问：十三老师，想请教下，我们现在想买学位房，南山和百花都在千万，家里是全部资金用完后没资金流，小孩三年后上学，选择百花片区的话，对于当前百花片区是高位吗？未来怎么看，全副资金买这边要注意啥
答：百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万 ，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，如果同样看重升值建议再多看看。
问：十三大大好，我工作5年，来深2年，女友在福田有一个59平的小两房，满2年，今年想在结婚前，出租女友的房子，再用本人的额度再买一套小房子，作为辅助资产（这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量），因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价450的房子，有哪些小区值得推荐？两人均是90后，积蓄不多，年收入共100万左右，想问下是否有更好的房产操作方式？
答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。 南山总价450万，以下特点的房子在南山是比较走俏的： 1. 比较新，最好05年以后，可以无小区 2. 去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海 3.最好带有中上等学位 典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。 受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。
问：十三大，你好。我们想在上梅林片区买个刚需三房，600万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？
答：你好，感谢赞赏！ 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居，流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。
问：新人报到，目前有深圳宝安西乡流塘阳光公寓一套是否应该现在卖出？想卖出原因第一有资金需求，想置换成住宅，夫妻两人名下深圳只有公寓没有住宅，第二该公寓升值很慢，现在12号线楼下地铁在建也升值很慢而且不太好出租。老公国企上班，我自己做贸易相关受疫情影响收入今年比较低，没有疫情时候收入比老公高，想咨询这种情况下应该激进买总价1200万左右的学位房还是买700万左右的二手自住房？目标学位宝中，目标住宅宝安西乡或新安。两个孩子都比较小一个五岁一个一岁多。
答：第一，公寓早就应该置换了，已经过了一个年了，不用留着再过第二个年了。 第二，人家只是上车上个四五百万的小飞度，你这一下子能够上到1200万的凯迪拉克，说明你早就有买房的实力，缺乏买房的魄力，孩子都五岁了，还想带着俩娃继续颠沛流离么？此时不买，更待何时。 第三，究竟是买700还是1200万，需要进一步沟通才行。
问：十三老师你好，请问我岳母68岁（贷到80岁）最近刚购房我跟我老婆是担保人，未来3-5年我跟我老婆如果还要购房（目前没有名额）到时候有可能会是家庭为单位无房但是有房贷记录，也有可能是二套购房有贷款未还清、也有可能会还清。给岳母的这个担保到时候会影响到我们贷款吗？谢谢。
答：首付成数跟你们个人名下是否有按揭贷款有关，担保会有一点影响，提前准备好流水，能够覆盖负债，按揭一般还是能批。
问：十三好，入深圳最快多久可以办下来？网上看夫妻随迁硕士学历可以不受两年限制，父母随迁看到要至少满八年，有可以更短时间的入户办法吗？感谢
答：最快一个月就可以落户，不过没有特殊情况我们不会那么快，一般按规定交足几个月社保，这样比较稳妥，落户时派出所偶尔会查社保缴存时长，应届毕业生和留学生十天就可以。
问：你好，老师，想在红山片区入手一套房，手头资金有限，只能考虑金地梅陇镇、金地上塘道、卓越皇后道的89平三房，梅陇镇跟上塘道上车相对轻松一些，卓越皇后道现在都在630左右，而且周边配套目前不是很便利，想问一下，从后期发展来看，皇后道怎么样，三个盘，哪一个比较合适
答：你好，感谢赞赏！ 卓越皇后道溢价太多，现在入手不合适。 金地梅陇镇严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 上塘道是比较推荐的盘。 这几个盘排序： 上塘道>梅陇镇>皇后道
问：老师你好！我目前手头资金400 万，准备贷款购买总价不超过750万的学位房进行投资。最近看了石厦片区，深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，想请您帮忙参谋一下，看看哪个片区的房子升值潜力更大？或者有其他更好的推荐？
答：你好，感谢大额赞赏！ 深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。 深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城和海岸城关注下，有确定收益。 二手房买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。
问：请教十三房，我现在想给孩子买个学位房，三年后用，刚卖出深圳唯一住房，手里有500现金，家庭年收入大概50万，准备首付五成，最近看房我面临三个选择，1.园岭新村一套1984年的学位房三房，价格830。2.龙华金亨利一期一套，1000万。3.鼎泰风华三房1000万左右。想问一下，相比未来的增值空间，您更推荐哪里？
答：你好，园岭新村最大的利好就是旧改，但是目前看起来遥遥无期，但是赌性太大。 投资角度： 鼎太风华>金亨利>园岭新村
问：十三老师，我是您的老粉丝。北京东城区有一套老破小，带学区，想卖掉置换到深圳，不知这样的操作是否合适？卖掉后大概能凑出350万首付
答：感谢老粉丝支持。 北京如果有自住房的话，第二套当然可以置换。 东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。 我一向认为，家庭资产足够的话，北京和深圳，这一南一北最有价值的两个城市，各配置一套是最安全的。
问：老师您好，我的情况如下，望您指点迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龙中的熙和园复式，在租，且长期不会自住，因为目前龙中无产业支撑前景相对不抢眼，打算卖掉，那么：1、是现在卖掉呢还是等等看能否跟涨再卖？2、卖掉之后的房款 手上现金，结合家庭收入可置换大约总价1000W的房子，是直接购买一套总价1000W的呢，还是购置2套500万？房票可操作。 十分感谢，祝每天都有好心情。 盼复！
答：你这种也等于大户型，传导过来是最后一波，会很慢，再者那边中上学位的房子其实一直有在涨的，熙和园也不例外，复式产品现阶段本不是那么受欢迎，可以先试着挂盘试探市场。 至于第二个问题，没有定论，选得好，1 1>2，选的不好1 1<2
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