文丨武汉裴sir
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提问：您好！我是星球会员小白，请教一下您：夫妻婚内有贷款住房，被限购。如何具体操作JLHXC腾出购房名额？谢谢您百忙之中抽空解答一下。
回答：
一：多军有几个特点：
1，基本上不全款买房的除非是比较笋的盘或者房票用完了，或者无法贷款，追求新房笋或者二手笋的时候才会不得已选择全款。
2，多军尽可能追求笋盘、流动性的均衡，追求性价比，因为纯投资吗，追求干货不要溢价，比如品牌溢价或者学区溢价。
3，多军都是JLH的状态，因为只有这样才能用好每一分资金和房票、贷票以及首付3成甚至刚需优先的资格。
4，多军都会均衡资金情况下，合理加杠杆，因为涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。同样100万房子涨到130万，首付30万和首付100万买房，获得的收益前者是100%，后者才30%，剩下的70万明明可以继续加仓。
5，多军从来不轻易提前还款。因为 M2增速是12%左右，意味着货币购买力是持续衰减的。房价升值，除了获得房产增值的同时，债务通过通货膨胀缩水其实也是收益。
武汉热干面，裴sir吃不习惯，多年以前就几毛钱，现在得几块钱，购买力的衰减货币贬值意味着过去几百块房贷的时候你会觉得压力不小，如今却会觉得毫无压力一个道理。
二：
离婚的房产归属权，并不是拿着离婚协议书就能证明房子是自己的，后续的析产也是很多人关注的问题。
所谓离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，办理离婚析产的双方免收交易税费。
离婚析产分为以下步骤：
1、离婚双方到房产所在的房管局申请“离婚分割房屋登记”并提交材料，包括：不动产登记证、权籍调查成果单、购房合同、宗地图、房产分户图（一般购房合同中的夹页）、离婚证明、离婚双方身份证明、经婚姻登记机关备案离婚协议书或财产分割协议、
2、房管局收件、收费（住宅80元、非住宅550元，副本10元/本）
3、取得新房本（涉及到换不动产证，30个工作日出结果）
如果是无贷款的不动产，离婚析产走到这算是结束了。
但是有贷款的不动产就要涉及到第三方银行，更多详细流程见星球
《j离婚 析产的详细流程：》
4、中产阶层，真爱才敢离婚。过去我们因为爱情结婚，如今我们为了家庭和小孩更美好的生活而离婚。征信在升级，离婚要趁早。
提问：请问sir有武汉笋盘的信息渠道吗？在哪里去关注这方面的信息呢？新人，完全不知道如何着手去挖掘呢！？
回答：
一：
在16年房价暴涨之后，因为一级市场拿到的土地收益有限，所以对二级市场的开发商进行备案价打压，避免dfzf为房价上涨买单，所以2017-2018会有很多政策打压倒挂笋，多是网红盘，多数是毛坯，开发商没能备案精装。
新房政策打压倒挂笋见知识星球。
二：
楼市季节周期二手房笋，比如年底楼市比较冷不好出手二手房降价，比如yq冲击的武汉4月份以前蛮多笋的，现在楼市在回暖，金三银四推迟了一个月。
大家都不买的时节，就算是楼市弱周期，这时候对着急套现的房东而言就不利于出手就容易有笋。
三：
二手房陶笋相比新房陶笋更需要花精力，为什么？
(1)新房淘笋，考虑到武汉支撑力套现因素，跑盘圈定在三环区位 光谷东以及花山区域。
比如以大武昌为例，基本上就那么几个区块而已，新房每个区块平均也就不到5个楼盘总共也就是50个楼盘而已，加上汉口、汉阳合计不到200个主要新房盘即可。
比如大武昌：白沙洲三环内外、光谷东、光谷南，关山大道，花山，江夏27号线沿线、南湖片区、青山区、徐东。
(2)新房信息充足，只需要分析单独的某个区的某个盘即可。
而且开发商销售时候会对外释放大量的数据信息，而且因为这个楼盘价格是固定备案价可确定的，不像二手房，房东不定时不定期不定心态下的经济状态下，割肉套现，这个精力就太大了。所以啊，根据自身的价格预算，自己的工作地行业，一下子就能排除50%的楼盘了，这样可选的范围就更窄了，基本上就能最终确定大概10个楼盘即可，难度并不是太大。
新房本身有政策打压，上车门槛低，故而一般本身就比二手房相对更笋一些，交易税费也低，同样的预算可以加的杠杆最大，可以获得的面积也一般更大。过去几年新房笋比二手房笋盘多太多。
2，新房跑盘200套，二手房岂不是要更多？
很多新手买房主要是刷链家、搜房app，来查询笋盘房源信息，如果纯粹是这种手法，我觉得基本上很难成为专业多军也很难获取到比较笋的房源。
网络购房app的作用是什么？
纯粹通过网络的方法只能了解市场的大概和市场的大致行情和平均的区域价位。比如你能感受到季节性周期等，也可以看到这个阶段小区的大致价格信息，但是卖出的时候往往房源已经是几个月前成交的了，有一些滞后。
网络app 就连新房信息都不能够很及时，不然裴sir 就没必要做知识星球沉淀武汉楼市资讯分析了。
因为裴sir多年以前看房就是看网络购房app，实时性太差，很多品质、缺陷、开发商口碑等信息平台根本不会告诉你，更何况是区域的价值呢，有些楼盘都卖完了还挂着呢。
3，笋盘本质。
笋盘本质是房东缺钱或者有其他目的想要及时套现，市场行情不好或者区域支撑力弱，买的人太少，一周卖不出去，又急用钱，或者想尽快处理完卖房事宜，房东只得割肉让利尽快出手，这才是本质。
楼市行情不好的时候，房东会想办法给小区的门店释放房源信息，要知道武汉的新房数据都是被人购买的，有些小区的中介还会挨个给房东打电话问卖不卖房，租不租房，裴sir天天都会遭受这种电话轰炸。他们这种区域小中介的信息价值就很高，当然他们也会有周边好几个小区的房源信息，能和他们打成一片，信息效率就会高很多。
4，选定区域提高看房效率。
比如裴sir星球中做IT互联网行业的比较多，那么基本可以确定片区，光谷片区，那么就是花山、光谷东片区、光谷火车站11号线区域、关山核心、光谷南 大概5个片区，每个片区找3-5个专业点的小中介，深耕当地片区二手房的，这些人就可以帮你高效的获取信息。为啥大家链家看房，最终又要转到小中介呢，就是因为小中介吃透了小范围的房源，平台大中介不可能做到了解到这么多小区的房源信息的。
5，有哪些常见的笋盘。
归结起来有八大类：
着急置换、欠债、救企业、信息不对称、闹离婚、出国变现、治病、分家产。
6，然而所有的笋盘都要确认清楚，是否有硬伤，复杂的债务关系等。
《2020年关于武汉陶笋干货分析》
提问：商贷转lpr后，是不是能转公积金？
回答：
商贷转 LPR 后是可以转公积金的。纯公积金贷款利率比较低，所以就不需要转LPR。美联储降息周期到来，而且是接近0利率，全球央行必然跟随降息，否则就会被美国严重收割，所以比较建议大家切换LPR，这样月供会减少。
提问：新人首问，纯投资光谷瑞园要认筹了，是去认筹还是有什么盘更推荐投资的，二套，手上子弹80个。
回答：
二套房首付5成的政策给购房者加仓和贷款设置了障碍。子弹80，买瑞园是有点亏的，建议参考星球的《保护刚需房票15条》腾出来sfsd房票40万上车一套即可。
多余子弹留着下一波加仓，或者考虑80个子弹试一下地铁11号线沿线的地铁盘，非刚需的可以试一下，如果能腾出来老人票接力贷刚需优先最佳。（老人票的缺点是用父母的名义买了房小孩后期上学不好操作）星球球友有把岳父岳母小姨子房票腾出来买房的。
提问：老师你好！现有子弹300，且在武汉已有多套限购了，住金地太阳城，小孩现在光谷一小读书，对口初中是二初不太好，想提前投资 自用光谷的优质中学学区房
1.妈妈户口在老家，能否妈妈挂靠我户口迁来武汉，然后用妈妈的名字买房
2.是武汉再投资2套，还是1套武汉 1套深圳，深圳地区房票用本科学历户口转过去再转回武汉可行吗
3.关山大道和光谷东，将来好租好卖的买多大面积，将来对口小学中学都好的盘，推荐哪个新盘或者二手毛坯
4.全款购买还是是用JLD，或者用dyd/jyd ，本人有多个公司执照，多套全款。
回答：
一：
全款房是可以直接婚内过户的，操作方便可以腾出来房票贷票，用老人票接力贷是可以的。
二：
关于学区 人户一致的政策下，如果老人票的话，房子是你父母的，子女的话就不一定能用了，要提供无房证明。从17 年9 月起，本区一套房产6 年内只提供1 个对口小学入学学位（同一家庭生育二胎的除外）。
20 年秋季招生入学开始，户口和不动产证办结时间距离入学（含转学）时间不足一年的，不能确保按服务范围对口入学。光谷学区是比较弱的，光谷一小、二小相对强一些，谈及学区那就只能说选择关山，光谷东的学校还需要时间但是光谷东流入人才多，未来学校我觉得也不会怎么差。
你们条件可以选择小学 初中学区挺好的，毕竟有这个条件选择新竹路以南的次新房即可或者小孩年纪小可以选择大公馆。
1，一小东校区 实验中学选择。（新竹路以南）
缺点是：距离初中比较远，需要陪读或者坐有轨电车。
2，一小西校区 实验中学。（新竹路以南）
缺点是：距离初中比较远，需要陪读或者坐有轨电车。
3，光谷二小 实验中学。
优点：靠近实验中学，以后十小起来了划片也不受影响。建议优先选择品牌楼盘次新房品质自住 投资皆可，一般关山这边学区和软件园支撑，所以一般是片区的领涨区，支撑力较强的区域陶笋难度有些大，今年yq的时候是个机会。
更详细的微观楼盘选筹见知识星球。
三：
武汉户口转深圳不麻烦，深圳转武汉就更容易了。一般投资我们追求大面积低单价和流动性，支撑力比较好的区域我们倾向于100-120平，支撑力弱的区域我们倾向于90-110平，也要注意楼盘的品质和房龄。多军毫无疑问都是贷款买房的，谁愿意全款买房额。近期深圳jyd 严重倒挂，别个才全款买房然后jyd抵押，目前武汉的话这个差距不是很大。如果可以买深圳自然是比武汉更好的选择，一线城市是决赛区，二线城市是安全区，买房投资尤其是上车盘，其实不仅仅是房产对于更多人而言是在大城市安居乐业，也获得城市发展的平台和机会。深圳相比北京和上海而言：
1，
深圳一线城市产业链齐全，生活开支尤其是租房成本相对更低的因为有很多城中村，这样吸纳了全国的年轻人选择深圳拼搏。上海、北京的国际化以及租房的规范化，让生活成本会高一些，对大学毕业生而言相对产生了抑制。
2，
深圳的教育和医疗的不足，尤其是985高校教育资料的弱势所以深圳非常开放，吸纳人才，提高城市竞争力。这样落户、破限购更容易，所以相比北京上海户籍限制政策，深圳更容易获得投资客的青睐以及套现的时候支撑力更强。
比如你要买房首先考虑深圳，可能因为限购政策的原因，这样深圳有更强的的投资客接盘支撑。
3，
北京上海的规划的认可红线，北京2300万、上海2500万，深圳1480万，其中深圳缺口是更大的，还在吸纳人口，而北京、上海其实是在产业转移“排外”的。这样未来深圳有更多的机会和潜力。
4，
纯投资的话深圳不错，如果是自住 投资，我其实更喜欢北京和上海，京沪的房价是政策压制着，深圳更像脱缰的野马，京沪在持续筛选高端产业和高素质人才，居住舒适性更佳。而且可以看到我们星球的程序员在北京的破50万的会更多，一些城市作为决赛区，城市化在持续的吸纳高端高利润产业，而且用户籍和高房价去壁垒华这些教育、医疗以及产业福利。北京是权利中心、上海是贵族金融之都、深圳是暴发户。
提问：裴sir好。
1、我婚前买入武汉一套，自己名字，婚后一套，房本是媳妇和我两个名字，贷款均未结清。
目前购一学区房，初步看的是育才二小附近的房子。（33平，低总价） 问题是，在不XC 的前提下，JLH 具体如何操作，才可以得到购房资格，
2、目前住的房子，按揭已经三年，想做二y贷出一部分钱，不知这块业务，最长能贷多长，25年或者30年可以吗？利率怎样。
3、如果不能二Y ，我就先全款买入，再抵押出去，想问下，dy 能抵出几成，利率多少（最长期限做）（房子是93年的老破小，学区房）？我和媳妇都是国企，可以做jyd 吗？我爸妈在河南做生意，有营业执照，这里能用吗？
回答：
你好。
1，婚后的那套房子需要XC的。
2，二Y 有部分20年的产品，但是真实JYD不好做，JDDY 一般更适合。
3，你父母营业执照是外地的，不是武汉的，这里用不了。国企有些单位不让员工办执照，银行不care，如果单位不同意可以让父母操作。
所以说多军都是JLH状态的，就是为了腾出来房票，真的需要2个人一起聚力。
4，
如果要学区，老人的名字学区很难用，老人票主要是投资用，原因可以爬楼梯刚刚有球友咨询过。
5，
以上资金缺口其实多军很早就开始储备XYK 额度了，提额到100万，方便JDDY的操作，利息又低。
相比而言过桥成本100万一个月得好几万，会高很多。
所以需要凑钱结清贷款后过户，然后JLH 腾出来SFSD 房票。
6，学区房的话比较老，增值空间有限，尤其是划片的问题，你要确定长期不会变化，否则一旦失去学区价值就会砸在手里无法套现。
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