2018年,常熟楼市百花齐放,市区、乡镇及各开发区共有26个楼盘陆续开盘,约5300套新房住宅涌入市场,楼市热闹非凡。常熟土地市场延续2017年的高频次竞拍,1-7月共供应91.94万方商品房住宅用地,涉及金额约137亿元,常熟楼市库存严重。

常熟最新房价走势图(高库存下的常熟楼市将迎来降价潮)(1)

近五年常熟土拍情况

常熟由于与苏州、上海特殊的地理关系,加之近两年的快速发展,吸引了一大波外来购房者。城市化的快速发展涌现出海量“土豪拆迁户”,楼盘的快速去化让开发商对于价格的预期一高再高,土拍价格一路上扬。如今,购房者不得不面的现实是,市区新房普遍是叠墅、大平层此类豪宅,乡镇及开发区新房普遍1.5万/平左右的价格。

常熟最新房价走势图(高库存下的常熟楼市将迎来降价潮)(2)

市区

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乡镇及开发区

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高库存下的担忧

常熟楼市土地库存高企,纯新住宅楼盘即将接踵而至,2017年将近3.1万套的楼市去化量已逐渐掏空购房者的热情,2018年上半年多个项目开盘去化仅五成左右。如此楼市,让人回想起2014年常熟疯狂打折促销的新房时代。

而另一个担忧,即是最近由 一家叫“标准排名研究院”机构发布的2015年《中国50大鬼城排行榜》,引发舆论的轩然大波。

上榜的前50个城市中, 常熟 赫然在列。

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大部分新城建设,速度才是决胜的关键:“一年成名、三年成型、五年成城”。 几乎像流水化作业, 好像搞个新城,就跟种大白菜一样容易 。

中国工程院院士员郭仁忠说,全国新城区规划人口已经可以住到34亿。伴随这种大幅快速扩张的政策,恐怕未来会出现更多的“空城”和“鬼城”。

丨鬼城为何如此令人畏惧丨

用汉白玉的价格卖白菜

新城造城成热,伴随而来的是新城的买房热。可悲之处就在于此,很多人以为博高价买了支潜力股,殊不知是高价买入一颗大白菜。

首先,如上文所说,新城的含金量并没有想象的高,全国各地都是新城。 其次,新城已经沦为炒作的工具。

你买入的新城,殊不知三年前可能还被叫做“鬼城”,三年后的新城,和三年前的鬼城有什么区别?

并没有。

人口依然净流出、企业依然不过来、本地人也不来这里住。

可能唯一的区别是,因为棚改和去库存,房价涨了,博傻的人变多了。

目前的很多新区,就是一层被镀上金的大白菜。

投资客希望炒出汉白玉的价格,但实质上,白菜就是白菜,可以批量生产,可以短周期成型,甚至可以在风口上骗几个傻子接盘。

但,时间不会骗人。

风口过后,鬼城依然是鬼城。

当利好已尽出

大批量造新城的逻辑是,政府需要快速的卖地,卖地的原因是,地方政府的债务高筑。

当火已经烧到屁股上,都快还不上债了,你还指望政府耐心培育新城?

有粉丝问我,凭什么老市区房价10000元/平,新城房价15000元/平?

老市区有配套,学校、医院、交通,企业,新城什么也没有,就敢要15000元/平?按照正常的逻辑,老市区房价10000元/平,新城房价应该是5000元/平才对。等新城人气聚集、配套也起来,新城的价格才会超越老城,从5000元慢慢变成15000元/平。

但这样的话,受益的是买房群体,是接盘的韭菜。

凭什么让韭菜赚钱?

所以,新城只给你画一个大饼,然后地价直接拉起,翻倍,房价也直接翻倍——15000元/平,你买不买?

15000元/平,是已经透支了未来红利的价格。你买入的那一刹那,是不赚钱的,所有价差,所有利润,已经被地方政府吃尽。

喝汤的代价

大多数接盘侠,买入新区,是不可能有利润的。毕竟肉都被地方政府和开发商吃了。小白们能期盼的,就是喝一口汤。耐心等待区域从预期变成实际利好。

即便如此,想分一口汤也是万难的。

2006年,天津滨海新区被国务院批准成全国第二个综合配套改革试验区。

当初的口号是,再造“下一个浦东”、是未来的“中国曼哈顿”。

但10多年来,滨海新区的响螺湾商务区和于家堡商务区,出现了大量烂尾项目,被称为“亚洲新鬼城”。

2017年,定位过高步子过大的天津政府开始反思,主动挤掉滨海新区水分,从万亿调整为6654亿,2018年天津放开落户政策,滨海新区人气才自此缓慢聚集,慢慢激发市场活力。

已焊死的车门

新城建设要经历3个阶段:初始阶段——快速增长阶段——成熟阶段。从初始建设到养成,至少要经历10年以上的时间。

这10年里,新城基本没有人气,没有配套,也就是我们常说的“鬼城”。

很多人因为买入新城而沾沾自喜,认为自己上车了。

殊不知初始的新城就是“鬼城”,一旦上车,车门就被焊死,你想抛盘都没人来接,只有经过10年以上漫长的等待,新区房子才有变现的可能。

虽然三四线的市中心是会转移的, 但转移是需要过程的,这种新城新区想要演变成下一个市中心,天知道多久,反正我们那四线小城市,这个市中心的转移过程时间度是30年。

政府划区建新城,归根究底是为了趁着这一波去库存的红利,招地产商引资,卖地赚钱。

至于卖地之后,这一波躁动一结束,新城变成鬼城,而鬼城还是鬼城,只留下当初勾勒出来的美好蓝图,像一把刻刀在接盘侠们不甘的心中时时搅动。

正是:墙外红了樱桃,墙内绿了芭蕉,墙上有人笑,墙角有人哭。

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