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提问：你好，雕叔，重庆的楼市您怎么看？有投资价值吗？哪片比较合适？这波上涨之后你觉得会迎来调控政策吗？
回答：重庆这波楼市上涨有四步： 1、顶级学区房暴涨惜售。这一阶段已完成，照母山的次新，两路口的老破，都已经涨完了，你现在去看，都已经没房卖了。 2、新区新房火热。这一阶段已经完成，这是重庆独有的现象，重庆本地土著，都是新房癌晚期患者，买房只爱买新房，且拥有房地产韭菜的所有特点，在同板块二手根本没有任何流动性的时候，还在阴跌阶段，他们买着比同板块二手次新贵很多的新房，而且如痴如醉，觉得楼市火热。 3、核心区新房火热。没错，重庆楼市要起来，必须郊区先热，必须新房先热。而且是新区新房火热带动核心区新房火热。 4、核心区二手火热。目前重庆已经慢慢的要步入到这一步了，只是很多人还没有发现。尤其是江北嘴，紫御江山，万科御澜道，从开年到现在看着涨，10万10万的涨，紫御江山已经买不到210万以下的房子了，年前有一大片。 所以我们不得不承认买房还得趁早。趁着二手房业主还没完全反应过来，趁着第二轮土拍热度还未燃烧，赶快进入二手房战斗。 至于是否会出现调控，如果重庆楼市持续火热下去，后续调控一定会跟上，这是毫无疑问的。 是时候加快脚步建仓了，重庆留给你的时间不多了。 重庆投资价值最高的楼盘，详见知识星球内部。
提问：雕叔你好！能否帮分析一下奥园新希望锦官芳华这个房子，这个房子位置在背面是不是发展前景不太好呢？
回答：你好，总的来说：这个楼盘整体来说高不成低不就，要避开这种楼盘。这个楼盘当年拿地价不便宜，目前开出来的装修均价差不多在1.7-2.2万之间(大多数均价在1.8-1.9-2.2万），如果算刚需，又只有13层的小高层设计（可能是受周边航空管制），如果算改善，有两梯4户，并不纯粹。所以，这是一个大概率会顺销的楼盘，所以中介会不遗余力地推荐这个楼盘。 归根结底还是要看你的预算和心理。这个楼盘适合210来万预算，适合有强烈新房 主城情节的人群购买。毕竟200万出头，想在这种 环线 买到新房，是很难的。但是定价偏高，周围比较偏僻荒凉，配套较差(参考二手房蓝光金悦府的结局）。有200多万的预算，可以考虑一些品质二手楼盘。比如附近的华润翠林华庭、招商雍华府。
提问：雕叔你好!我的情况是这样，我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年;西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。 我们现在特别想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了，剑兰大道的堵你懂的。 我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。 您看有没有推荐的方案?是不是高新区最适合我们?但是高新区又没有看到非常满意的楼盘，太难了！
回答：你好！感谢赞赏，首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，我认为高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。 其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。 首先如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。 卖两套，买一套高品质的改善。 一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。 二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。 所以我们需要的是，在限购的情况下，尽可能优化自己的资产。优化完的资产可能涨幅不是最大的，但涨幅的总金额是最多的。 打个比方，一套100万的房子和一套200万的房子。 在下一轮的整体上涨后，根据市场情况，100万的房子涨幅肯定是比200万的房子涨幅高的，但两百万的房子上涨的金额肯定是高于100万房子的。 高品质的住宅，让你们产生居住舒适度的同时，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，这样可以保证你们的购房资格，最大程度的利用。 但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。 那么我建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。 根据目前成都的市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年核心区域400-500万左右的改善，会处在一个相对比较吃香的状态。 至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新 新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。 至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的，对于购房者来说，只要这个区域没多大问题，那么在这个区域购置的房产，问题都不大，至于纯投资就看看成华区或我推荐的几个板块。
提问：雕叔你好！想买一套单位集资房，是以前粮食部门盖的，现在单位没有了，有风险吗，能买吗？
回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。 这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。 更重要的是，这个粮食部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。 总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。 另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。 1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。 2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。 3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。 但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。 必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。 4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前天府新区视高“眉山的天府新区”，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。 但此时距视高的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着天府新区的价值做宣传，而视高的房价肯定是要比天府新区核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于成都，买了这里的房子也享受不到成都的城市配套资源。 如果运气好，或许几年以后这里能被划进成都，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于成都，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。 很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！
提问：你好，雕叔。家庭现有锦江区二号桥05年套三，翡翠城套二，卓锦万黛套三。一直想二换一，卖锦江区二号桥和翡翠城5期，550万左右，买复地金融岛，145平，去年九月朋友买成500万，现在买基本报价700左右了，（ 首付550，贷100多的样子）有没有必要置换，主要不满意现在的学区和住房条件。还有没有其他更优选择的楼盘，请推荐锦江，青羊，高新，天府新区上班太远暂不考虑。考虑学区和自住。由于去年父母有资格买房，现金流不多，总价650左右我们觉得比较合适。一直不想放弃置换，没想到合理方案。谢谢！
回答：卓锦万黛是限售了不能卖？ 二号桥不知道你说的是哪个楼盘，如果是天涯石小学的话，学区还是相当不错的了，另外翡翠城的学区在锦江不算一流，但也中上，这才保证了它的房价段位，当然套二的居住属性确实不佳。 如果对当下的学区不满意，那么寻求高新五区，兼顾自住和学区的话，确实是一个很大的升级，而其余比如锦江、青羊、天府新区，并不能解决多大的实际问题，我们不建议你浪费时间和精力。 单就高新而言，当下可选项也是不少的，除了你觉得单价总价过高的复地金融岛，还可以看周边的银泰泰悦湾和招商大魔方。 如果到金融城其他核心区，仁和春天国际花园、保利锦湖林语都可以。
提问：雕叔你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你 说的 十年内次新房，主城区小套二结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里离BRT近，所以看上去感觉升值空间不大。
回答：自住的话，首航欣程，无论是位置，还是配套，都不错，首航还是比较保值，但升值空间在全成都来讲，应该算中等类型，贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。 总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错，纯投资，在房屋升值的同时，这个房子的租售比还不错，带来的收益也很可观，还是比较推荐的。如果看上有喜欢合适的房源，是可以下手的。
提问：雕叔你好!我是刚加入的，希望得到指点，我的户口在天府新区快五年，户口上只我一个人，社保一直在重庆，工作地点也在重庆，马上快退休了。现正在出售华阳南湖社区的房子（我名下唯一的一套），现急需卖掉房子后，首先保证在重庆买一套二手小户型，然后又希望另外可以在成都买个投资房，抵抗通胀，卖掉房子后可能到手160万，老师觉得可行吗？
回答：你好，现在问题是你南湖的房子，到手160万，这点钱你要拆分的话，重庆小套二你预算多少？成都投资房又的多少？而且你要考虑到全都贷款的话，成都第二套首付比例高达六七成，意味着你根本贷款不了多少，总价受限后，可选房源微乎其微。 整体来看，理论上是可行的，但是具体来说如果不自己添置资金，理清重庆和成都两套房的各自预算总价，再搞明白先买重庆后买成都的首付比例问题，还是很难的。
提问：雕叔你好！17年投资了套龙泉的二手房，用公积金贷款。现在满三年了，但小区比较破，价格在阴跌。想置换，但顾虑1.这房有增值税卖不上价，2.置换买不到神盘，利率又比较高，不涨就亏。请问我该现在卖了止损?现在置换?还是等利率低点或满五年了再置换?现在有子弹400个，谢谢。
回答：只要房价还在涨，那理论上就是越早置换越好，未来你 在多 等两年，房价可能还会再涨一点点，或者说一些中等性价比的楼盘也没有了。所以，房价未来肯定是上涨的，你就现在置换，400个的预算我觉得至少置换到市区去，还是很棒。
提问：雕叔你好！我是高新南区集体户口和社保，普一资格，二胎外地家庭，在西昌有一套贷款房。大孩明年上初中，二孩一岁多，两个孩子户口在四川西昌，现考虑成都购房，重点考虑学区房，想请教一下，今年购雕叔孩是否能够在明年参与摇号？预算300-350W的话是考虑高新区学区还是锦江区学区（小套三兼顾居住），可以建议重点关注哪些楼盘？因为对划片学区了解不多。
回答：首先确定一下，你在高新南是普通资格吗？这意味着你在成都有房或者有过房（比如2016年10月后卖过成都房产），不然是刚需资格哈，不是普通资格。 你在西昌有贷款，所以成都买房，高新区是首付7成，不过这不影响你是刚需还是普通资格。 1、你如果入手成都学区房，然后把家长和孩子户口迁往成都该房产名下，明年小升初摇号，你们是可以参与的。 2、300-350万我建议可以着重看看高新区学区。 为什么不是锦江呢？因为锦江学区和住房比较分化，学区好的周边大多是老破小，或者单价总价非常高的次新高层（锦江二区）；而住房（居住功能）尚可的，对口学区又比较一般，谈不上很好吧，至少只能说是中上（攀成钢、东湖、川师、三圣乡等）。 那么高新推荐看什么呢？看二手房，因为新房拿房产证还很久，交房也遥遥无期，赶不上明年摇号，而且新房对口的初中学区也大多很一般。 二手房建议可以重点看市一医院和大源板块，其中市一医院对口的是高新五区，学区比较好。大源板块教育资源比较均衡，属于冉冉升起的教育板块。 市一医院看南城都汇系列楼盘；大源看雅颂居、华润凤凰城、建发翡翠鹭洲、朗基御今缘等楼盘。
提问：雕叔你好，我妈是湖南户口，前年7月25日在眉山天府恒大文化旅游城买了一百多平的房，做的全款分期，说的有优惠，这个全款分期不是和银行签合约，是跟开发商签合同，折扣算下来才8.8折，总价100多万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让。 我老公的父母也在眉山，我自己住成都，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，但是看你文章后，深受体会，早该看到不然我不会买眉山的了，好后悔，现在该怎么办呢。
回答：你好感谢赞赏！之前也提过，带文旅的都回避！首先从投资角度看，有两个致命点, 第一：选筹错误，天府恒大旅游城是眉山远城区靠近彭山区，不在眉山市区，离成都还是有段距离，打算自住可入，投资回避。 恒大文化旅游城属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买在成都主城区。 第二：没有利用好贷款的杠杆，你全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。 买房所有的事情，都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步都错。
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