浮山后，现在刚需再也买不起了。
浮山后完成了一次华丽的转身，但是初心却丢了。
浮山后，房子涨成这样，未来是抄底还是逃顶，是一个严肃的话题。
但事实就是这样。你不知道真正的顶和底在哪里，何时到，顶点是多少。浮山后楼市也是这样。价格超过3万，就已经变味了。然而还在往上奔，到底能奔多少，啥时候到顶，那就不好说了。
浮山后这个地方，学校、医院、菜市场是不缺的，生活配套很好。普通刚需、刚改生活，足够了。但是浮山后毕竟风水上处于“倒阳坡”的大势没有变化，房子虽然没问题，但是缺的是有品质的房子。
房子越盖越密是常态，密不透风的大板楼甚至成了青岛楼市反面教材，品质小区所需的绿化、外立面、景观中轴之类，根本无从谈起，公摊大得惊人，居住毫无舒适度。
至于山海资源，公园绿地，地标性建筑、大型休闲娱乐设施……浮山后就别想了。本来规划给刚需的地方，建这些东西干吗？给你个浮山爬，就不错了。还有什么视觉通道，本来就是推开窗户一堵山， 咱不提这个也罢……
有谚云，山后无豪宅。浮山后的房子，就算再贵，也只能算贵的房子，跟豪宅毫不沾边。
这就决定了，浮山后的顶是有限的。它依靠学区获得了中产阶层的青睐，但是无法更进一步，跨入上流阶层，去PK市南和崂山。
不要小瞧西海岸，西海岸的唐岛湾、灵山卫两大滨海板块能不能PK市南和崂山，最后完全取决于发展，但浮山后的天生地理禀赋有限，做不到这一点。
浮山后房价已经“超三奔四”，而且注定不能跨入上流阶层，这意味着，浮山后的房价升值空间，已经非常有限。
更重要的是，随着90后刚需被拒之门外，浮山后未来生源质量，恐怕也难能保证。
前阵青岛“七普”人口数据显示，青岛市南人口已经老龄化，负增长，市南区也出现了严重的老龄化，市北区2020年的数据相比2018年、2019年，也有负增长现象。
当然，负增长的可能只是老市北、老四方、水清沟这些地方。浮山后正值壮年，很多业主还打算生二胎、三胎，浮山后的人口，短期内还会增加。
更重要的是，为了浮山后的优质学校，，很多家长可能会选择卖了其它区域的苏穗宗风格的老建筑，选择浮山后的新房，进入浮山后。
所以，真正先撑不住的，应该是市内四区大量存在的“苏穗宗”风格的老建筑，这些老建筑相比周边新建楼盘，在入住率，人气方面，已经出现了非常大的反差。
但是，浮山后已经是“浮山后人的浮山后”，纵使有学校，纵使有医院，作为刚需，我为什么要使出浑身抖擞的力量，花上百万的首付，背每个月1.5万的沉重月供，去跟先来一步的土著以及师兄师姐们拼杀、争抢这个地方呢？
毕竟，师兄师姐们，你们当年囊中羞涩的时候，也没跟更早来青岛一步的土著们，拼抢当时市南稀缺的教育资源，而是默默在浮山后制造了一个青岛升学率优质的区域，那90后、00后大学生们，未来就不能再造一个“浮山后”出来吗？
浮山后，当年意气风发的屠龙少年，也最终离当年的初心渐行渐远，最终成长为一条巨龙。
那么，现在纵观青岛楼市，辛安、白云山、高新区，你们这些新一代的屠龙少年， 准备好了吗？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
如果你喜欢我的内容，不如转给更多需要的朋友。
关注我，持续输出青岛房产优质内容。欢迎大家关注。
