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商品房过保修期谁负责
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【基本案情】
2016年6月，李某购买某房产公司开发的精装修房屋一套。合同签订后，李某付清全部房款，房产公司交付房屋，李某搬入居住。2018年8月，李某接到小区物业公司工作人员电话，告知其房屋漏水。经检查确认漏水原因系卫生间墙内的水管螺母断裂。此后，李某委托鉴定机构对房屋损坏状况和修复装修价值进行评估，确认各种维修费用需2万余元。对此费用，李某认为，漏水原因是开发商交付房屋中的设施存在质量问题，因此对漏水造成的经济损失应当承担。而房产公司则认为，房屋交付时按照要求还交付了《住宅质量保证书》，约定开发商对李某所购精装修房屋中设备保修期1年、建筑工程质量保修期2年，而漏水事故发生时间距离购房时间已经超过2年，因此，房产公司不应当承担赔偿责任。那么，该责任应当由谁承担？
【律师解析】
根据建设部的规定，《住宅质量保证书》对正常使用情况下房屋内各部位、部件的保修期限，最低为：（1）屋面防水3年；（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（5）门窗翘裂、五金件损坏1年；（6）管道堵塞2个月；（7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；（10）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅质量保证书》和保修期的规定，是行政管理部门为房地产开发商规定的行业规范，“保修责任”，是指不收取费用的修缮责任，因此，开发商在保修期内，如果发生房屋质量问题，应当无偿进行维修直至达到规范要求的标准。由此可知，保修期过后，开发商仅是不再承担无偿维修责任，而不是对房屋质量不承担任何责任。而根据我国《产品质量法》规定，因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为2年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算，因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初用户、消费者满10年丧失；但是尚未超过明示的安全使用期的除外。虽然，商品房作为建设工程一般认为不应适用《产品质量法》的规定，但是因为建设工程中的建筑材料、构件等属于《产品质量法》的调整范畴，所以作为因五金件损坏导致的事故仍然可以适用《产品质量法》的规定。
本案中，房屋交付已经超过了《住宅质量保证书》规定的保修期，但开发商仅是不承担无偿维修责任，根据相关法律规定，开发商仍然要承担质量瑕疵担保或产品责任。因此，房产公司对李某的损失应当承担赔偿责任。
石浩律师
电话：13853388551
编辑：孔鼎
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